香港：一個房價總是會創(chuàng)造奇跡的地方

    自2003年起，香港房價創(chuàng)造了連續(xù)15年上漲的“神話”。嚴重的土地供應(yīng)不足，再加上內(nèi)地投資者大量買入，香港房價直線上升。而在內(nèi)地倡導(dǎo)“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”時，香港依然崇尚“專業(yè)精英”文化，對香港青年來說，生存、買房是壓在頭頂上的“大山”，創(chuàng)業(yè)是可望不可求的事，醫(yī)生、財務(wù)分析師、會計師、投行等才是更受青睞的職業(yè)。

    9月27日凌晨，美聯(lián)儲宣布年內(nèi)第三次加息，隨后香港金管局跟進，上調(diào)貼現(xiàn)窗基本利率25個基點至2.50%。

    在此背景下，唱空香港樓市者居多，認為加息會影響樓價，且租金回報率也開始降低。耀才證券創(chuàng)始人葉茂林稱，若貿(mào)易局勢緊張，美聯(lián)儲持續(xù)加息，香港住宅價格或在兩年內(nèi)大幅下降，跌幅甚至達40%。就連瑞銀也喊出，香港面臨最嚴重的樓市泡沫風險。

    “下跌？不可能下跌的，香港沒有多少地了，嚴重的土地供應(yīng)不足，香港的房價以前像直線一樣上升，現(xiàn)在可能是盤旋式上升。”美聯(lián)物業(yè)的地產(chǎn)中介代理商李小姐操著不標準的普通話邊說邊做手勢。

    香港加息

    樓市拐點將至？

    自2003年起，香港房價就像一輛失控的火車，創(chuàng)造了連續(xù)15年上漲的“神話”，這是香港歷時最長的房價上漲周期。香港的私人住宅售價指數(shù)7月上升至393.5點，連續(xù)上升28個月。

    根據(jù)咨詢機構(gòu)Demographia發(fā)布的2017年國際房價負擔能力報告顯示，香港連續(xù)第八年蟬聯(lián)冠軍，屬于“極度負擔不起”之列。供房負擔比例從2016年的18.1倍上升至2017年的19.4倍，這意味著如果不貸款的話，香港人需要不吃不喝19.4年才可以買房。

    萊坊國際發(fā)布的《財富報告》顯示，截至2017年12月31日，香港豪宅售價連續(xù)6年穩(wěn)居全球第二貴，以100萬美元計，去年在香港只可購買22平方米，僅次于摩納哥。

    李小姐向證券時報記者提供的一組數(shù)據(jù)也足以證明香港樓市的瘋狂，10月1日至10月7日香港一手樓盤南區(qū)左岸、維港頌均價已經(jīng)達到53萬港元/平方米，敦皓樓盤均價達到89萬港元/平方米，但這并不是香港最貴的樓盤，位于港島東半山一處新樓盤最新一手成交均價137萬港元/平方米，一套450平方米左右的豪宅價值約6億港元。“這個單位也創(chuàng)造了亞洲最貴紀錄。你知道嗎，香港是一個房價總會發(fā)生奇跡的地方，這里寸土寸金，每一個建筑設(shè)計師都恨不得將房子的每一個角落都變成可利用的空間。”李小姐說。

    然而，美聯(lián)儲年內(nèi)第三次加息如期而至，香港各大銀行也終于開始行動了。9月27日，香港四大銀行匯豐銀行、恒生銀行、渣打銀行、中銀香港均宣布上調(diào)港元最優(yōu)惠貸款利率（PrimeRate，簡稱P息），這是香港12年來首次上調(diào)最優(yōu)惠利率，代表過去逾10年的超低息環(huán)境宣告結(jié)束，有分析指出美元加息將直接刺穿香港樓市泡沫，一時間，唱空香港樓市的聲音四起。

    投資銀行里昂證券在研報中指出，香港的房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷15年來最差的宏觀環(huán)境，利率上升、經(jīng)濟放緩和人民幣貶值等“三座大山”正沖擊著香港樓市，其中房貸利率上漲是令購房需求降溫的一個重要原因。

    葉茂林稱，若貿(mào)易局勢進一步緊張，未來美聯(lián)儲持續(xù)加息，香港住宅價格或在兩年內(nèi)大幅下跌，跌幅或達40%?；ㄆ旃烙嬒掳肽晗愀鄯績r能夠下跌7%左右，瑞銀認為香港房價到2019年底最多跌去10%。

    香港豪宅

    70%被內(nèi)地投資者買走

    房價到底怎么走，應(yīng)該要看看現(xiàn)在買房的是哪些人群。

    “別妄想唱空樓市，因為就算樓市在未來幾個月下跌，很快就會回升，事實上香港的樓價早已超出了市民的負擔能力，但仍然上升。雖然近月升勢放緩，但樓價指數(shù)卻比2017年12月上升13%。還有一個重要原因，那就是流向香港房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)地資金事實上并沒有放緩。”富裕地產(chǎn)中介林先生向記者表示。

