三季度11個項目盈利 公募REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營向好

    14只公募REITs于近日陸續(xù)交出三季度“成績單”。整體來看，多數(shù)公募REITs項目經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)定，較二季度有所好轉(zhuǎn)，6個項目營收超1億元，6個項目凈利潤超2000萬元。此外，交通類公募REITs經(jīng)營業(yè)績逐漸修復(fù)，園區(qū)類公募REITs經(jīng)營表現(xiàn)分化，倉儲物流和能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)健。

    底層資產(chǎn)盈利水平向好，11個項目在三季度實現(xiàn)了盈利。其中，鵬華深圳能源REIT凈利潤最高，為1.95億元；其次是平安廣州廣河REIT，項目三季度凈利潤達7312.39萬元；華夏中國交建REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、華夏越秀高速REIT、中航首鋼綠能REIT等4只公募REITs的底層項目凈利潤在2000萬元以上。

    平安廣州廣河REIT、華夏越秀高速REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT、中航首鋼綠能REIT底層項目環(huán)比凈利潤有所上升。東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT底層項目在三季度扭虧為盈。

    東吳基金表示，報告期內(nèi)，兩家項目公司整體運營穩(wěn)健，短期因素對基金持續(xù)經(jīng)營能力和中長期發(fā)展無不良影響，減免租金政策的執(zhí)行有利于幫助園區(qū)內(nèi)中小微企業(yè)實現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營發(fā)展，有助于提升租戶的黏性和基金資產(chǎn)運營的口碑。

    有3只公募REITs的底層項目在三季度出現(xiàn)虧損，分別為華安張江光大園REIT、浙商滬杭甬REIT，以及博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT，虧損達到802.64萬元、175.03萬元、10.49萬元。

    華安基金提到，管理人將敦促和協(xié)同外部管理機構(gòu)，在繼續(xù)續(xù)租談判的同時，持續(xù)開展聚焦于集成電路、金融后臺等產(chǎn)業(yè)招商租賃工作，儲備潛在租戶。浙商證券資管表示，后續(xù)在疫情控制良好的情況下，基礎(chǔ)設(shè)施基金通行費收入預(yù)計將恢復(fù)性增長。招商基金提到，目前，運營管理團隊正在加速推進儲備客戶簽約，并增加客戶儲備。

    此外，多只產(chǎn)品可供分配金額較二季度有所好轉(zhuǎn)。業(yè)內(nèi)人士提到，公募REITs投資收益主要來自三方面，分別為底層資產(chǎn)經(jīng)營收益、資產(chǎn)增值收益，以及二級市場價格變化帶來的價差收益。底層資產(chǎn)經(jīng)營收益主要通過可供分配金額和現(xiàn)金流分派率體現(xiàn)，數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)也意味著收益分配的潛力有所提升。

    根據(jù)德邦證券的計算結(jié)果，14只公募REITs三季度可供分配金額完成額占比均值為25.47%，整體處于10%—50%區(qū)間內(nèi)，2022年前三季度可供分配金額完成度均值為70.87%，整體處于40%-110%區(qū)間內(nèi)，實際可供分配金額較二季度普遍環(huán)比上升。

    具體到單只產(chǎn)品，鵬華深圳能源REIT仍位居榜首，三季度可供分配金額為1.80億元；其次是平安廣州廣河REIT、浙商滬杭甬REIT，三季度可供分配金額分別為1.77億元、1.05億元。此外，還有9只產(chǎn)品三季度可供分配金額超過2000萬元。

    從可供分配金額的完成度來看，鵬華深圳能源REIT本年度累計可供分配金額達到4.05億元，已超過全年預(yù)測值3.81億元，完成度為106.15%，表現(xiàn)最優(yōu)。此外，倉儲物流REITs完成情況超預(yù)期，2只REITs累計完成度為80%左右，交通類公募REITs本年度累計完成度均低于75%，園區(qū)類公募REITs表現(xiàn)則較為分化。