政策底部或已現(xiàn) 房企并不悲觀

    與貫穿全年的拿地?zé)崆橄啾龋齻€月以來，房企拿地速度明顯放緩。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：隨著房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入平穩(wěn)期，部分城市出現(xiàn)下調(diào)，大部分城市去化速度放緩，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)拿地的節(jié)奏明顯放緩。

    25家龍頭房企拿地?cái)?shù)據(jù)已經(jīng)連續(xù)3個月低于千億，這也是最近4年來首次出現(xiàn)。而此前，25家房企拿地金額基本在每月1200-2000億。與此同時，房地產(chǎn)調(diào)控頻率也在逐步放緩。11月房地產(chǎn)收緊約束性政策銳減。截至上周末，11月來，各種房地產(chǎn)調(diào)控政策合計(jì)僅20次，相比之前平均單月40次明顯減少。

    新城控股副總裁歐陽捷認(rèn)為，房企拿地放緩現(xiàn)象還會持續(xù)一段時間，但這并不意味著市場的悲觀。在調(diào)控之下，市場預(yù)期有所變化，投資投機(jī)性需求被擠出，改善型和自住型需求受到抑制，供求關(guān)系得到一定程度的調(diào)整與平衡。

    政策底部或已現(xiàn)

    11月樓市政策明顯減少，只有蘇州一地針對限購政策有所升級。其他城市基本無收緊約束性的調(diào)控政策發(fā)布。大部分調(diào)控都是重申之前的調(diào)控政策，針對房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容基本以落實(shí)之前政策為主。

    與此同時，從全國看，嚴(yán)格落實(shí)之前的調(diào)控政策，整體市場已經(jīng)出現(xiàn)平穩(wěn)，部分城市房價(jià)開始明顯調(diào)整。市場漲幅明顯放緩，是約束性政策減少的最主要原因。樓市告別高燒，房地產(chǎn)調(diào)控再收緊加碼的市場基礎(chǔ)不存在。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：金九銀十成色不足，大部分熱點(diǎn)城市成交均出現(xiàn)了環(huán)比的下行。20個熱點(diǎn)城市合計(jì)成交1448萬平米，環(huán)比下調(diào)了11%。

    受多重因素影響，房企拿地?zé)崆橐灿兴鶞p緩。數(shù)據(jù)顯示，25家房地產(chǎn)行業(yè)龍頭房企中，9-11月，拿地金額分別合計(jì)只有767億、720億、394億。

    中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，房企拿地減少是受資金壓力、銷售放緩、土地條件苛刻等多重因素影響。他認(rèn)為，樓市單月成交連續(xù)2個月同比下調(diào)，金九銀十退燒，樓市接近拐點(diǎn)。

    截至2018年10月，本輪房地產(chǎn)市場上漲周期已經(jīng)長達(dá)41個月（計(jì)算年內(nèi)累計(jì)樓市同比上漲），繼續(xù)刷新了中國房地產(chǎn)歷史上漲周期最長歷史。累計(jì)市場銷售數(shù)據(jù)依然在上升。

    但單獨(dú)看拆分?jǐn)?shù)據(jù)，9-10月已經(jīng)連續(xù)2個月出現(xiàn)了成交面積同比下調(diào)。10月單月同比下調(diào)了3.12%。這已經(jīng)是連續(xù)第二個月度數(shù)據(jù)同比下調(diào)。

    58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，近幾個月房企拿地量減少，主要有以下幾方面原因，其一是房企謹(jǐn)慎度在提升，拿地?zé)崆樵跍p少，土地流拍案例不斷增多；其二是部分房企的拿地資金受限，尤其是近期項(xiàng)目去化速度變慢導(dǎo)致回款同步變慢，讓不少房企感覺“捉襟見肘”；其三是大型品牌房企拿地的模式更為多樣化，除了在土拍市場獲得土地外，還通過合作或股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式獲得土地儲備。