    記者走訪港島西區(qū)的一手樓盤，位于北角附近的海璇，8000萬港元以上的大戶型基本售罄，李小姐向記者透露，“目前F座小戶型約26平方米左右的只剩下8套，均價在1400萬港元~1800萬港元左右，這個用來做投資非常好，下面就是購物中心，還有去內(nèi)地的直達巴士，1分鐘步行到港鐵北角站，8分鐘到達中環(huán)國際金融中心（IFC），32分鐘到達香港機場，還帶學位，小學有華仁、北角官立，中學有皇仁書院、瑪利曼中學、庇利羅士女子中學等。”

    香港豪宅成交市場異?；鸨瑖鴳c期間單宗交易金額過億港元的豪宅已經(jīng)有2宗，二季度單宗交易金額過億港元的豪宅達到12宗，累計金額為108億港元，環(huán)比激增617.4%。“香港豪宅火爆，跟內(nèi)地富豪密切相關(guān)，70%以上都被內(nèi)地客買走了。”李小姐笑稱，“現(xiàn)在香港頂級豪宅里面的會所進去都講普通話，連門口的保安普通話都比我講得好。香港的豪宅根本不愁賣不出去，一方面內(nèi)地投資客有很強的投資需求，另一方面這些樓盤附近有著香港最好的學位。”

    而內(nèi)地人去香港購置房產(chǎn)，還需要繳納30%的印花稅，一套1000萬港元的房子，印花稅就要上繳300萬港元，折合人民幣267萬元。

    在內(nèi)地實行嚴格的管制背景下，這些動輒千萬的資金是如何繞道管制出海購置房產(chǎn)的？記者通過暗訪發(fā)現(xiàn)，不少香港地產(chǎn)中介代理商會給內(nèi)地客人一個指定賬戶，并給出匯率，購房者只需要將錢轉(zhuǎn)入國內(nèi)指定賬戶，即到香港，還有一些人以單位名義前來香港購置房產(chǎn)。“你只需要準備好錢就行，其他的我們會幫忙安排。”李小姐表示。

    今年6月份位于何文田的一處樓盤天鑄，一個停車位賣到了600萬港元，創(chuàng)全港停車位新高紀錄，截至2018年9月，這個盤的7幢洋房已經(jīng)賣掉了5幢，其中4幢都是內(nèi)地投資客用公司名義入市，光交稅就貢獻了2.6634億港元。

    面對香港樓市的瘋狂，港府也開始著手整治，6月29日，香港公布6項房屋政策新措施，最重磅的就是征收空置稅，希望能夠在一定程度上抑制香港樓市炒作。

    李小姐向記者表示，因為香港地少，剛性需求大，而建一幢樓最少4年，所以升值快，很多政策即使出了在短期內(nèi)對房價有所限制，但是未來還會再度上升，如港銀加息，向銀行借500萬港元一個月也就多供300多港元，影響有限。

    至于香港未來樓價走勢，恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗在2017年年報是這么說的：“我們難以期望香港樓價在可見的將來變得相宜，主要是因為我們許多內(nèi)地同胞都有意在香港特區(qū)購置物業(yè)。正如本地許多富人一樣，他們會在倫敦、紐約或東京置業(yè)，內(nèi)地朋友的個人財富不斷增加，便會開始境外投資。他們的首選通常是香港。超級富豪常會牽頭購買豪宅甚或獨立屋，接著其他的富有一族會跟隨，購買近乎豪宅的單位。鑒于有數(shù)以千萬計的內(nèi)地中產(chǎn)人士希望在香港購置物業(yè)，樓價長遠又如何能回落呢？”

    “劏房”也流行

    在寸土寸金的香港，有一種將一間房切割成幾間房出租的，每間房五臟俱全，有床有柜有廁所，再好一點的就是還有個小廚房，但內(nèi)部極其狹窄和壓抑。這就是所謂的“劏房”。

    地產(chǎn)中介林先生向記者表示，這種房在香港非常常見，深水埗更為集中，一套面積不到80平方米的房子都能分隔出7間房，每間房平均面積在11平方米左右，租金價格在9000港元~12000港元，加起來這套房的租金一個月為73500港元。

    而記者看到的一間被隔出來的面積只有7平方米的房間，廁所和床僅一塊木板間隔，床位于廁所上面，月租金7000港元。

    林先生告訴記者，“沒有辦法，這里土地太貴了，地產(chǎn)商興建的樓宇普通人根本買不起，越來越高的樓價，導(dǎo)致香港租金普遍上漲，香港有近20萬人會選擇住劏房。”

