上市銀行涉房貸款繼續(xù)擴(kuò)張 超三成新增量流向房地產(chǎn)

    隨著上市銀行年報陸續(xù)披露，銀行去年涉房貸款增長情況浮出水面。截至日前，33家已披露2018年度業(yè)績的上市銀行（含A股、H股）去年末涉房貸款余額合計(jì)28萬億元，在總貸款中的占比接近32.7%。

    其中，個人房貸總額近23萬億元，較去年初增長15.6%；對公貸款項(xiàng)下房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額也接近5.4萬億元，較年初增長16.2%。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，涉房貸款增長呈現(xiàn)兩大特征：一是，雖然個人房貸增速繼續(xù)下滑，但仍在銀行信貸投放中占據(jù)重要地位。二是，雖然房企融資渠道收緊已成事實(shí)，但去年上市銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款總額卻逆勢增長，增量甚至高于2017年。只有8家銀行該行業(yè)貸款余額有所壓降，且以中小銀行為主。

    房貸仍是信貸投放

    重要抓手

    截至去年末，前述33家上市銀行個人房貸總額已接近23萬億元，較年初增長15.6%。

    與此前趨勢相比，雖然個人房貸增速還處于繼續(xù)降低的通道，不過考慮到這類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對銀行的綜合效益，個人房貸在A股上市銀行的信貸投放中仍占據(jù)重要地位。

    一個可以直接佐證的數(shù)據(jù)是：前述33家上市銀行去年房貸增量在總貸款增量中的占比高達(dá)37.5%。

    不少銀行也在年報中表示，將積極落實(shí)國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，繼續(xù)執(zhí)行差異化個人住房貸款政策，重點(diǎn)支持居民家庭首套自住性購房需求。

    與此同時，上市銀行個人消費(fèi)貸款、信用卡應(yīng)收貸款增速明顯快于房貸增速，相對于不斷上升的房貸利率，消費(fèi)貸款利率也普遍較高，對商業(yè)銀行整體資產(chǎn)端收益乃至凈息差都有正面促進(jìn)。

    光大銀行就在2018年年報中表示，2018年該行個貸“重點(diǎn)投向非個人住房貸款”。

    展望2019年房地產(chǎn)銷售市場，穆迪投資者服務(wù)公司表示，受需求減弱（尤其是三四線城市）影響，未來12個月全國房地產(chǎn)合約銷售增長可能繼續(xù)放緩。

    建行貸款增量當(dāng)中

    房貸占比67%

    具體來看個人房貸，工行、建行、農(nóng)行仍是房貸大戶，無論是房貸余額還是增量，都在國內(nèi)銀行中排名居前。其中，建行去年末房貸余額在總貸款中占比高達(dá)35.1%，繼續(xù)排名國內(nèi)銀行第一位；郵儲銀行、農(nóng)行的房貸占比也分別達(dá)33%、30.7%。

    在股份制銀行之中，去年房貸增量規(guī)模較大的則是中信銀行和招商銀行，分別超過1381億元和953億元。但增速最快的卻是浙商銀行，該行去年末房貸余額僅為444.5億元，較去年初大增57%。

    值得注意的是，民生銀行去年末個人房貸余額較去年初壓降約155億元，減幅近4%，成為少數(shù)幾家減少個人房貸投放的銀行。

    在中小銀行當(dāng)中，由于房貸余額基數(shù)較低，多家銀行去年實(shí)現(xiàn)100%以上的房貸增速。其中，甘肅銀行、江陰銀行、盛京銀行增速分別為221%、131%和126%，但這些銀行的房貸占比都不超過10%。

    從房貸增量在全行貸款增量中的占比來看，國有大行普遍超過40%，其中建行此項(xiàng)占比甚至達(dá)到67%；股份行中則以中信銀行、招商銀行居前，分別達(dá)33%、26%；中小銀行中，江西銀行去年房貸增量占比高達(dá)44%，促使該行去年末房貸余額在全行貸款中的占比升至25.7%，暫列上市中小銀行第一位。

    房企開發(fā)貸逆勢增長

    去年以來，房企融資渠道整體收緊——可以直接佐證的數(shù)據(jù)是，去年房企國內(nèi)貸款額達(dá)2.4萬億元，同比下滑4.9%，這與2017年房企國內(nèi)貸款額同比增長超過17%的情況截然不同。

    但在上市銀行年報里，結(jié)論卻與之相反：截至去年末，前述33家上市銀行對公貸款項(xiàng)下的房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額總計(jì)5.4萬億元，較去年初增長16.2%；整體增量也高于2017年。其中，只有8家銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額較去年初有所減少，且以中小銀行為主。

    雖然不同銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款的統(tǒng)計(jì)口徑略有不同，但主要包括開發(fā)貸款、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款和其他發(fā)放給房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的非房地產(chǎn)用途貸款，其中以開發(fā)貸為主。

    這33家上市銀行中，共有25家銀行去年末的房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額較去年初增加，其中20家銀行增幅高于10%，以部分中小銀行為主——青島銀行、鄭州銀行去年房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額分別較去年初增長113%、81%。

    值得注意的是，雖然個人房貸余額出現(xiàn)壓降，但民生銀行去年房地產(chǎn)貸款余額卻呈現(xiàn)較快增長。截至去年末，該行房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額達(dá)3879億元，較年初增長51.5%，增速位居上市銀行前列。

    從增量上看，民生銀行也以1318億元的房地產(chǎn)行業(yè)貸款增量暫居第一位，工行、建行兩家大行此類貸款增量也接近1100億元。

    聚焦重點(diǎn)客戶

    和重點(diǎn)區(qū)域

    在上市銀行逆勢增加開發(fā)貸投放的同時，對房企貸款的結(jié)構(gòu)也在變化，普遍采取的授信策略是：聚焦重點(diǎn)客戶和重點(diǎn)區(qū)域。

    招行在年報中表示，對房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)，堅(jiān)持“控制總量、聚焦客戶、聚焦區(qū)域、調(diào)整結(jié)構(gòu)、嚴(yán)格管理”的基本原則，圍繞住房租賃、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)權(quán)益性投資等行業(yè)發(fā)展方向，動態(tài)調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)資產(chǎn)組織和投放。

    一方面，強(qiáng)化行業(yè)限額管理，并不斷優(yōu)化城市及客戶分類管理，重點(diǎn)投向優(yōu)質(zhì)城市和總分行戰(zhàn)略客戶。另一方面，嚴(yán)控前期房地產(chǎn)價格過高及庫存較高城市的融資占比，嚴(yán)控商用房開發(fā)融資，嚴(yán)控高杠桿、高融資成本地產(chǎn)項(xiàng)目融資，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款封閉管理要求，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

    此外，多家銀行也提高了對房地產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)質(zhì)量控制和風(fēng)險防范要求。工行就表示，將通過兩方面舉措加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險管理：首先，引導(dǎo)加大房地產(chǎn)領(lǐng)域民生保障力度，繼續(xù)擇優(yōu)支持棚改貸款業(yè)務(wù)，穩(wěn)步開展租賃住房貸款業(yè)務(wù)；其次，對商業(yè)性房地產(chǎn)貸款在總量控制的基礎(chǔ)上，實(shí)施區(qū)域差異化信貸政策，重點(diǎn)支持一線城市以及庫存消化周期合理、潛在需求充足的二線城市普通商品住房項(xiàng)目，審慎把握三四線城市新增住房開發(fā)貸款業(yè)務(wù)；再次，從嚴(yán)控制商品房開發(fā)貸款以及商業(yè)性棚改貸款業(yè)務(wù)。