市場激辯樓市松綁！三圖看懂 為何是炒房客的一廂情愿

2019年即將來臨，從2018年房價數(shù)據(jù)看，穩(wěn)房價取得了成效，瘋漲勢頭得到了有效遏制，而在此背景下，近期市場對于接下來樓市是否松綁產生了分歧。

也有研究顯示，房地產調控是否放松，取決于其對穩(wěn)增長的“療效”。自2015年之后，房地產對穩(wěn)增長的效應呈現(xiàn)邊際遞減的趨勢，因此2019年維持調控是大概率事件。

國家統(tǒng)計局住宅價格指數(shù)顯示，自2016年9.30新政以來，無論是新房、還是二手房，以北上廣深一線熱點城市為代表的中國樓市價格呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢，2018年價格更是表現(xiàn)平穩(wěn)。

(圖片數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局)

而有專業(yè)人士注意到，近期有兩次政治局會議未提到房地產。此前中共中央政治局12月13日召開會議，今年第三次提到“六個穩(wěn)”，但此次的中央政治局會議新聞稿中沒有提及房地產。

這是繼今年10月底的中央政治局會議之后，又一次在新聞稿中未提及房地產。

兩次中央政治局會議均未提及房地產，是否意味著房地產調控已經到位甚至放松？

放松派：樓市不穩(wěn)固定資產投資也難穩(wěn)

一種觀點認為，如果房地產市場不穩(wěn)，固定資產投資也難以穩(wěn)住，就會給六個穩(wěn)目標帶來壓力。

比如新城控股副總裁歐陽捷表示，當前，經濟下行無疑是政策方向最為關注的。盡管房地產投資、開工、成交、房企到位資金仍處于正增長區(qū)間，但市場已經出現(xiàn)下行信號，增速整體趨緩，銷售出現(xiàn)明顯壓力。房地產的重心在住宅市場，市場下行三要素來自于投機客全面退潮、首置客無力購房、改善客出現(xiàn)觀望。

如果房地產市場不穩(wěn)，固定資產投資也難以穩(wěn)住，就會給穩(wěn)中求進、保持增長帶來更大的壓力。預計調控政策會悄然放松，明年住房市場會出現(xiàn)回溫。

歐陽捷表示，“市場下行趨勢不變、壓力增大已是共識，預計明年經濟增長可能在6%-6.3%之間。全球經濟同步收縮，中國經濟或難以獨善其身。因此，穩(wěn)經濟成為重中之重。”

歐陽捷甚至預期，政策放松是大趨勢，嚴冬不會來臨，明年住宅市場將會回溫。市場成交量下滑是住宅市場的主要問題。限購的目的是為了限制投機，既然投機客全面退潮，放松限購就成為穩(wěn)定提升成交量的政策首選。

堅守派：不提不代表放松

但是另一派觀點認為，不提及并不代表調控就放松了。58安居客首席分析師張波指出，近兩次的政治局會議均未提及對房地產調控政策有特定原因。

主要有兩點，一方面今年以來的樓市調控的確取得了明顯的效果，樓市降溫房價企穩(wěn)已成定局，并且今年在加大于樓市亂象打擊的過程中也充分凈化了市場環(huán)境，目前樓市正處于平穩(wěn)和健康發(fā)展之中；

另一方面，經濟下行壓力增大以及外部風險的不確定性增強則表現(xiàn)得更為明顯，系統(tǒng)性風險會對樓市產生影響更不容忽視，表面未提及房地產，實則和房地產存在重大關聯(lián)。

張波認為，不提不代表不重視，不提不代表要放松，的確近兩次的政治局會議均未提及房地產，給了市場較大的想像空間，但單從未提及就揣測未來樓市調控可能會出現(xiàn)變化未免太過武斷。

張波預期，樓市調控已經取得明顯的效果，樓市降溫房價企穩(wěn)已成定局。雖未在近期政治局會議重申，但依然會作為重點在后續(xù)的政府相關報告中列示。

調控是否放松取決于什么？

而蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心中心主任、高級研究員黃志龍在12月18日的研報中表示，房地產調控是否放松，取決于房地產對穩(wěn)增長的“療效”怎樣。

黃志龍表示，2015年迄今，房地產的穩(wěn)增長效應邊際遞減。經濟增速持續(xù)下行、庫存高企使得“去庫存”成為房地產市場的主要政策導向。

從數(shù)據(jù)上看，2003年-2015年房地產與GDP增速高度同步，但在2015年“去庫存”周期中，房地產對 GDP 的拉動效果已明顯減弱，房地產投資增速一度由 2015 年底不足 1%升至今年上半年的10%以上，但同期名義GDP增速僅提高約3個百分點。2018年下半年，房地產投資仍然保持了接近10%的平穩(wěn)增長，但GDP增速卻再度出現(xiàn)回落。由此可見，房地產對穩(wěn)增長的效應邊際遞減趨勢日趨明顯。

(圖片來源：蘇寧金融研究院)

房地產對穩(wěn)增長的效應邊際遞減

為何會出現(xiàn)這種新變化？黃志龍認為，原因可能在于：房地產開發(fā)投資對上下游制造業(yè)的帶動作用逐漸減弱，高地價、高房價的擠出效應快速提升；同樣，房地產繁榮對居民消費的影響，也逐漸由財富效應轉向擠出效應。

原因一：對制造業(yè)的擠出效應

首先，從對制造業(yè)的擠出效應看，2004年-2015 年，制造業(yè)投資增速與房地產投資增速基本一致或略有滯后。但自2015年以后，在房地產投資增速明顯反彈的同時，制造業(yè)投資增速卻依然向下，盡管這其中受到“去產能和去杠桿”等政策的影響，但二者相關性日趨減弱是不爭的事實。

(圖片來源：蘇寧金融研究院)

原因二：對居民消費的擠出效應

其次，從對居民消費的擠出效應看，從數(shù)據(jù)上看，2015年之前，房價上漲對居民消費的財富效應十分明顯，全國房價漲幅與居民消費支出高度關聯(lián)，其中2006年-2008年和2012年-2013年房價上漲領先居民消費支出大約2個季度，2009年-2010年房價上漲周期中領先居民消費支出大約3個季度。

然而，2015年之后的去庫存階段，房價一路飆升，但居民消費支出卻持續(xù)下滑，二者分化趨勢十分明顯。

原因在于：2014年-2017年居民部門的杠桿率從36.4%飆升到49%，同期個人購房貸款余額從11.52萬億元攀升至21.9萬億元，正好翻了一番，2018年9月末更是達到24.88萬億元。高房價對居民消費的擠出效應遠大于財富效應。

(圖片來源：蘇寧金融研究院)

基于上述分析，那些期待來年房地產調控全面放松的房地產企業(yè)、高位炒房者可能要失望了。

預計2019年，在“房住不炒”的調控精神下，各城市的政策或有微調，但整體上保持嚴調控態(tài)勢仍將是大概率事件。

黃志龍最后提醒購房者，購房首付比例、稅費支出才是觀測樓市政策的風向標，一旦這兩項政策有所松動，或許將是普通購房者入場的合適時機。