報告：三四線房價大概率下跌 跌20-30%銀行最難受

    此輪經(jīng)濟轉型下銀行暴露的不良資產(chǎn)還遠未到見頂?shù)臅r候。

    4月10日，四大資產(chǎn)管理公司（AMC）之一的中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司在京發(fā)布2019年度《中國金融不良資產(chǎn)市場調查報告》。該報告已連續(xù)發(fā)布12年，采用問卷調查與數(shù)據(jù)分析相結合的方法，持續(xù)把脈中國不良資產(chǎn)市場動態(tài)，預測未來發(fā)展趨勢。

    報告顯示，多數(shù)受訪的銀行和資產(chǎn)管理公司人士認為，2019年銀行業(yè)不良資產(chǎn)將繼續(xù)“雙升”，未來3～5年銀行業(yè)不良資產(chǎn)的緩慢上升將是一個大概率事件。

    至于銀行不良資產(chǎn)率何時見頂？2020年或是一個關鍵時點。報告稱，從調查結果看，商業(yè)銀行不良貸款率和關注類貸款規(guī)模在2020年預計會同時見頂。

    報告分析預測，2020年，關注類貸款規(guī)模達到頂峰，之后集中轉變?yōu)椴涣假J款。關注類貸款集中轉變，導致商業(yè)銀行不良貸款迅速攀升見頂，不良壓力達到頂峰。

    “2020年不僅是商業(yè)銀行難過之時，亦是實體經(jīng)濟面臨較大壓力之際。”《報告》稱。

    另一個值得關注的問題是，繼去年監(jiān)管層要求銀行要將逾期90天以上貸款納入不良后，銀行貸款分類面臨著進一步嚴格的趨勢。券商中國記者從多個受訪人士了解到，部分地區(qū)的銀保監(jiān)部門鼓勵有條件的銀行將逾期60天以上貸款納入不良。

    “去年底，部分地方的銀保監(jiān)部門就表達過這個想法，今年也找個別銀行窗口指導過，應監(jiān)管要求，我們行部分地區(qū)分行應今年以來就開始執(zhí)行逾期60天以上貸款納入不良。但目前我們沒有收到來自銀保監(jiān)會的通知要求總行層面也全面執(zhí)行。”一國有大行人士對券商中國記者表示。

    若將逾期60天貸款也納入不良，勢必會對銀行不良率、撥備覆蓋率、利潤等經(jīng)營指標形成一定壓力。盡管目前這并非硬性監(jiān)管要求，也未在更廣的范圍內推廣實行，但一旦執(zhí)行面擴大后，也注定會對抬高銀行業(yè)不良貸款率，也對銀行進一步加大不良資產(chǎn)處置力度提出更高要求。

    未來3-5年不良貸款規(guī)模緩慢上升

    從近期上市銀行披露的2018年年報情況看，盡管銀行的不良貸款余額規(guī)模仍普遍增長，但不少銀行的不良貸款率則出現(xiàn)下降，或者是上升速度收斂。這是否就意味著，銀行資產(chǎn)質量逐漸駛入“安全區(qū)”了呢？

    報告的調查結果顯示，近五成受訪者預計未來3-5年銀行業(yè)不良資產(chǎn)壓力緩慢上升。其中，資產(chǎn)管理公司受訪者會比銀行業(yè)人士的判斷相對悲觀，從資產(chǎn)管理公司視角來看，未來3-5年，我國銀行業(yè)不良資產(chǎn)持續(xù)增加將是一個大概率事件，主要原因有：

    一是本輪不良資產(chǎn)集中暴露的周期性和結構性因素并未得到根本改變，結構調整仍將是經(jīng)濟運行的主基調，存量不良資產(chǎn)，尤其是產(chǎn)能嚴重過剩行業(yè)的不良資產(chǎn)將繼續(xù)出清；

    二是世界經(jīng)濟、政治環(huán)境發(fā)生深刻變化，國內經(jīng)濟下行壓力增大，企業(yè)經(jīng)營難度提升，部分行業(yè)新增不良規(guī)模擴大；

    三是促進防范系統(tǒng)性風險與服務實體經(jīng)濟更緊密的結合，將是未來一段時間內監(jiān)管工作的重點，在此基調下，監(jiān)管當局對商業(yè)銀行不良資產(chǎn)的處置仍將保持較大的支持力度，以期為銀行支持中小、民營企業(yè)釋放出更大的信貸空間；

