一線樓市小長假未現(xiàn)“小陽春” 緊縮性調(diào)控轉(zhuǎn)向二線城市

    本報記者 王麗新

    “從近期到訪客戶來看，沒有去年年底多，但依然有成交量。”在北京西部某改善型樓盤銷售中心，一位銷售員告訴《證券日報》記者，不過從整個一季度來看，成交量還不錯，清明小長假可能是外地人回鄉(xiāng)較多，影響了到訪量。

    根據(jù)諸葛找房統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年清明小長假（4月3日-5日），一線城市中深圳、上海分別成交463套、254套，較去年同期上漲50.3%、38%；北京新房成交350套，同比下跌14.8%。

    “盡管深圳、上海新房成交較去年同期有所上漲，但是相較于假期前仍然明顯下降。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄向《證券日報》記者表示，今年春節(jié)期間受到“就地過年”的影響，大量外地務工人員留在務工地過年，在疫情受控以及解封后的首個小長假，大量外地人員紛紛返鄉(xiāng)，造成一線城市樓市未現(xiàn)小陽春。

    值得關注的是，樓市成交熱度與目前調(diào)控政策是否收緊緊密相關。與一線城市相比，近期部分熱點二線城市樓市升溫，這是導致近日二線城市頻繁發(fā)布調(diào)控政策的原因。比如，杭州、成都、西安、合肥等城市加碼樓市調(diào)控。

    4月5日晚間，合肥市發(fā)布的《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》），涉及學位制調(diào)整、二手房限購、熱點樓盤“搖號+限售”等八條政策，這也成為合肥版的“史上最嚴調(diào)控”，該《通知》自4月6日起施行。

    該政策發(fā)布的背后是，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，從2020年6月開始，合肥的新房已連漲9個月，累計環(huán)比上漲5.3個百分點；二手房同比、環(huán)比已連漲12個月。

    “過去兩年合肥土地供應不足，導致新房市場供不應求，進一步擠壓購房需求進入二手房市場，特別是核心區(qū)域教育等優(yōu)質(zhì)資源二手房價格上漲幅度較大。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂向《證券日報》記者表示，此次調(diào)控將二手房特別是二手學區(qū)房納入限購，可有效抑制利用學區(qū)等投資炒作的購房行為，為二手房市場降溫。

    “對熱點區(qū)域二手房實施限購，并將法拍房納入限購范圍，對投機炒房行為是當頭一棒。”陳霄向《證券日報》記者表示，預計后續(xù)合肥二手房以及法拍房市場都將有所降溫。

    合肥不是特例，《證券日報》記者注意到，在調(diào)控路徑和調(diào)控手段上，二線城市均緊隨一線城市。在合肥此次新政之前，武漢、西安、成都、南京等城市已經(jīng)陸續(xù)出手調(diào)控。其中，部分二線城市的一些條款，力度甚至超過了一線城市。

    “調(diào)控政策轉(zhuǎn)移主要跟隨市場熱度轉(zhuǎn)移，一季度在一線城市嚴格調(diào)控、信貸管控下，部分購房資金流向重點二線城市。”許小樂向《證券日報》記者表示，合肥、成都、西安等二線城市市場熱度持續(xù)提高，進一步引發(fā)調(diào)控政策收緊，預計后期調(diào)控效果將逐步顯現(xiàn)。

    陳霄也向《證券日報》記者表達了類似觀點，他表示，一線城市作為全國房地產(chǎn)市場熱度的中心，更是人口、資金的聚集高地，平均房價漲幅也一直處于領先地位。一線城市出臺調(diào)控政策后市場逐漸回穩(wěn)，資金、人口開始流向熱點二線城市，進而導致政策逐漸傳導至二線城市。

    多數(shù)分析人士也指出，隨著樓市傳統(tǒng)“小陽春”的到來，以及市場熱點的轉(zhuǎn)移，越來越多的二線城市將加碼調(diào)控，前期已經(jīng)啟動調(diào)控的一線城市，則會進一步對政策進行鞏固。

    對此，許小樂表示，根據(jù)市場熱度變化，未來的調(diào)控政策將更及時、更精準、更全面。比如，在熱點城市中，針對土地供不應求矛盾而加大土地供應，針對需求端嚴厲打擊利用利差、一二手價差等套利的投資行為。總體而言，未來熱點城市房價預期將漸趨理性，熱度較高的城市房價漲幅將收窄。

（編輯 才山丹）