郁亮再談“活下去”：房地產(chǎn)還有機會

    2月25日中午，萬科的自媒體平臺《萬科周刊》刊登了董事會主席郁亮在集團2019年目標與行動溝通會上的發(fā)言，主題是“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”。

    “活下去”，是萬科2018年的關(guān)鍵詞，曾引發(fā)市場熱議。此次發(fā)言最后，郁亮說，2019年要“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”，保證萬科活下去、活得好、活得久。

    此次發(fā)言依然充分體現(xiàn)了郁亮的危機意識，他分析了萬科所面臨的兩大宏觀趨勢。“某種意義上講，經(jīng)濟大勢和人口結(jié)構(gòu)比宏觀調(diào)控政策對我們行業(yè)的影響更大、更長遠。因為宏觀調(diào)控政策的影響差不多是2~3年，但經(jīng)濟大勢和人口結(jié)構(gòu)問題將是10~20年。”郁亮說，“因此，‘收斂聚焦，鞏固提升基本盤’，是基于對宏觀形勢的判斷所做的必然選擇。”

    郁亮分析了當(dāng)前房地產(chǎn)形勢。一是“房住不炒”，住房的金融投資屬性會被長期抑制住，這對萬科有重大影響；二是行業(yè)集中度上升，頭部企業(yè)間競爭激烈，TOP3房企獲得13%市場份額，TOP10房企占28%，TOP20為39%，TOP30為54%，TOP50為64%，重量級選手之間的相互競爭越來越激烈；行業(yè)的轉(zhuǎn)型絕非易事，沒有可能找到一個和房地產(chǎn)賺錢前景相當(dāng)?shù)男袠I(yè)，但這不代表未來還能靠吃這口飯活下去，必須要做新業(yè)務(wù)。然而，讓賺大錢的人去賺小錢難度太大，至今沒有什么特別成功的轉(zhuǎn)型案例。

    郁亮認為行業(yè)還是有機會的，因為中國的城市化進程仍在繼續(xù)，房地產(chǎn)仍然會維持較大規(guī)模。他說，第二階段的城市化已經(jīng)開始，那就是都市圈化，比如粵港澳大灣區(qū)、長三角一體化、京津冀一體化以及中心城市都市圈等。人民美好生活還需要更多的內(nèi)容供應(yīng)和空間服務(wù)，有些還沒被滿足。

    郁亮多次強調(diào)“基本盤”。他說，從萬科自身多年的發(fā)展經(jīng)驗來看，毫無疑問，從過去到現(xiàn)在，到未來10年，開發(fā)業(yè)務(wù)都將是萬科的基本盤，它支持著未來10年萬科主要的收入、利潤和現(xiàn)金流。在過去3年，萬科正是因為收斂聚焦，才贏得今天的戰(zhàn)略主動。收斂聚焦是有代價的，這個代價是在過去3年里，我們不再是行業(yè)銷售老大，不是所謂的行業(yè)規(guī)模之王。如果當(dāng)初沒有收斂聚焦，進入的是200~300個城市，而非現(xiàn)在70~80個主要城市的話，我們不一定會丟掉銷售老大的位置，但今天面對的困難和壓力就會大很多。

    郁亮說，萬科有些業(yè)務(wù)沒有找到清晰的商業(yè)模式，短期內(nèi)不是不能賠錢，但是一定要知道未來不可以長期賠錢，否則就難以持續(xù)開展業(yè)務(wù)，所以要不斷摸索商業(yè)模式。如果摸索3年尚未找到成熟的商業(yè)模式，業(yè)務(wù)就應(yīng)該暫停，因為不知道怎么持續(xù)下去。

    郁亮認為，基本盤是指保證萬科“活下去”的關(guān)鍵，脫離基本盤將失去“活下去”的根基。郁亮說，2019年，面對高度的不確定性，應(yīng)該摒棄一切投機、僥幸心理，跳出路徑依賴和牛市思維，圍繞“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，依托事業(yè)合伙人機制，堅持以“客戶為中心，以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，合伙奮斗，持續(xù)創(chuàng)造更多真實價值，實現(xiàn)有質(zhì)量發(fā)展”的長期經(jīng)營指導(dǎo)方針，穩(wěn)住基本盤。這是萬科2019年總的指導(dǎo)思想。

    郁亮還在發(fā)言中要求萬科守住安全、質(zhì)量與價值觀底線。2018年底，萬科發(fā)生多起工程事故，郁亮說這是不可接受的，嚴重影響了萬科的聲譽，質(zhì)量問題會造成安全問題。郁亮表示，除質(zhì)量安全外，萬科在資金、業(yè)務(wù)等方面同樣存在許多安全隱患，總部會加大查處力度。