    四是撥備覆蓋率和貸款撥備率的修訂及資管新規(guī)細則的出臺等給銀行不良資產(chǎn)的處置帶來了較大壓力，將迫使銀行提高不良資產(chǎn)處置效率，繼國有大行之后，各股份制銀行可能會成為不良資產(chǎn)市場重要供給方；

    五是房價快速上漲的動力衰退，房地產(chǎn)市場長期積累的風險隱患有所暴露，涉房不良的規(guī)模將會逐步擴大。

    實際上，對于資產(chǎn)質量率先轉好的國有大行來說，對于未來資產(chǎn)質量走勢的判斷也仍不敢掉以輕心。中行風險總監(jiān)劉堅東表示，我國發(fā)展面臨的環(huán)境會更加復雜，會更加嚴峻，難以預料的風險和挑戰(zhàn)會更多，也會更大，銀行資產(chǎn)質量會持續(xù)承壓。

    農(nóng)行總行風險部總經(jīng)理田繼敏則表示，從目前來看，長三角和珠三角已經(jīng)過了拐點，中西部地區(qū)，環(huán)渤海地區(qū)還保持高發(fā)程度。此外，新會計準則實施后，對一些風險更加敏感。

    關注類貸款遷徙率20%-40%，不良率或在2020年見頂

    接受調研的銀行人士認為，我國不良貸款率將在2020年見頂，其后將回落，持這一觀點的人數(shù)達到了44.55%。

    有意思的是，從調查結果看，2020年是銀行資產(chǎn)質量的關鍵時點。這不僅體現(xiàn)在多數(shù)銀行人士認為不良率會在2020年見頂，還體現(xiàn)在關注類貸款集中轉變?yōu)椴涣假J款的時間點也在2020年。

    調查結果顯示，超五成受訪人士認為我國銀行關注類貸款有20%-40%的比例會轉化為不良貸款。46.53%的受訪者認為我國銀行關注類貸款規(guī)模見頂?shù)臅r間是2020年，也就是說，受訪人士普遍認為，商業(yè)銀行不良貸款率會關注類貸款規(guī)模會在2020年同時見頂。

    報告分析預測，2020年，關注類貸款規(guī)模達到頂峰，之后集中轉變?yōu)椴涣假J款。關注類貸款集中轉變，導致商業(yè)銀行不良貸款迅速攀升見頂，不良壓力達到頂峰。

    “2020年不僅是商業(yè)銀行難過之時，亦是實體經(jīng)濟面臨較大壓力之際。”報告稱，要重點關注2020年這一時間節(jié)點，宏觀調控與監(jiān)管部門要加強調控引導和政策協(xié)調，提前做好風險防控，防止風險蔓延和傳遞，創(chuàng)造良好的不良資產(chǎn)處置環(huán)境，更加有效地控制和化解不良貸款風險。

    不良貸款何時見頂，市場的判斷是見仁見智。國家金融與發(fā)展實驗室副主任曾剛就表示，有跡象表明，銀行業(yè)整體不良率可能已經(jīng)見頂，但見頂并不意味著完全沒有壓力，因為實體經(jīng)濟還在調整過程中，可能產(chǎn)生新的風險。預計目前銀行業(yè)不良率水平還會維持很長一段時間，不會惡化。未來一段時間的信用風險壓力客觀存在，區(qū)域差異進一步分化，如長三角、珠三角等區(qū)域的不良風險已充分曝露，不良可能迎來“雙降”；但另外一些區(qū)域，如河南、山東等地的信用風險可能還會持續(xù)上升一段時間。

    此外，從機構類型看，2018年以來，我國商業(yè)銀行關注類貸款遷徙率出現(xiàn)了明顯分化。一方面，大型國有銀行的關注類貸款遷徙率明顯下降；另一方面，股份制銀行和城商行的關注類貸款遷徙率出現(xiàn)大幅上升。報告稱，展望2019年，工農(nóng)中建四大國有銀行受經(jīng)濟增速下滑影響，關注類貸款遷徙率或將重回升勢，而股份行和城商行的情況會有所好轉。

    房地產(chǎn)不良值得高度警惕

    從不良貸款的行業(yè)分類看，此前被銀行一直看做是優(yōu)質貸款的房地產(chǎn)領域，可能未來會從香餑餑變成雷區(qū)，這一趨勢在2018年就已顯現(xiàn)，去年房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款規(guī)模就增加明顯。

