房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向存量盤活市場(chǎng) 資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)時(shí)代來(lái)臨

    “在增量里面才迷茫，進(jìn)入存量之后，沒(méi)有迷茫。我們有很多的機(jī)會(huì)，代表著未來(lái)。”近日，在由睿和智庫(kù)、萬(wàn)商俱樂(lè)部、樂(lè)居財(cái)經(jīng)聯(lián)合舉辦的“2018第三屆中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理峰會(huì)”上，與會(huì)嘉賓對(duì)當(dāng)下“不確定性”的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，共同探討了怎樣整合行業(yè)先驅(qū)力量，總結(jié)過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，探索不動(dòng)產(chǎn)資管未來(lái)路徑等話題。

    平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家張明表示，2019年房地產(chǎn)投資將溫和回落，一、二線城市樓市政策放松可能性不大，而三四線城市政策即使放松，對(duì)整體投資增速影響不大。房地產(chǎn)通常3年左右的周期將被拉長(zhǎng)。

    未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，傳統(tǒng)的商品房類型發(fā)展已經(jīng)過(guò)頭，但是有一些新的房地產(chǎn)概念，像養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游文化地產(chǎn)等發(fā)展方向會(huì)涌現(xiàn)出來(lái)。比如阿那亞，在黃金海岸一個(gè)旅游和文化地產(chǎn)創(chuàng)新的項(xiàng)目，這種樓盤會(huì)吸引投資。

    中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)到了盤活存量的時(shí)代，過(guò)去主要是靠房地產(chǎn)買賣的溢價(jià)，未來(lái)可能會(huì)靠房地產(chǎn)投資收益。未來(lái)一方面房地產(chǎn)金融產(chǎn)品會(huì)大行其道，像REITs；另一方面，地產(chǎn)資管會(huì)成為非常重要的行業(yè)，地產(chǎn)資管會(huì)成為未來(lái)中國(guó)資金期限相對(duì)比較長(zhǎng)的資本，比如保險(xiǎn)公司、社?；稹⑸虡I(yè)銀行中他們不能錯(cuò)過(guò)的重要投資類別。

    大悅城地產(chǎn)總經(jīng)理周鵬認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)智能化，大消費(fèi)去物質(zhì)化是行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。他表示，在過(guò)去的一年，無(wú)論是辦公還是商業(yè)，都是最難的一年。大悅城一直追求比較穩(wěn)健的發(fā)展，但過(guò)去的一年也開了四個(gè)場(chǎng)，其中有三個(gè)都是在大資管計(jì)劃里面，也涉及到一些更新，都是資管性質(zhì)的。

    而在寫字樓的城市存量更新，包括產(chǎn)業(yè)園，在全要素層面上都得到了極大的支持，無(wú)論是資本上還是政府層面。今天說(shuō)到房地產(chǎn)行業(yè)很缺錢，對(duì)于運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，我們覺(jué)得最缺根本不是錢，很多機(jī)構(gòu)可以一起合作，但我們最缺的是團(tuán)隊(duì)。

    過(guò)去的發(fā)展主要是在效率的提升上，在速度的提升上的轉(zhuǎn)變。未來(lái)一定是在產(chǎn)品本身，在運(yùn)營(yíng)本身，在商業(yè)模式本身，未來(lái)的發(fā)展一定是這樣的。

    周鵬分析未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展三大趨勢(shì)：全面進(jìn)入智能化時(shí)代，大消費(fèi)進(jìn)入去物質(zhì)化，商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)入深度洗牌。消費(fèi)者需求從物質(zhì)消費(fèi)轉(zhuǎn)向精神消費(fèi)，從功能消費(fèi)轉(zhuǎn)向情感消費(fèi)，從大眾消費(fèi)轉(zhuǎn)向文化消費(fèi)。

    他認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)同樣有三大行業(yè)痛點(diǎn)：前端數(shù)據(jù)采集與實(shí)際應(yīng)用脫鉤；消費(fèi)動(dòng)力缺乏場(chǎng)景刺激；資產(chǎn)流動(dòng)缺少資本支持，資產(chǎn)無(wú)法對(duì)資本形成有效吸引。大悅城的核心經(jīng)營(yíng)模式是：功能上討好消費(fèi)者，需求上迎合消費(fèi)者，審美上教育消費(fèi)者。在線上電商已滿足消費(fèi)者日常生活需求的情況下，線下購(gòu)物中心必須變成“秀場(chǎng)”，用策展思維回應(yīng)個(gè)性化需求。

