專家：調(diào)控房價的核心是增加土地供應(yīng)

    ■本報見習(xí)記者 劉偉杰

    日前，國家發(fā)改委發(fā)布《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》（以下簡稱《任務(wù)》），指出按照國家統(tǒng)一部署，在符合空間規(guī)劃、用途管制和依法取得前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，允許就地入市或異地調(diào)整入市。

    “允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市會增加供地面積，使得土地價格下跌，從而達(dá)到穩(wěn)房價的效果。”中銀國際研究有限公司董事長曹遠(yuǎn)征在接受《證券日報》記者采訪時表示，當(dāng)前調(diào)控房價主要是從控制需求入手，但更核心的調(diào)控應(yīng)該是增加土地供應(yīng)。

    “城鎮(zhèn)化的核心是人的城鎮(zhèn)化，而新型城鎮(zhèn)化不僅包括人口的流動，也必須包括土地的流動。”住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受《證券日報》記者采訪時表示，土地作為重要的生產(chǎn)要素，目前仍未實現(xiàn)自由流動，這是未來需要解決的一個大問題，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是個良好的開端，未來必然會走向城鄉(xiāng)土地一體化的途徑。

    當(dāng)前，我國農(nóng)村的集體建設(shè)用地分為三大類：宅基地、公益性公共設(shè)施用地和集體建設(shè)經(jīng)營性用地。因此，宅基地、農(nóng)村公益性公共設(shè)施用地與可直接入市的集體建設(shè)經(jīng)營性用地是不同的概念。據(jù)不完全統(tǒng)計，我國農(nóng)村目前空置宅基地有3000萬畝，相當(dāng)于所有城市建成區(qū)的37%，比城市所有的住宅用地總量還多。

    “允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市可以大幅度降低地價，并賦予農(nóng)戶充分的用益物權(quán)，可以長租、流轉(zhuǎn)、抵押、繼承等。”西澤研究院特約研究員鄧宇昨日在接受《證券日報》記者采訪時表示，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市也給新農(nóng)村建設(shè)開辟出新路子，未來不用糾結(jié)拆遷補(bǔ)償上的矛盾，以集體土地入股工商業(yè)經(jīng)營開發(fā)，可以長期享受產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的紅利。

    當(dāng)前農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地并沒有得到充分利用，造成了很大浪費(fèi)。顧云昌表示，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市有利于用地結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整，也有利于城市居民享受田園生活。同時，還能增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入，消除城鄉(xiāng)之間的收入差距。

    針對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的用途，曹遠(yuǎn)征表示，用地并不一定要蓋成商品房，完全可以租賃房的形式出現(xiàn)。長此以往，后續(xù)公租房、廉租房市場的供給會增加，會對商品房價格帶來一定壓制。另外，未來也需要增加租賃房的融資安排，這區(qū)別于傳統(tǒng)商品房的開發(fā)融資渠道，需要創(chuàng)造新的金融工具。

    鄧宇也表示，從目前試點(diǎn)的情況來看，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市后的用途主要是工商業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)，有一些地方在獲得許可后開始進(jìn)行公租房和廉租房建設(shè)，集體經(jīng)營性建設(shè)用地進(jìn)行商品房建設(shè)的情況較為鮮見，未來仍需相關(guān)配套政策出臺。

    此外，隨著“零門檻”落戶制不斷在全國范圍內(nèi)深入推廣，未來我國城鎮(zhèn)化水平還將進(jìn)一步提升，將有大量農(nóng)民離開家鄉(xiāng)遷往城鎮(zhèn)。鄧宇認(rèn)為，未來如果允許農(nóng)村進(jìn)城落戶的人口在全國范圍內(nèi)出售宅基地使用權(quán)，所得的收入可用于在城市購房的初始資金，這對城市的房價也將起到積極作用。