房地產(chǎn)從野蠻生長(zhǎng)到回歸理性 行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新航道

    2018年是改革開放40周年的里程碑之年，也是中國(guó)房地產(chǎn)在規(guī)模發(fā)展與創(chuàng)新轉(zhuǎn)型上取得了長(zhǎng)足進(jìn)步、沖刺萬億元規(guī)模的一年。在機(jī)遇與變革中的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)正在積極探索新的業(yè)務(wù)方向，將房地產(chǎn)的內(nèi)涵和外延不斷擴(kuò)展。

    2018年，是房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新和回歸的一年，這一年，眾多房企從美好城市建設(shè)者向美好生活運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變，品牌房企不再一味追求規(guī)模的增長(zhǎng)，開始重視起社會(huì)責(zé)任和品牌價(jià)值，這個(gè)行業(yè)在這一年從野蠻生長(zhǎng)向理性回歸，從投資投機(jī)向居住本質(zhì)回歸。?

    近日，在由新浪網(wǎng)、微博、微博房產(chǎn)、新浪財(cái)經(jīng)聯(lián)合主辦的“2018微博房產(chǎn)百?gòu)?qiáng)盛典”活動(dòng)上，多位與會(huì)嘉賓探索了房地產(chǎn)發(fā)展路徑、思考未來格局。

    華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康在會(huì)上表示，中國(guó)住宅的樓市、房市，在近十余年經(jīng)歷了成交價(jià)表現(xiàn)的市場(chǎng)起伏，總體特征是“單邊市”變?yōu)?ldquo;水火兩重天”的市場(chǎng)分化。他認(rèn)為，目前一線及相當(dāng)多二線城市，現(xiàn)已基本無“炒房”泡沫，且已傷及部分剛需及改善性需求，行政手段是壓了“需”，還未解決好“供”的機(jī)制問題。賈康建議，“住有所居”供給體系的質(zhì)量和效率是真問題，各地要以高水平的供給側(cè)定制化解決方案，滿足轄區(qū)樓市多樣化需求，構(gòu)建和諧社會(huì)。

    在“房住不炒”的政策背景之下，住房回歸到“居住屬性”，核心城市加速推進(jìn)多層次住宅體系建設(shè)，整個(gè)行業(yè)為提升人民居住水平和創(chuàng)造美好生活方式而不斷創(chuàng)新改變。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)于2002年開始逐漸升溫，但2004年開始宏觀調(diào)控國(guó)務(wù)院指出要通過土地和金融兩道閘門的嚴(yán)控，來抑制房地產(chǎn)投資的過快增長(zhǎng)，此后國(guó)務(wù)院級(jí)及各地方的調(diào)控政策國(guó)8條、國(guó)6條層出不窮，以及利率、稅收政策反復(fù)不定。雖然中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷經(jīng)各種困難，但其成為了全世界最大的房地產(chǎn)業(yè)，也成為了2018年帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力中唯一一個(gè)投資增速兩位數(shù)產(chǎn)業(yè)。

    “不管你擁抱社交還是拒絕，social都時(shí)刻在發(fā)生，你不參與，平臺(tái)上關(guān)于你的討論也不會(huì)停止。”微博商業(yè)產(chǎn)品部總經(jīng)理兼汽車房產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理余雙表示，2018年上半年，搜索量最高的前100個(gè)房產(chǎn)關(guān)鍵詞中，房產(chǎn)政策類的占比最高，相關(guān)詞匯共計(jì)有600萬次搜索量，其次是社會(huì)熱點(diǎn)。

    而在房地產(chǎn)行業(yè)中，旅游地產(chǎn)成為了社會(huì)投資熱點(diǎn)和極具潛力的發(fā)展領(lǐng)域。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云表示，未來旅游景區(qū)的收入來源要依靠新旅游產(chǎn)品來推動(dòng)，從單一的觀光游走向休閑度假、全域旅游等業(yè)態(tài)，朝著綜合旅游目的地、旅游小鎮(zhèn)等更多元化的旅游產(chǎn)品方向發(fā)展。目前，國(guó)內(nèi)休閑度假、康養(yǎng)、親子和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展還不充分，在旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)的背景下，這些領(lǐng)域里蘊(yùn)藏著巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

    北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董潘表示，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過三十年發(fā)展，房?jī)r(jià)存在“泡沫”是有原因的，其一，房地產(chǎn)的供給量和需求量有所不同，需求的彈性大，供應(yīng)的彈性?。黄涠?，從租房到買房，消費(fèi)者需求在不斷擴(kuò)大；其三，房地產(chǎn)沒有替代品；其四，土地價(jià)格昂貴；其五，通貨膨脹。這五種因素導(dǎo)致了房?jī)r(jià)“泡沫”的積累。

    從嘉賓的發(fā)言中，可以看出進(jìn)入“深水區(qū)”的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，想要”活下去”的企業(yè)需要在利潤(rùn)與規(guī)模之中找到新的平衡點(diǎn)，而這就需要企業(yè)不斷的努力創(chuàng)新，在順應(yīng)新時(shí)代的潮流之下探索行業(yè)發(fā)展方向。

    探索行業(yè)發(fā)展“新航向“

    2018年作為承上啟下的關(guān)鍵一年。房住不炒、房地產(chǎn)稅、租購(gòu)并舉、特色小鎮(zhèn)被稱為2018年的熱詞。在這樣一個(gè)特殊之年，業(yè)內(nèi)專家有著怎樣的應(yīng)變之策、又有怎樣的憧憬之思？在“‘創(chuàng)新·回歸’探索行業(yè)未來發(fā)展新航向”的高峰論壇上，業(yè)內(nèi)專家、房產(chǎn)大V用他們的思想洞察歷史、現(xiàn)在與未來，探討行業(yè)發(fā)展的未來與歸途。

    在“百V論道”圓桌論壇上，蔡云表示，目前行業(yè)最大的焦慮為不知房地產(chǎn)企業(yè)銷售額何時(shí)見頂。根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析可看出，一方面增量市場(chǎng)在不斷擴(kuò)張，一、二線城市的限購(gòu)、限貸政策使企業(yè)拿地更加謹(jǐn)慎，土地供應(yīng)量也在減少了；另一方面三、四線城市棚改貨幣化基本完結(jié)了。所以，目前重要的就是房地產(chǎn)企業(yè)增量的天花板在什么地方？這是企業(yè)需要憂慮的地方。

    新京報(bào)傳媒執(zhí)行總裁張學(xué)冬表示：“房地產(chǎn)現(xiàn)在最大憂慮就是政策不確定性和不連貫性，包括企業(yè)從拿地前政策的限定到拿地后政策的調(diào)整，也包括金融政策的不連貫性，這兩種因素導(dǎo)致企業(yè)無法做出更好的決策。”

    對(duì)此，董藩表示，未來房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該和金融連為一體，這樣政府調(diào)整宏觀金融政策時(shí)企業(yè)能夠“活下去”，并且企業(yè)不但要做開發(fā)，還要做投資。

    全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)特色小鎮(zhèn)分會(huì)秘書長(zhǎng)匡洪廣表示，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)商，例如特色小鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村振興、文旅景區(qū)、城市更新等。值得注意的是，城市更新一定是浪潮。另一方面為一些從房地產(chǎn)本身孵化出的新業(yè)態(tài)，包括聯(lián)合辦公、長(zhǎng)租公寓、園區(qū)的運(yùn)營(yíng)、商業(yè)綜合體。但無論房地產(chǎn)企業(yè)做城市運(yùn)營(yíng)商還是配套商，一定要注重運(yùn)營(yíng)。