    調查結果顯示，近四成受訪者預計2019年銀行不良資產(chǎn)規(guī)模增加最顯著的行業(yè)是建筑和房地產(chǎn)業(yè)。

    報告認為，房地產(chǎn)市場多年來的高速發(fā)展離不開多重杠桿的支撐，但2018年住房金融宏觀審慎政策的持續(xù)收緊限制了房企資金的循環(huán)速度，加之土地拍賣溢價降低、棚戶區(qū)改造貨幣化安置放緩等因素，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源在2019年仍將受限，融資成本上升，且可能產(chǎn)生隱性庫存增加、局部房價螺旋式下跌及住房質量下降等風險。

    “因此，2019年我國房地產(chǎn)市場仍將承受較大壓力，涉房不良貸款規(guī)?？赡艹掷m(xù)增加，不良貸款率可能會增至1.35%。”報告稱。

    三四線城市房價下跌是大概率事件，下跌空間10%以內

    房子一直是中國老百姓牽掛的問題。本次報告不僅聚焦在不良資產(chǎn)領域，對宏觀經(jīng)濟形勢也有涉足，房地產(chǎn)是其中繞不開的話題。

    報告認為，我國短期的房地產(chǎn)市場調控重點正逐漸從“控房價”向“穩(wěn)房價”轉向。“因城施策、分類指導”的提出為地方政府騰挪出了一定空間，各地政府修正調控措施及權衡穩(wěn)財政、穩(wěn)增長與穩(wěn)房價的自主決策權將得到提高。

    “預計2019年，在新型調控體系下，持續(xù)性的全局收緊和全面寬松政策恐難出現(xiàn)，更大的可能是維持現(xiàn)有政策基調不變、中央窗口指導、各地自我修正。”報告稱。

    值得注意的是，報告在針對經(jīng)濟學家群體的調查結果顯示，受訪的經(jīng)濟學家對不同城市的未來房價走勢也做出了判斷。

    調查結果顯示，受訪的經(jīng)濟學家群體普遍認為，一二線城市整體政策面依舊趨嚴，限價政策仍將廣泛落實，項目售價大漲的可能性并不大。盡管短期市場持續(xù)低位、項目去化走低，但政策放松預期強烈，房企以價換量、房價環(huán)比大幅下跌的動力不足。因此，一二線房價預計仍將維持高位且漲跌幅不會太大。

    相比之下，三四線城市的房價則可能會小幅下跌。報告稱，預計2019年支撐三四線城市超預期發(fā)展的棚戶區(qū)改造及棚戶區(qū)貨幣化紅利將大大減弱，三四線城市房地產(chǎn)價格出現(xiàn)下跌是大概率事件，下跌空間大致在10%以內。

    房價下跌20%-30%，銀行將面臨顯著壓力

    房價過快上漲容易刺破泡沫，引發(fā)危機；同樣的，房價過多過快的下跌所危害的范圍則更廣，受傷害的不僅是個人、房企，也包括手握大量房貸資產(chǎn)的銀行。

    那么，可能使銀行面臨顯著壓力的房價降幅有多少呢？報告的調查結果顯示，45%的受訪者預計可能使銀行面臨顯著壓力的房價降幅為20%－30%。

    2018年房地產(chǎn)款增速平穩(wěn)。截至年末，人民幣房地產(chǎn)貸放余額為38.7萬億元，同比增長20%，增速較2017年低0.9個百分點。全年新增貸款6.45萬億元，占同期各項貸款增量的39.9%，比2017年下降1.2個百分點。但是，由于存量較多、房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貨款、個人購房貸款等占金融機構項貸款余額的比重仍維持在50%以上。

    報告稱，銀行整體貸款質量的高低與房地產(chǎn)市場的運行情況密切相關。在房價快速上漲的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的避險優(yōu)勢突出，不良貸款率較低，但隨著調控常態(tài)化，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展黃金期逐漸結東，長期高負債運行所積聚的風險可能逐步暴露。2018年，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流壓力明顯增大，個別房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生債務違約。上市房地產(chǎn)企業(yè)的年報顯示，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的整體毛利率為20%－30%，平均資產(chǎn)負債率在80%左右。展望2019年，若房地產(chǎn)行業(yè)下行調整幅度過大，房價下跌20%－30%時，會對房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力造成較大影響，銀行貸款損失也可能超出其風險承受能力。