廣撒網模式不靈了 頭部房企首季銷售增速明顯放緩

    上市房企近日陸續(xù)披露一季度銷售業(yè)績，絕大多數房企銷售金額實現同比增長，但銷售增速出現明顯分化。頭部房企由于布局較廣泛，而很多非熱點地區(qū)房地產市場還沒有完全走出疫情影響，導致銷售明顯放緩。相比之下，很多布局熱點區(qū)域的大中型房企，一季度銷售明顯升溫。從房企融資情況看，3月以來，房企更青睞境內融資，融資規(guī)模明顯擴大，融資成本則出現下降趨勢。

    分化明顯

    從房企披露的銷售金額看，疫情影響逐步轉淡，多數房企一季度銷售金額同比增幅較大。

    融創(chuàng)中國發(fā)布的3月銷售簡報顯示，3月集團共實現合同銷售金額約478.6億元，同比增長55%，合同銷售面積約327.6萬平方米，合同銷售均價約14610元/平方米。截至2021年3月底，集團累計實現合同銷售金額約1162.8億元，同比增長88%，累計實現合同銷售面積約769.6萬平方米，合同銷售均價約15110元/平方米。

    從房企所在等級看，一季度房企不同陣營銷售分化明顯，頭部超級陣營銷售增速明顯小于其他陣營。中指研究院數據顯示，銷售金額在1000億元以上超級陣營共5家，銷售額增長率均值為45.6%。銷售金額在500億元到1000億元之間的第一陣營房企共10家，銷售額增長率均值為100.1%。銷售金額在200億元至500億元的第二陣營房企有33家，銷售額增長率均值為108.2%；銷售金額在100億元至200億元的第三陣營為28家，銷售額均值為131.3億元，同比增長達104.5%。

    值得注意的是，部分頭部房企一季度增速明顯放緩，但回款率等財務指標出現一定好轉。

    中國恒大4月6日晚發(fā)布的公告顯示，公司3月實現合約銷售額648億元，同比增長4.4%；合約銷售面積785萬平方米，同比增長13%；實現回款額651.6億元。前3個月，公司累計實現合約銷售額1531.5億元，同比增長3.9%；合約銷售面積1788萬平方米，同比增長7.8%；累計回款1342.8億元，同比增長18.3%。

    青睞境內融資

    機構數據顯示，3月以來，房企境內融資與海外融資規(guī)模呈現分化趨勢，兩者發(fā)行規(guī)模差額拉大。相較于海外債，房企更多發(fā)行國內信用債進行市場融資。具體來看，3月房地產境內信用債發(fā)行規(guī)模為714.41億元，相比2月190.71億元出現大幅增長；3月份，房企海外債發(fā)行規(guī)模為153.5億元，相比2月的290.89億元，環(huán)比降幅達89.5%。

    從融資成本來看，3月信用債融資成本下降，海外債融資成本上升。其中，境內信用債平均利率為4.51%，環(huán)比下降0.81個百分點；海外債平均利率為7.92%，同比上升1.29個百分點。

    從房企近期披露的融資情況看，境內融資利率整體較低，且融資期限整體較高。4月7日，華僑城A發(fā)布公告稱，公司成功發(fā)行2021年公司債券（第三期）（面向合格投資者）。公告顯示，本次債券發(fā)行時間自2021年4月2日至2021年4月7日。本期債券實際發(fā)行金額17.6億元。品種一發(fā)行規(guī)模為2.6億元，票面利率為3.55%，發(fā)行期限為5年期，在第3年末附發(fā)行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權。債券簡稱為“21僑城05”；品種二發(fā)行規(guī)模為15億元，票面利率為3.95%，發(fā)行期限為7年期，在第5年末附發(fā)行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權。債券簡稱為“21僑城06”。

    土拍市場競爭加劇

    房企拿地熱情出現回溫。1-3月，TOP100企業(yè)拿地總額5588億元，拿地規(guī)模同比增長22.7%。

    克而瑞研究中心數據顯示，近期重點監(jiān)測城市土地供求量雙雙上漲，受熱點三線城市多宗高價土地成交，成交地價出現環(huán)比上漲。在供地新政的影響下，熱點城市土拍熱度仍在升溫，特別是長三角區(qū)域，無論是主城區(qū)還是下轄區(qū)縣，均有土地以高溢價成交。三四線城市土地的平均溢價率也突破30%，達到歷史較高水平。

    “兩集中”供地新政出臺以來，各地都在積極踐行這一土地出讓政策。長春于3月15日掛牌首批51宗集中出讓地塊，成為新政的首個正式執(zhí)行者，廣州、無錫、天津、北京、重慶也先后掛出首批集中出讓地塊。

    4月7日，重慶市公共資源交易中心發(fā)布《重慶市市轄區(qū)2021年住宅用地“兩集中”出讓第一批次公告》，共供應119宗住宅用地，起始價總計549.23億元。重慶市市轄區(qū)2021年計劃供應商品住宅用地30210畝，第一批次公告時間為2021年4月7日，第一批次供應商品住宅用地約11280畝。其中，中心城區(qū)涉及46宗，約6400畝，其他市轄區(qū)73宗，約4880畝。第二、三批次出讓公告時間擬定于2021年7-8月、9-10月，具體時間以正式公告為準。

    隨著供地計劃相繼出爐，入市優(yōu)質地塊數量也明顯上漲。北京首批共推出30宗地，中心城區(qū)海淀、朝陽等也有多宗土地供應，為了控制地價平穩(wěn)，區(qū)位較好的項目均將采取“限價+現場競報政府持有商品住宅產權份額”等交易方式；天津集中掛牌了58宗住宅用地，南開、西青等核心區(qū)域均有優(yōu)質宅地供應；無錫也于3月29日掛牌了首批集中出讓宅地，共涉及16宗。

    從首批已經集中供地的城市看，首批掛牌的土地規(guī)模整體較大。其中，北京和廣州首批供應宅地面積占比分別為56%和55%，熱點城市宅地供應較充裕。天津的這一比重也達到45%，供地節(jié)奏快于往年。

    除了采取集中出讓方式的土地外，溫州、臺州、紹興、義烏等長三角城市也均有多宗土地推出。

    業(yè)內人士指出，從目前掛牌情況看，接下來一段時間，土拍焦點將集中在這些大批量供應土地的熱點城市，尤其是北京，起拍價超過3萬元/平方米的土地高達16宗，其中不乏起拍價超過5萬元/平方米的優(yōu)質地塊。另外，廣州白云區(qū)永泰客運站地塊的起拍價高達2.7萬元/平方米。競拍熱度仍將延續(xù)。