越秀服務(wù)將啟動(dòng)招股最高募資24億港元 TOD物業(yè)服務(wù)模式成IPO“最好故事”

    本報(bào)記者 王麗新

    當(dāng)房企的“高周轉(zhuǎn)”不再吃香，慢“現(xiàn)金牛”的物業(yè)板塊成了“香餑餑”。

    6月15日，越秀服務(wù)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“越秀服務(wù)”）在全球發(fā)售會(huì)上公布，將于2021年6月16日-21日進(jìn)行招股，擬全球發(fā)售超過(guò)3.69億股股份，發(fā)行的定價(jià)區(qū)間為每股4.88-6.52港元，最多募資24.10億港元，并計(jì)劃于6月28日掛牌上市。

    根據(jù)協(xié)議，越秀服務(wù)引入的10名基石投資者，按發(fā)售價(jià)認(rèn)購(gòu)總額最多7.77億港元的發(fā)售股份，這些基石投資者涵蓋大型投資機(jī)構(gòu)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈的合作方。在發(fā)售會(huì)上，越秀服務(wù)執(zhí)行董事兼行政總裁吳煒向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，希望未來(lái)的3年-5年內(nèi)，越秀服務(wù)能夠躋身物業(yè)行業(yè)第一梯隊(duì)。

    “對(duì)于越秀服務(wù)而言，其TOD物業(yè)服務(wù)模式，無(wú)疑是公司'最好的故事'。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在經(jīng)過(guò)一輪資本市場(chǎng)的“洗禮”之后，行業(yè)并購(gòu)行情日漸走高，越秀服務(wù)的機(jī)會(huì)在于通過(guò)融資后可在資金優(yōu)勢(shì)下發(fā)起橫向并購(gòu)。另外，TOD物業(yè)管理屬于藍(lán)海領(lǐng)域，對(duì)于越秀服務(wù)而言有很大的發(fā)展空間。

    非商板塊為收入主力軍

    2021年5月24日，越秀服務(wù)向港交所遞交招股說(shuō)明書(shū)。據(jù)招股書(shū)披露，越秀地產(chǎn)旗下的投資控股實(shí)體GCDChina持有越秀服務(wù)91.85%的股權(quán)。而廣州地鐵集團(tuán)旗下廣州地鐵投融資（香港）有限公司則控制剩余的8.15%。

    以最近三年的業(yè)績(jī)而論，越秀服務(wù)自有其可稱道之處。2018-2020年，越秀服務(wù)營(yíng)業(yè)收入分別為7.63億元、8.96億元和11.68億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)23.7%；非商業(yè)物業(yè)板塊的營(yíng)收占比為64.8%、67.3%和69.4%，而商業(yè)物業(yè)板塊則為35.2%、32.7%和30.6%。

    從盈利能力看，2018-2020年，凈利潤(rùn)分別達(dá)4731.4萬(wàn)元、9320.7萬(wàn)元和2.04億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)107.5%。此外，越秀服務(wù)凈利潤(rùn)率由2018年的6.2%大幅增加至2020年的17.4%；整體毛利率由2018年的25.9%上升至2020年的34.5%，兩者均領(lǐng)先于物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的平均表現(xiàn)。

    從規(guī)模上看，截至2020年12月31日，越秀服務(wù)總在管面積為3265萬(wàn)平方米，在管物業(yè)數(shù)量為215個(gè)。在發(fā)售會(huì)上，據(jù)越秀服務(wù)管理層披露，截至2020年底，越秀服務(wù)的簽約面積將近4990萬(wàn)平方米，其中非商業(yè)物業(yè)簽約面積4610萬(wàn)平方米，商業(yè)物業(yè)簽約面積380萬(wàn)平方米。

    與其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市之后，加快外拓實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)，帶動(dòng)營(yíng)收增長(zhǎng)的計(jì)劃同樣，根據(jù)計(jì)劃，越秀服務(wù)計(jì)劃將募資所得款項(xiàng)的60%用于為策略收購(gòu)和投資提供資金。

    而對(duì)于未來(lái)3年－5年躋身行業(yè)第一梯隊(duì)的目標(biāo)，吳煒表示，具體實(shí)現(xiàn)路徑有三個(gè)，第一是來(lái)自于母公司越秀地產(chǎn)的支撐；第二即外拓發(fā)展，公司目前有一只規(guī)模超過(guò)80人的外拓團(tuán)隊(duì)，在地鐵物業(yè)、城市核心物業(yè)及舊改物業(yè)管理方面發(fā)力拓展，未來(lái)三年力爭(zhēng)做到2000萬(wàn)平方米-5000萬(wàn)平方米；第三即收購(gòu)合作，越秀服務(wù)在國(guó)企的收并購(gòu)和資源合作方面，相對(duì)市場(chǎng)其他企業(yè)有比較大的優(yōu)勢(shì)。

