房貸利率上升 美國樓市“入秋”？

    近來，美國房貸利率再次刷新7年新高，市場對于美國樓市的討論也逐漸升溫。

    據(jù)海外媒體報(bào)道，隨著美聯(lián)儲多次加息，美國整體利率環(huán)境趨緊，住房抵押貸款利率也呈現(xiàn)出攀升勢頭。市場數(shù)據(jù)顯示，30年期美國住宅抵押貸款利率接近5%。市場數(shù)據(jù)還顯示，在2008年金融危機(jī)爆發(fā)前的大部分時(shí)間里，美國房貸利率徘徊在5%至7%之間，但對于習(xí)慣以4%或更低利率獲得抵押貸款的美國購房者來說，接近5%的貸款利率讓他們猝不及防。

    房利美首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家DougDuncan指出，抵押貸款利率的上升，加上不斷上漲的房價(jià)，已經(jīng)拖累美國樓市，但與金融危機(jī)前的歷史性崩盤相比，當(dāng)前的美國樓市還不具有太大的下跌空間。

    不過，涵蓋美國20大城市的Case-Shiller房價(jià)指數(shù)7月年化漲幅為6%，同比漲幅為5.92%，是自去年8月以來的最低增速，也遠(yuǎn)低于6.2%的市場預(yù)期。此外，美國8月成屋銷售連續(xù)6個月同比回落，這些都是美國樓市放緩的最新信號。

    此外，房價(jià)上漲、房貸利率抬升既打擊了首套房購買者的熱情，也令“房價(jià)可負(fù)擔(dān)性”正在成為一個危機(jī)。數(shù)據(jù)供應(yīng)商ATTOMDataSolutions發(fā)布的報(bào)告顯示，2018年第三季度美國住宅可負(fù)擔(dān)指數(shù)為92，低于二季度的95和去年同期的102，并創(chuàng)下自2008年三季度以來的新低。與此同時(shí)，2018年三季度全美中位數(shù)房價(jià)為25萬美元，同比上漲6%，是平均薪資增速的兩倍。從2012年一季度觸底以來，美國中位數(shù)房價(jià)累計(jì)上漲76%，同期的平均周薪漲幅僅為17%。

    Zillow高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家AaronTerrazas表示，美國失業(yè)率接近歷史低點(diǎn)，工資增長穩(wěn)定，通貨膨脹維持在理想水平，因此美聯(lián)儲提高短期利率的決定符合市場普遍預(yù)期。2018年，美國購房者已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，與幾年前的低谷相比抵押貸款利率驟然攀升，大多數(shù)買家目前能夠較大程度地承受由利率上漲帶來的成本增加，但在某個時(shí)刻高房價(jià)和高利率將開始限制一些購房者的消費(fèi)能力。美國西部最大的獨(dú)立房地產(chǎn)公司溫德米爾首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家MatthewGardner表示，美國房屋價(jià)值的增長可能會放緩，直到收入能夠趕上來。

    美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會（NAR）此前公布的美國住宅市場國際買家報(bào)告顯示，2017年4月至2018年3月的一年間，美國面向國際買家的房屋銷量同比下降21%。在1.6萬億美元的現(xiàn)房銷售總額中，外國買家的占比為8%，比一年前的10%有所下降。值得注意的是，半數(shù)以上的中國、加拿大和英國買家為全現(xiàn)金購房。有分析人士表示，由于大部分外國買家在美國是用現(xiàn)金購房，今年以來按揭利率的持續(xù)攀升對他們的影響是正面的，但美國目前的政策和利率環(huán)境在影響外國買家投資方面的作用也不容忽視。