解碼張江REIT底層產(chǎn)業(yè)園99.51%出租率：為企業(yè)發(fā)展構(gòu)建“朋友圈”“生態(tài)圈”

    本報記者 張歆 昌校宇

    在早晚上下班高峰，進(jìn)出上海張江的車流經(jīng)常會排起長長的隊伍，一眼望不到頭，因為這里集納了逾40萬就業(yè)者。

    作為滬深交易所首批9單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中的首單“滬籍”項目，華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（場內(nèi)簡稱“張江REIT”）的底層資產(chǎn)張江光大園就坐落于此。

    “與陸家嘴的金融圈，或靜安的白領(lǐng)圈相比，張江有一種更為包容的氣質(zhì)。”一位在張江光大園工作的“技術(shù)男”在接受《證券日報》記者采訪時表示。他的感受，其實(shí)正是產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營方的工作規(guī)劃。

    張江光大園的運(yùn)營方上海集摯咨詢管理有限公司總經(jīng)理所付晶向《證券日報》記者介紹，張江光大園位于國家級高新技術(shù)園區(qū)上海張江科學(xué)城內(nèi)，總建筑面積5.09平方米，由七棟研發(fā)樓組成。截至2020年末，園區(qū)出租率達(dá)99.51%，吸引入了包括集成電路、在線新經(jīng)濟(jì)、金融科技、先進(jìn)制造業(yè)等在內(nèi)的30余家行業(yè)頭部企業(yè)入駐，租戶資質(zhì)良好、租約穩(wěn)定。截至2020年末，合同平均租金為人民幣5.19元/建筑平方米/天，受主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)聚集度影響，園區(qū)的租金水平在上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)中處于較高水平。

    在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)完成產(chǎn)業(yè)鏈對接——這種產(chǎn)業(yè)集群生態(tài)對于企業(yè)的誘惑顯然是巨大的，這也是張江光大園滿租的重要原因之一。同時，完善的社區(qū)配套，也將工作和生活的距離拉近。在園區(qū)6號樓頂部，叮咚買菜的LOGO十分顯著，“去年疫情期間，叮咚買菜給予上海市民的服務(wù)十分給力，當(dāng)然，叮咚買菜也借助宅經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了進(jìn)一步發(fā)展，其在園區(qū)的租賃面積同步擴(kuò)大。”所付晶表示。

    對于投資者較關(guān)心的項目現(xiàn)金流及收益情況，張江高科副總經(jīng)理趙海生表示，“張江光大園收益來源為基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)經(jīng)營所得，包括租金、物業(yè)費(fèi)、車位費(fèi)及日常服務(wù)收入。按照公告信息，張江光大園項目未來兩年的預(yù)計收益率均在4%以上，預(yù)期能夠為投資人提供了良好、穩(wěn)定的收益回報。此外，張江REIT的基金期限為20年，產(chǎn)權(quán)剩余年限能夠覆蓋基金期限，所有權(quán)到期暫時不會影響基金運(yùn)營和存續(xù)。”

    談及張江REIT的抗經(jīng)濟(jì)周期能力，趙海生給出兩個字的答案——“極強(qiáng)”。具體原因有三：張江科學(xué)城是上海市以及浦東新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也是浦東新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長極，張江光大園位于張江科學(xué)城內(nèi)，重要交通網(wǎng)絡(luò)通達(dá)，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢；張江光大園項目收益穩(wěn)定，租戶資質(zhì)優(yōu)良，符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求；張江光大園項目出租率較高，租金穩(wěn)定增長，能夠為投資人提供穩(wěn)定的收益回報。

    就公募REITs的投資風(fēng)險，國泰君安資管結(jié)構(gòu)金融部總經(jīng)理徐剛提示，基礎(chǔ)設(shè)施REITs實(shí)質(zhì)為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，以公募基金的載體實(shí)現(xiàn)“證券化”的過程，從風(fēng)險角度來說天然可以比照投資公募基金和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的風(fēng)險。“一方面，公募基金產(chǎn)品層面相關(guān)的風(fēng)險包括基金二級市場價格的波動風(fēng)險、流動性風(fēng)險和提前終止等公募基金常規(guī)可能涉及的風(fēng)險；另一方面，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)相關(guān)的風(fēng)險主要為兩大塊，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、項目運(yùn)營管理等方面的原因均可能對項目運(yùn)營績效、基礎(chǔ)設(shè)施項目價值等產(chǎn)生影響。”

    趙海生透露，張江高科正全力打造“產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新生態(tài)圈”，在科創(chuàng)中心建設(shè)中扮演創(chuàng)業(yè)服務(wù)業(yè)的集成商角色，公募REITs對張江高科的未來戰(zhàn)略發(fā)展具有重要意義。同時，接下來，張江REIT的成功上市，也是進(jìn)一步推進(jìn)浦東新區(qū)高水平改革開放，打造社會主義現(xiàn)代化建設(shè)引領(lǐng)區(qū)的重要舉措。