    遠(yuǎn)洋資本副總經(jīng)理周岳表示，著重關(guān)注增值型與機(jī)會(huì)型投資機(jī)會(huì)，并挖掘不良資產(chǎn)中的投資機(jī)會(huì)。

    在他看來(lái)，未來(lái)，遠(yuǎn)洋資本在地產(chǎn)投資方面的策略將圍繞三個(gè)要點(diǎn)展開：第一、著重關(guān)注增值型與機(jī)會(huì)型投資機(jī)會(huì)。地產(chǎn)的投資策略可分為四類——核心型、核心增益型、增值型和機(jī)會(huì)型。遠(yuǎn)洋資本采取增值型/機(jī)會(huì)型策略，重點(diǎn)投資城市更新、存量物業(yè)改造類項(xiàng)目。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入“存量時(shí)代”，在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)幾年，一線、準(zhǔn)一線、區(qū)域性中心城市核心商業(yè)地段將鮮有土地、新造寫字樓和酒店式公寓入市。據(jù)此我們認(rèn)為，位于核心區(qū)域城市更新類及存量物業(yè)的改造提升是具有可挖掘性和盈利空間的優(yōu)質(zhì)投資機(jī)會(huì)。

    第二、關(guān)注并挖掘不良資產(chǎn)中的投資機(jī)會(huì)。不良資產(chǎn)與地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行周期是全然相反的：地產(chǎn)行業(yè)是典型的順周期發(fā)展，而不良資產(chǎn)則是逆周期。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)周期下行的大環(huán)境之下，前端介入以相對(duì)較低的市場(chǎng)價(jià)格獲得具有改造更新和增值潛力的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，在市場(chǎng)“翻轉(zhuǎn)”時(shí)，再通過(guò)運(yùn)營(yíng)方式處置資產(chǎn)回籠資金的操盤模式已得到市場(chǎng)驗(yàn)證。我們預(yù)計(jì)，到2020年，不良資產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)?？蛇_(dá)到6萬(wàn)億元。但需要強(qiáng)調(diào)的是：由于不良資產(chǎn)的交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜、業(yè)態(tài)改造升級(jí)處理難度大；項(xiàng)目持有周期長(zhǎng)、退出風(fēng)險(xiǎn)高，市場(chǎng)的準(zhǔn)入門檻也比較高，機(jī)構(gòu)須結(jié)合自身特點(diǎn)謹(jǐn)慎評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

    第三、輕重并舉、雙管齊下。遠(yuǎn)洋資本獨(dú)特的另類投資管理業(yè)務(wù)模式使得重資產(chǎn)端——地產(chǎn)投資與輕資產(chǎn)端——股權(quán)投資可實(shí)現(xiàn)有效協(xié)同。舉例來(lái)說(shuō)：物流公司無(wú)一例外都有長(zhǎng)期租賃倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求。遠(yuǎn)洋資本通過(guò)PE股權(quán)投資方式在冷鏈、零擔(dān)、城配運(yùn)、冷庫(kù)等細(xì)分領(lǐng)域投資了眾多行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。通過(guò)這種“輕資產(chǎn)”布局方式，我們可以錨定租戶（被投企業(yè)），再依托自身在重資產(chǎn)端的優(yōu)勢(shì)與屬性幫助被投企業(yè)獲取物流用地并提供長(zhǎng)期回租的附加增值服務(wù)。與物流地產(chǎn)投資邏輯類似，遠(yuǎn)洋資本也在關(guān)注長(zhǎng)租公寓、教育地產(chǎn)、以及醫(yī)療地產(chǎn)等領(lǐng)域內(nèi)創(chuàng)新性的投資機(jī)會(huì)。

    多位與會(huì)嘉賓認(rèn)為，2019年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將有更好的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)資管行業(yè)也必將更加規(guī)范化和質(zhì)量化。