    還有隱藏在街角巷尾的籠屋（鐵籠子，一個床位），也以深水埗居多?；\屋的月租金約1000港元~2000港元，而此前籠屋的租金價格在600港元左右，里面除了床具外，還有各種生活用品，大多數(shù)住在籠屋的是已經(jīng)退休、靠政府每個月救濟而生活的中老年人，而部分青年人會選擇環(huán)境相對好一些的床位房。

    阿秀因為想要來香港，5年前花了5萬港元跟一個香港老人結(jié)婚，拿到了香港永久居民證，目前在旺角租了一個柜位，賣手機殼、手機貼膜之類的用品。她告訴記者，你看到很多香港老人即使退休也會出來找工作，因為政府每個月的退休金根本不夠生活，他們會去掃街、撿垃圾、發(fā)廣告等，就連籠屋他們都覺得貴得離譜。

    香港青年：創(chuàng)業(yè)？

    開什么玩笑，我要買房！

    在內(nèi)地倡導(dǎo)“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的雙創(chuàng)時代，香港年輕人在面對創(chuàng)新與新經(jīng)濟發(fā)展趨勢時顯得更為謹慎與保守。

    高企的房價、求穩(wěn)的心態(tài)，崇尚“專業(yè)精英”文化，使創(chuàng)業(yè)成了奢侈品，而醫(yī)生、會計師、投行、律師等“專業(yè)人士”才是他們更為青睞的體面職業(yè)，走在中環(huán)、金鐘一帶，一眼望去都是西裝革履、打扮精致的金融人士，就連在路上都能隨處聽到關(guān)于股市、融資、債券的討論。

    “上樓無望、上流困難、上位無門”，是香港財政司前司長梁錦松對香港青年生存現(xiàn)狀的形容。

    畢業(yè)后便進入中環(huán)一家金融機構(gòu)的Leo向記者表示，創(chuàng)業(yè)對于香港青年來說不太現(xiàn)實，大學一畢業(yè)首先想到的是如何能養(yǎng)活自己，普通香港大學生畢業(yè)后每月的薪水大概在1.5萬港元，如果能夠在大型金融機構(gòu)工作，薪資可達2萬港元~3萬港元，但是去掉租金、交通費、餐費，每個月所剩不多。

    記者走訪位于中環(huán)、上環(huán)、西營盤一帶的出租房，如果月薪不是在3萬港元以上根本租不起附近的房子，就連沒有電梯逼仄狹窄的唐樓一間不到20平方米的房子租金都要2萬港元左右。

    “如果我有付首付的錢，我干嘛不去炒樓，在香港，年輕人對生存、買樓的渴望遠大于創(chuàng)業(yè)夢想，一旦創(chuàng)業(yè)失敗不僅背負債務(wù)不說，可能一輩子都翻不了身，我們賭不起。”Leo向記者表示。

    所以香港青年人只要手中有錢，就會傾向于購買小戶型房子，湊足首付，等待房價升值換大房。

    根據(jù)金管局要求，香港400萬港元以下的房子最多可以貸款九成，401萬港元至600萬港元的房子最多可以貸款八成，601萬港元至1000萬港元的房子最多可以貸款六成，1000萬港元以上的房子最多只能貸五成。所以近幾年香港開發(fā)商的新樓都是“納米樓”為多。團結(jié)香港基金的數(shù)據(jù)顯示，實用面積小于215平方尺的“納米樓”落成量出現(xiàn)了明顯放量，將從2014年的64個單位，增加到2019年的1066個單位。

    恒基兆業(yè)在西營盤最新推出了藝里坊，單位面積約20平方米~28平方米之間，價格在每平方米29萬港元~33萬港元，所以剛需新房只能一小再小，大家才能買得起。

    香港樓市剛性需求巨大，而樓盤供給少，導(dǎo)致香港樓價在過去幾年錄得驚人漲幅。所以在多數(shù)人看來，買股票不如炒房子，香港的樓價依然會上升，不僅是香港本地人，就連外來投資客都持有相同觀點。

    所以從某種程度上來說，香港過度輝煌的地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)抑制了香港的科技創(chuàng)新。

    當然特區(qū)政府也在絞盡腦汁解決土地供應(yīng)問題，在難以一步到位的情況下推出涵蓋短中長期的房屋措施，允許整棟工廈改作住宅，還有“明日大嶼”計劃。香港特別行政區(qū)行政長官林鄭月娥直言，反對填海的人要為香港未來著想，要為27萬正等候置業(yè)的家庭著想。如果將眼光放遠一些，看整個珠三角，看粵港澳大灣區(qū)，其實大嶼山這個最大的島的位置是非常具有策略性的。