調(diào)控重壓下的房企困局：保利潤(rùn)還是要現(xiàn)金？

    “再等等看，如果真有扛不住的（項(xiàng)目），可能會(huì)降價(jià)。到時(shí)候我們的調(diào)整余地就大了。”今年9月，合肥某知名房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象，并引發(fā)業(yè)主“維權(quán)”，這被認(rèn)為是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)難以對(duì)抗樓市調(diào)控的一種信號(hào)。11月2日，某大型房企合肥公司相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，其所在的片區(qū)暫未出現(xiàn)明顯降價(jià)，但如果政策力度持續(xù)從嚴(yán)，不排除項(xiàng)目做出價(jià)格調(diào)整的可能。

    這種心態(tài)頗能反映出樓市調(diào)控從嚴(yán)的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的一種心態(tài)。

    10月28日，住建部在《關(guān)于巡視整改進(jìn)展情況的通報(bào)》中表示，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。次日，新華社發(fā)文稱(chēng)，中央決不會(huì)允許房地產(chǎn)調(diào)控前功盡棄。10月31日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署經(jīng)濟(jì)工作。該會(huì)議雖未提及房地產(chǎn)，但被普遍理解為樓市政策基調(diào)不會(huì)發(fā)生變化。

    對(duì)于承受了長(zhǎng)期調(diào)控重壓的房企來(lái)說(shuō)，這并不是一個(gè)積極的信號(hào)。分析人士指出，房企的資金壓力正逐漸增大，進(jìn)入年末會(huì)計(jì)結(jié)算節(jié)點(diǎn)之時(shí)，企業(yè)可能會(huì)選擇通過(guò)犧牲利潤(rùn)的方式來(lái)維持現(xiàn)金流。

    高銷(xiāo)售背后的負(fù)債陰影

    雖然經(jīng)歷了史上最密集的調(diào)控政策，但今年房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售指標(biāo)普遍向好。易居克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前十月，百?gòu)?qiáng)房企整體銷(xiāo)售規(guī)模為7.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)38.5%。其中，碧桂園的銷(xiāo)售規(guī)模已突破6000億元，恒大則突破5000億元。

    與此同時(shí)，房企的利潤(rùn)規(guī)模也有明顯上漲。中銀國(guó)際指出，前九月，房地產(chǎn)板塊總體毛利率為34.6%，較去年同期上升3個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線公司為38.1%。

    這種銷(xiāo)售成績(jī)的取得，被認(rèn)為是市場(chǎng)慣性帶動(dòng)的結(jié)果。一方面，三四線城市的棚改進(jìn)程，仍然釋放出大量需求；另一方面，一二線城市的庫(kù)存規(guī)模降至低位，使得部分房企以較高的價(jià)格出貨，從而獲取一定的利潤(rùn)。

    但這種高增長(zhǎng)背后，長(zhǎng)期調(diào)控帶來(lái)的壓力正在逐漸顯現(xiàn)。其中，業(yè)績(jī)?cè)鏊傧禄唾Y金鏈緊繃，是最重要的表現(xiàn)。

    根據(jù)易居克而瑞的數(shù)據(jù)，10月單月，百?gòu)?qiáng)房企的銷(xiāo)售規(guī)模為7846億元，較9月下降了921億元，降幅為10.5%。同比看，10月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售增速為26.1%，比7月的58.1%有明顯回落。

    負(fù)債率方面，中銀國(guó)際指出，截至2018年9月，房地產(chǎn)板塊的資產(chǎn)負(fù)債率為80.4%，較二季度末上升0.4個(gè)百分點(diǎn)；板塊凈負(fù)債率為240.8%，較二季度末上升87個(gè)百分點(diǎn)。

    中銀國(guó)際表示，隨著未來(lái)行業(yè)信貸收縮以及宏觀流動(dòng)性趨緊，二線房企目前過(guò)高的杠桿率或在未來(lái)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其中，中南建設(shè)、新城控股、陽(yáng)光城等高速增長(zhǎng)的企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)偏大。

