住宅限價(jià)浮動(dòng)調(diào)整 廣州微調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)政策

    近日，廣州市住建委發(fā)文宣布完善包括公寓、商鋪在內(nèi)的商服類(lèi)房產(chǎn)銷(xiāo)售政策，去年3月30日前土地出讓項(xiàng)目不限定銷(xiāo)售對(duì)象，可以銷(xiāo)售給個(gè)人。事實(shí)上，廣州住宅項(xiàng)目的限價(jià)政策也悄然松動(dòng)。有知情人士向中國(guó)證券報(bào)記者透露，廣州將改變“一刀切”限價(jià)政策，將根據(jù)周邊樓盤(pán)價(jià)格浮動(dòng)調(diào)整限價(jià)，因此部分樓盤(pán)有可能出現(xiàn)限價(jià)提高。記者了解到，廣州市荔灣區(qū)、海珠區(qū)等多個(gè)樓盤(pán)均出現(xiàn)了通過(guò)網(wǎng)簽的單價(jià)提高的情況。

    網(wǎng)簽限價(jià)提高

    一位廣州購(gòu)房者透露，他今年購(gòu)買(mǎi)了廣州市荔灣區(qū)廣鋼新城片區(qū)一處樓盤(pán)的住房，9月他第一次前往售樓處簽約時(shí)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商的要求，簽署了總價(jià)390萬(wàn)元的“雙合同”，即總價(jià)約310萬(wàn)元“購(gòu)房合同”和總價(jià)約80萬(wàn)元的“裝修合同”。上周，他再去售樓處簽訂正式合同時(shí)，被告知“雙合同”不再使用，而是簽訂按照實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)格擬定的單一合同，同樣總價(jià)為390萬(wàn)元。

    據(jù)了解，該購(gòu)房者所購(gòu)置住房建筑面積為92平米，按照310萬(wàn)元的總價(jià)計(jì)算，單價(jià)為3.37萬(wàn)元/平米；按照390萬(wàn)元總價(jià)計(jì)算，單價(jià)為4.24萬(wàn)/平米。據(jù)此推算，網(wǎng)簽價(jià)格提高了8700元。“開(kāi)發(fā)商說(shuō)之前的價(jià)格太低了，可能過(guò)不了網(wǎng)簽，說(shuō)現(xiàn)在的價(jià)格可以過(guò)”，他告訴記者。

    無(wú)獨(dú)有偶，一位房產(chǎn)中介告訴記者，其代理的位于廣州市海珠區(qū)燕崗地鐵站附近的某項(xiàng)目，此前“裝修合同”和“購(gòu)房合同”分別為1萬(wàn)元/平米和4.3萬(wàn)元/平米；如今項(xiàng)目小戶型價(jià)格為4.5萬(wàn)元/平米起，較此前“雙合同”時(shí)有所提高，但仍可以通過(guò)網(wǎng)簽。“現(xiàn)在是把一部分單位拿出來(lái)搞活動(dòng)，畢竟年底上市公司要沖業(yè)績(jī)”，這位中介說(shuō)，“我們的房子已經(jīng)拿到預(yù)售證了，現(xiàn)在備案價(jià)有調(diào)整”。

    去年3月開(kāi)始，廣州接連發(fā)布一系列限購(gòu)、限價(jià)政策。此后，一些開(kāi)發(fā)商采取“雙合同”的方式規(guī)避限價(jià)。今年10月，一則廣州市增城區(qū)、南沙區(qū)、花都區(qū)房屋銷(xiāo)售價(jià)格必須按照真實(shí)價(jià)格備案，上述區(qū)將放開(kāi)限價(jià)的消息流傳開(kāi)來(lái)。10月19日，廣州市住建委回應(yīng)稱(chēng)，將繼續(xù)對(duì)新建商品住房開(kāi)展價(jià)格指導(dǎo)；同時(shí)，市、區(qū)住建部門(mén)將對(duì)新建商品住房預(yù)售和網(wǎng)簽價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行優(yōu)化。

    限價(jià)政策仍在執(zhí)行

    一位房地產(chǎn)研究員告訴記者，廣州多處樓盤(pán)銷(xiāo)售“雙合同”改“單合同”正是因?yàn)橄迌r(jià)標(biāo)準(zhǔn)提高。多家廣州本地房地產(chǎn)公司也向記者確認(rèn)了廣州限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)提高的消息，某地產(chǎn)公司工作人員還告訴記者，當(dāng)前房?jī)r(jià)要以穩(wěn)定為主，漲跌幅要控制在10%以內(nèi)。

    記者12月21日以購(gòu)房者身份撥打了廣州市政府服務(wù)熱線“12345”咨詢廣州限價(jià)政策，廣州市住建委一位工作人員解釋稱(chēng)，廣州仍在執(zhí)行限價(jià)政策，只是進(jìn)行了價(jià)格“優(yōu)化”。另一位廣州市住建委工作人員介紹，此前商品房在網(wǎng)簽時(shí)，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)彈出一個(gè)包含限價(jià)范圍的“對(duì)話框”，現(xiàn)在這一對(duì)話框已經(jīng)被取消。“但不能說(shuō)調(diào)控放松了”，他強(qiáng)調(diào)。

    一位接近廣州市住建委人士透露，目前廣州的限價(jià)政策出現(xiàn)松動(dòng)，主要是改變了之前一刀切的限價(jià)模式，在具體操作上，允許以售樓盤(pán)根據(jù)周邊樓盤(pán)價(jià)格為參考，合理調(diào)整售價(jià)，不得高于周邊樓盤(pán)的售價(jià)。

    有專(zhuān)家指出，適度調(diào)整限價(jià)政策有利維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。“廣州要求以真實(shí)價(jià)格備案，旨在打擊雙合同，規(guī)范市場(chǎng)秩序，并非取消限價(jià)。但由于此前限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，這一政策執(zhí)行后，限價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)就需要提高。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，項(xiàng)目的備案價(jià)格會(huì)基于成本價(jià)、房地產(chǎn)調(diào)控的環(huán)境等因素進(jìn)行制定，這樣既吻合市場(chǎng)規(guī)律，也不會(huì)和既有調(diào)控思路矛盾，通過(guò)網(wǎng)簽限價(jià)政策的調(diào)整，可以使得交易更加順暢。

    國(guó)金證券認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策將以“短期行政限制退出”+“長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)”組合的方式展開(kāi)。此前房地產(chǎn)調(diào)控多采用行政措施干預(yù)，短期對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲、降低風(fēng)險(xiǎn)起到了作用；但從長(zhǎng)期來(lái)看，則需要推動(dòng)房地產(chǎn)政策從“行政措施”向“綜合施策”轉(zhuǎn)變，逐步構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。