科技賦能“降本增效” 上市物企紛紛發(fā)力智慧物業(yè)

    從2019年國家發(fā)改委印發(fā)的《綠色生活創(chuàng)建行動總體方案》，到2020年住建部等6部門聯(lián)合印發(fā)的《綠色社區(qū)創(chuàng)建行動方案》，以“城市大腦”為代表的智能化平臺戰(zhàn)略落地，智慧社區(qū)、智慧園區(qū)、智慧產(chǎn)業(yè)所引發(fā)的一系列智慧化正在達(dá)到高潮。

    2020年5月，第十三屆全國人大三次會議也再次強(qiáng)調(diào)智慧社區(qū)的建設(shè)；同時，受疫情的影響，人們開始意識到智慧、安全、便捷的物業(yè)服務(wù)的重要性，物業(yè)管理的智慧化建設(shè)越來越成為更多物企發(fā)展的必然選擇。

    值得關(guān)注的是，近年來扎堆登陸資本市場的上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)有一個普遍特點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)科技賦能。事實上，科技屬性已經(jīng)成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)高估值的重要倚仗。

    持續(xù)加大投入

    事實上，近年來越來越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始強(qiáng)調(diào)科技賦能，從2020年上市的18家物業(yè)服務(wù)企業(yè)募集資金主要用途來看，提高智能化水平、打造智慧社區(qū)成為多家企業(yè)未來的重要方向。

    融創(chuàng)服務(wù)在其招股書中就表明，約募集資金的15%將用于升級智能管理服務(wù)系統(tǒng)和智能社區(qū)開發(fā)；金科服務(wù)進(jìn)一步加大其智慧化投入比例，約20%的融資將用于進(jìn)一步發(fā)展上下游增值業(yè)務(wù)，包括團(tuán)膳業(yè)務(wù)、社區(qū)教育、社區(qū)智能硬件升級等，還有10%的融資用于數(shù)字化管理系統(tǒng)及自動化運(yùn)營；恒大物業(yè)也將其融資的8%用于信息化技術(shù)的優(yōu)化及設(shè)備設(shè)施的升級。

    除了2020年新上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)外，已上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)同樣注重科技研發(fā)，并逐年增加科技投入。如雅生活服務(wù)投入約1460萬元進(jìn)一步開發(fā)一站式服務(wù)平臺，使企業(yè)達(dá)到管理數(shù)字化、服務(wù)專業(yè)化、流程標(biāo)準(zhǔn)化及操作機(jī)械化；新城悅服務(wù)投入約6100萬元，用于投資先進(jìn)技術(shù)及雇員；中海物業(yè)投入約2980萬港元進(jìn)一步開發(fā)信息科技系統(tǒng)；定位高端的綠城服務(wù)從2013年至今，連續(xù)每年平均科技投入5000萬元以上。

    與此同時，作為行業(yè)頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)，萬科在2020年10月底宣布物業(yè)更名為“萬物云”，同期發(fā)布了城市服務(wù)子品牌“萬物云城”。資料顯示，萬物云包含Space、Tech和Grow三大模塊，Space模塊包含歸屬社區(qū)空間、商企空間及城市空間的服務(wù)；Tech模塊提供軟硬件服務(wù)能力、數(shù)字運(yùn)營和行業(yè)人工智能服務(wù)；Grow模塊持續(xù)連接成熟企業(yè)、孵化創(chuàng)新企業(yè)。

    對于更名，萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全表示，從城市到園區(qū)、從寫字樓到家皆為空間，空間科技服務(wù)的范疇比物業(yè)服務(wù)更大，在空間（Space）里的設(shè)施、設(shè)備、資產(chǎn)、人及商業(yè)活動皆可通過技術(shù)（Tech）連接。

    而穩(wěn)坐“第一上市物企”寶座的碧桂園服務(wù)也在去年11月發(fā)布“新物業(yè)”品牌，其中就包括新科技。在新科技的人才結(jié)構(gòu)、研發(fā)部署上，目前碧桂園服務(wù)有超過4500人團(tuán)隊參與研發(fā)，近三年合計投入5.9億元科研經(jīng)費(fèi)。

    對于“新物業(yè)”的品牌內(nèi)涵，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長江認(rèn)為，物業(yè)的本質(zhì)是基于人對建筑空間的需求產(chǎn)生的服務(wù)，新的時代，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、對象、方式和業(yè)務(wù)邊界都在不斷延伸。

    此外，時代鄰里、保利物業(yè)、彩生活等也有較大的戰(zhàn)略調(diào)整。如時代鄰里日前提出“創(chuàng)造服務(wù)”的理念，時代鄰里首席信息官孫澤淇展示了公司在未來社區(qū)戰(zhàn)略、數(shù)字化轉(zhuǎn)型、社區(qū)一體化平臺、移動端應(yīng)用升級改造、全場景智能化等方面的最新成果。

    突破服務(wù)邊界

    值得注意的是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極引入智能科技設(shè)備，其目的仍然是增強(qiáng)服務(wù)能力，實現(xiàn)基礎(chǔ)服務(wù)自動化，提升管理效率及服務(wù)質(zhì)量，有效抑制剛性成本上升，進(jìn)一步突破服務(wù)邊界和深度升級。