    這種壓力已經(jīng)體現(xiàn)在銷(xiāo)售端。今年6月，因售價(jià)下調(diào)，位于北京市通州區(qū)的“K2十里春風(fēng)”項(xiàng)目售樓處被業(yè)主“包圍”，并被要求退房。此后，長(zhǎng)沙、杭州、天津、鄭州等一批二線城市也陸續(xù)出現(xiàn)類(lèi)似現(xiàn)象。2016年房?jī)r(jià)上漲“四小龍”中的南京、廈門(mén)、合肥，如今也出現(xiàn)區(qū)域性降價(jià)。

    擴(kuò)張步伐或全面放緩

    “從沒(méi)有只漲不跌的房?jī)r(jià)。”蘭德咨詢總裁宋延慶向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，相比2014年的那輪降價(jià)，今年房?jī)r(jià)在更高位，經(jīng)濟(jì)大勢(shì)也更嚴(yán)峻，這意味著這輪降價(jià)潮可能勢(shì)頭更猛，持續(xù)更久，因此要做好降價(jià)的準(zhǔn)備。

    宋延慶表示，現(xiàn)金流比利潤(rùn)重要，“現(xiàn)金為王，先‘活下去’再說(shuō)。”他還指出，在持續(xù)、長(zhǎng)效的調(diào)控下，“每個(gè)項(xiàng)目都能賺錢(qián)的日子已一去不復(fù)返了”。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出，如果樓市政策沒(méi)有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“價(jià)格戰(zhàn)”就有可能在四季度到來(lái)。前述房企人士也認(rèn)為，在某些供應(yīng)量較大的區(qū)域，價(jià)格戰(zhàn)恐不可避免。即使“按照公司年末走量的慣常要求”，降價(jià)也不可避免。

    該人士還指出，雖然不同項(xiàng)目的產(chǎn)品類(lèi)型、客戶群體不盡相同，但一旦出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)，整個(gè)區(qū)域的預(yù)期都將受到影響，可謂“一榮俱榮一損俱損”。

    事實(shí)上，除了降價(jià)外，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)啟動(dòng)了不少自救措施，從而應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的樓市“寒冬”。

    雖然不時(shí)受挫，近期房企仍然頻繁發(fā)債，補(bǔ)充現(xiàn)金流。萬(wàn)科、恒大、碧桂園、華夏幸福等頭部房企近期均有發(fā)債動(dòng)作。

    部分房企則采用其他方式補(bǔ)充項(xiàng)目資金。11月2日，泰禾宣布，將為控股子公司福州泰盛提供不超過(guò)7.5億元的貸款融資擔(dān)保。這部分款項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)用于“泰禾·大樟溪”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，貸款期限不超過(guò)3年。近日，福州泰盛已接受渤海銀行福州分行提供的貸款。

    此前一天，北辰實(shí)業(yè)則向其控股股東北京北辰實(shí)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司申請(qǐng)貸款人民幣33億元，“用于亞運(yùn)村綜合物業(yè)群非首都城市功能疏解項(xiàng)目及經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)、功能整合提升和裝修改造。”

    此外，減少開(kāi)支、收縮戰(zhàn)線也是房企的普遍選擇。易居克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2018年1-10月，40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入18019億元，同比減少0.5%，2016年初以來(lái)同比首次轉(zhuǎn)負(fù)。其中，10月40個(gè)典型城市土地出讓金1483.7億元，環(huán)比減少15.6%，同比減少27.9%。

    該機(jī)構(gòu)指出，預(yù)計(jì)短期內(nèi)調(diào)控政策不會(huì)放松，隨著房企的資金壓力逐漸加劇，全國(guó)的土地市場(chǎng)仍會(huì)逐漸降溫。

    張大偉也指出，此前通過(guò)高杠桿的方式快速擴(kuò)張的房企，將會(huì)放慢在土地招拍掛市場(chǎng)的擴(kuò)張步伐。但在成本相對(duì)較低的并購(gòu)市場(chǎng)，交易熱度仍將持續(xù)。