    張波認(rèn)為，土地市場往往是房地產(chǎn)市場的“晴雨表”，近期土地市場趨冷也是樓市降溫的直觀體現(xiàn)，降溫本身已是共識，但房企心態(tài)變化上更值得關(guān)注。變化主要體現(xiàn)在拿地城市的選擇上，一方面部分房企將重心重新調(diào)整回一二線，綠地、陽光城、中梁地產(chǎn)等品牌房企，開始加大在一二線城市的布局；另一方面，部分房企依然堅(jiān)定看好三四線城市甚至加大在三四線的布局力度，其中不少采用城市群定位策略，在深耕核心城市群的同時，抓住三四線城市的去庫存政策的最后紅利期，用高周轉(zhuǎn)方式快速拿地、銷售，以期實(shí)現(xiàn)企業(yè)短期業(yè)績的快速提升。

    樓市預(yù)期穩(wěn)定

    房企拿地放緩是否意味著對后市預(yù)期悲觀？

    易居研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，房地產(chǎn)市場降溫，房企普遍對未來房價(jià)走勢比較悲觀，現(xiàn)在拿地等到明年賣房的話可能會被套住。房地產(chǎn)商預(yù)期下降，也就不再大量拿地。

    楊紅旭判斷，調(diào)控政策明年可能放松。“從今年九月份開始，樓市進(jìn)入平穩(wěn)期，即不升級也不加碼的企穩(wěn)期。我估計(jì)到明年，調(diào)控會略放松。一方面樓市確實(shí)普遍低迷，部分城市相當(dāng)?shù)兔裕涣硪环矫?，宏觀經(jīng)濟(jì)仍不太樂觀。因此，客觀上講，房地產(chǎn)依然是很重要的產(chǎn)業(yè)，對于穩(wěn)增長發(fā)揮重要的力量。”

    楊紅旭認(rèn)為，明年調(diào)控政策會由緊轉(zhuǎn)為略松，但不太可能出現(xiàn)大幅刺激樓市情況。明年主要是一個小政策局部放松，有些地方政府放松。而大的政策放松預(yù)計(jì)2020年會出現(xiàn)。

    歐陽捷并不這樣認(rèn)為，他認(rèn)為，房企拿地減少主要源于地價(jià)高而房價(jià)受限，房價(jià)地價(jià)差太小，“有些項(xiàng)目不足以覆蓋建安成本、運(yùn)營成本和稅費(fèi)”，但地方政府對于土地價(jià)格的預(yù)期還未明顯下降，房企也不愿拿高價(jià)地，近幾個月房企拿地自然減少了。事實(shí)上，今年1-9月，二線城市成交住宅用地同比增長26.6%，三四線城市同比增長46.6%，房企拿地已經(jīng)比較多了，總體上看，房企并不缺地。

    歐陽捷認(rèn)為，中央著眼大局，調(diào)控不會放松，是謂大穩(wěn)；各地意在財(cái)政，一城多策，是謂小亂。比如，限貸是央行支持調(diào)控的唯一統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，但各地可能會有一些“小動作”，但不會影響樓市大穩(wěn)，比如小幅放松限購，降低購房條件，穩(wěn)定購房客流。但小亂不會影響樓市大穩(wěn)。因此，調(diào)控整體放松的可能性幾乎為零。

    張波則認(rèn)為，對于樓市用“悲觀”來形容則過于片面，整體市場基本面應(yīng)該是預(yù)期“穩(wěn)定”，但“悲觀”用來形容投資市場則是更為貼切。換言之，在未來樓市穩(wěn)定的大背景下，房價(jià)本身也不會有太大起伏，尤其不會出現(xiàn)大漲。對于期待在樓市，尤其是住宅投資上短期獲利者來說，應(yīng)該只能持“悲觀”態(tài)度了，相反自住者則迎來了最好的選房找房時機(jī)。另外從市場的成交量來看，明年將依然保持和今年的大致均衡，但一線城市的市場，尤其是二手房市場低迷將表現(xiàn)得更為明顯。

    就土地市場而言，張波認(rèn)為，土地市場趨冷在短期內(nèi)很難得到改變，并且這一狀況至少將延續(xù)到明年一季度，同時樓市降溫向三四線不斷蔓延，未來三四線城市土地也難以再現(xiàn)近幾年的輝煌。