    技術(shù)的價值不僅體現(xiàn)在基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，在多種經(jīng)營領(lǐng)域依舊大有作為。

    具體來看，彩生活依托彩之云APP和彩管家APP以及針對社區(qū)服務(wù)運(yùn)營內(nèi)容設(shè)立的智慧社區(qū)生態(tài)圈系統(tǒng)，探索出了一條社區(qū)服務(wù)運(yùn)營的數(shù)字化、智慧化路徑，并與京東彩生活在社區(qū)場景下展開豐富多元的試點(diǎn)，未來雙方將圍繞社區(qū)零售、社區(qū)金融、末端物流、智能社區(qū)、云、技術(shù)等眾多領(lǐng)域探索新業(yè)態(tài)。

    2014年開始，綠城服務(wù)就開始打造智慧園區(qū)服務(wù)體系，通過大數(shù)據(jù)平臺的建立、智能設(shè)施設(shè)備的引入、移動互聯(lián)網(wǎng)+及應(yīng)用軟件的推行，打造全方位的一體化平臺，讓業(yè)主更方便地獲取健康、文化教育、居家生活等各項服務(wù)。

    2015年，長城物業(yè)與64家初創(chuàng)聯(lián)盟伙伴共同推出，業(yè)內(nèi)首個以智慧物業(yè)和社區(qū)商務(wù)為底層邏輯的合作組織“一應(yīng)云聯(lián)盟”，通過整合社區(qū)物業(yè)資源、客戶資源和商家資源，針對社區(qū)生活所需服務(wù)，在“互聯(lián)網(wǎng)+”的戰(zhàn)略下，通過生活服務(wù)的形式提高物業(yè)管理水平，并讓該聯(lián)盟所有成員獲益。

    “依靠科技，物企通過搭建業(yè)主端APP，引入本地優(yōu)秀生活服務(wù)供應(yīng)商，通過線上化將豐富的增值服務(wù)與業(yè)主高效”連接“，形成用戶消費(fèi)畫像，形成更精準(zhǔn)、高效、便捷的生活服務(wù)生態(tài)圈。”中指院分析指出。

    提升盈利能力

    然而從另一方面來講，物業(yè)服務(wù)企業(yè)加大科技投入，進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，這也意味著資本對物業(yè)行業(yè)提出了更高要求。

    實際上，隨著房地產(chǎn)開發(fā)在2018年迎來增長爆發(fā)期，直接帶動物業(yè)行業(yè)規(guī)模快速增長，成為推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模增長的最大推動力，南都物業(yè)、雅生活、碧桂園服務(wù)、新城悅、佳兆業(yè)物業(yè)、永升生活服務(wù)等均在此時登陸資本市場，此后物業(yè)上市成為一種“潮流”。

    截至2021年3月25日午間收盤，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)市值TOP3分別為碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤萬象生活，對應(yīng)的母公司均來自TOP10房企，這說明母公司的規(guī)模與資本對物業(yè)企業(yè)的估值呈正相關(guān)。

    最具代表性的是碧桂園服務(wù)，其母公司碧桂園銷售規(guī)模在2017年升至行業(yè)第一，碧桂園服務(wù)因此成為市值最大的物業(yè)企業(yè)，今年3月23日收盤，碧桂園服務(wù)以2163億港元市值首超母公司碧桂園2096億港元，截至3月25日午間收盤，碧桂園服務(wù)市值已高達(dá)2176億港元，與碧桂園市值差距進(jìn)一步拉大。

    市值是衡量物業(yè)企業(yè)的綜合實力，而股價無疑是對增長預(yù)期的直接反映。

    截至3月25日，在港股上市的物業(yè)企業(yè)中，股價TOP3分別是碧桂園服務(wù)、金科服務(wù)、藍(lán)光嘉寶服務(wù)。資本市場之所以給出高股價，一個最重要的原因就是看重這些企業(yè)除基礎(chǔ)住宅服務(wù)之外的其他業(yè)態(tài)，還包括社區(qū)智慧化帶來的增值服務(wù)和城市管理等。

    以金科服務(wù)為例，除了強(qiáng)勁的市場化拓展能力外，還將智慧服務(wù)的落地應(yīng)用向城市級服務(wù)場景延伸，目前已為重慶、無錫等地高等院校、高鐵車站、三甲醫(yī)院等單位提供智慧化的城市級社會服務(wù)。

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年百強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)人均管理面積、人均產(chǎn)值同比2018年均大幅增長。其中，人均管理面積從6990.94平方米提高到8182.33平方米，增長率為22%，人均產(chǎn)值從15.15萬元增加到19.89萬元，增長率為31%。如2020年，時代鄰里每平方米凈利潤從2019年的1.38元提升到1.74元，增幅達(dá)26.4%；永升生活每平方米凈利潤從1.85元增長到2.59元，增幅高達(dá)40.31%。

    “更多的技術(shù)落地，將從三個方面為物業(yè)服務(wù)企業(yè)賦能：進(jìn)一步加強(qiáng)人工替代，提高服務(wù)質(zhì)量和精細(xì)度，降低人工成本；滿足逐步升級的業(yè)主需求，為物企創(chuàng)造更富想象的價值空間，促進(jìn)智慧社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展；提高社區(qū)治理效能，夯實基層治理根基。”中指研究院表示。