    “越秀服務(wù)的業(yè)務(wù)模式為商業(yè)+非商業(yè)構(gòu)成，從規(guī)模對(duì)標(biāo)來(lái)看，寶龍商業(yè)、佳源服務(wù)等可進(jìn)行對(duì)標(biāo)，但從其模式來(lái)看，與寶龍更為接近，當(dāng)前寶龍商業(yè)PE為49倍，以此對(duì)標(biāo)，越秀估值或?qū)⑦_(dá)到35倍左右，或更高。”肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，TOD物業(yè)服務(wù)模式，無(wú)疑是公司IPO“最好的故事”，在行業(yè)大魚(yú)吃小魚(yú)，甚至大魚(yú)吃大魚(yú)的格局下，這一藍(lán)海領(lǐng)域更有發(fā)展空間。

    地鐵物業(yè)成藍(lán)海賽道

    對(duì)于外來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略方向，越秀服務(wù)的定位是中國(guó)城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。而與其他沖擊資本市場(chǎng)的物業(yè)企業(yè)不同的是，越秀服務(wù)已將業(yè)務(wù)延申至TOD領(lǐng)域。

    2020年11月，越秀服務(wù)集團(tuán)收購(gòu)了廣州地鐵環(huán)境工程及廣州地鐵物業(yè)管理，一舉新增了超過(guò)500萬(wàn)平方米的在管面積，同時(shí)也使得公司切入了在管地鐵站線及車輛段地鐵上蓋物業(yè)等新的業(yè)態(tài)，成為擁有“地鐵環(huán)境工程維護(hù)+地鐵物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)”的復(fù)合型物業(yè)管理公司。

    事實(shí)上，越秀服務(wù)集團(tuán)大力發(fā)展TOD的確有其天然優(yōu)勢(shì)。一方面，公司的控股股東越秀地產(chǎn)是國(guó)內(nèi)最大的TOD發(fā)展商之一，后者坐擁5個(gè)TOD住宅項(xiàng)目，總建筑面積近400萬(wàn)平方米，2020年5個(gè)TOD住宅項(xiàng)目的合同銷售金額約為170億元。另一方面，從行業(yè)角度來(lái)看TOD模式也充滿了想象力。

    “TOD是越秀服務(wù)非常有特點(diǎn)的物業(yè)業(yè)務(wù)，廣州地鐵成為第二大股東后，未來(lái)在這一業(yè)務(wù)方面將會(huì)得到很大支持。”越秀服務(wù)非執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席林峰向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“我們不僅局限于廣州地鐵這一個(gè)范疇，實(shí)際上能夠提供比較專業(yè)的TOD服務(wù)的企業(yè)在國(guó)內(nèi)不太多，這一領(lǐng)域有一定專業(yè)壁壘，未來(lái)也會(huì)積極拓展在國(guó)內(nèi)其他城市的TOD服務(wù)，成為這一領(lǐng)域的先行者。”

    據(jù)悉，越秀集團(tuán)、廣州地鐵與華中地區(qū)新一線城市的某地鐵服務(wù)運(yùn)營(yíng)商簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，三方將在軌道交通建設(shè)及運(yùn)營(yíng)、TOD物業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)、產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展等多個(gè)領(lǐng)域開(kāi)展合作。未來(lái)，越秀服務(wù)將積極把握TOD模式帶來(lái)的眾多機(jī)遇，進(jìn)一步鞏固TOD綜合物業(yè)管理模式，成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的TOD綜合物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)。

    在越秀服務(wù)管理層看來(lái)，TOD綜合物業(yè)管理模式將成為未來(lái)規(guī)模擴(kuò)張和利潤(rùn)增長(zhǎng)的新動(dòng)能。同時(shí)，這也是公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。不過(guò)，除了TOD物業(yè)業(yè)務(wù)，強(qiáng)大的國(guó)企背景資源優(yōu)勢(shì)、多領(lǐng)域協(xié)同發(fā)展能力以及“物服+X”業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)，將進(jìn)一步豐富業(yè)態(tài)，鞏固越秀服務(wù)城市服務(wù)運(yùn)營(yíng)商的地位。

    對(duì)此，林峰強(qiáng)調(diào)，“越秀服務(wù)作為擁有TOD綜合物業(yè)管理能力的城市服務(wù)運(yùn)營(yíng)商，背靠中國(guó)最大的TOD發(fā)展商之一越秀地產(chǎn)及廣州地鐵，以及越秀集團(tuán)三大國(guó)有股東，有望為未來(lái)的增長(zhǎng)增添新引擎，在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

    “在基礎(chǔ)物業(yè)管理上其他業(yè)務(wù)的發(fā)展代表了一個(gè)趨勢(shì)，物業(yè)企業(yè)將越來(lái)越平臺(tái)化，在這個(gè)平臺(tái)上可以開(kāi)展大量業(yè)務(wù)。”吳煒向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，對(duì)越秀服務(wù)來(lái)說(shuō)，空間管理、連接C端業(yè)務(wù)以及科技賦能，都是未來(lái)發(fā)力的方向。

（編輯 崔漫 孫倩）