普洛斯REIT：“雙循環(huán)”格局下的直接受益者

    本報記者 張歆 昌校宇

    沒有想象中密集進(jìn)出的卡車，也沒有熙熙攘攘的物流從業(yè)者，夏日微雨后的普洛斯北京空港物流園在遠(yuǎn)望中略顯安靜。但近距離觀察可以發(fā)現(xiàn)，多個倉庫的門口，排列著車身逾10米的專業(yè)運(yùn)輸卡車，負(fù)責(zé)與卡車們“組CP”裝卸貨物的，是一臺臺小身板、大力氣的叉車。動靜之間，我們感知到的正是中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（場內(nèi)簡稱“普洛斯”）的“京籍”底層資產(chǎn)。

    從北京首都國際機(jī)場3號航站樓出發(fā)，驅(qū)車不足20分鐘便可到達(dá)北京空港物流園，不過，更為便捷的是貨物的抵達(dá)方式。普洛斯高級副總裁、資本運(yùn)營負(fù)責(zé)人楊敏告訴《證券日報》記者，“物流園距離北京首都國際機(jī)場貨運(yùn)終端區(qū)僅需5分鐘車程（航運(yùn)），此外，距離天津塘沽港需2小時車程（海運(yùn)）、距離北京南站需50分鐘車程（鐵路運(yùn)輸），交通十分便利。”

    楊敏表示，“倉儲物流園區(qū)別于普通商業(yè)地產(chǎn)，是消費(fèi)驅(qū)動型項目，具備非常強(qiáng)的抗周期能力，同時，我們主動優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)，能夠進(jìn)一步分散經(jīng)濟(jì)周期或復(fù)雜外部環(huán)境對應(yīng)的潛在風(fēng)險”。

    如果進(jìn)一步對消費(fèi)驅(qū)動力進(jìn)行“穿透”可以發(fā)現(xiàn)，普洛斯REIT底層資產(chǎn)的“抗周期自信”其實來自我國正在加速構(gòu)建的以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。作為供應(yīng)鏈的核心節(jié)點(diǎn)，倉儲物流承擔(dān)著商品存放與流通的雙重職能，在“雙循環(huán)”格局下，消費(fèi)對于倉儲物流業(yè)的牽引力顯然將是直接高效的。

    公開信息顯示，普洛斯REIT底層7個物流園區(qū)總建筑面積約70.5萬平方米，分別位于京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)等地區(qū)的核心集散地，周圍工業(yè)廠房、物流倉庫群聚，產(chǎn)業(yè)聚集度高。截至2020年底，物流園內(nèi)共有53個租戶，主要為消費(fèi)上下游產(chǎn)業(yè)鏈多家企業(yè)；物流園平均出租率約98.72%，合同租金及管理費(fèi)平均約40元/月/平方米；租戶對租金及管理費(fèi)水平較為認(rèn)可，租約的加權(quán)平均租期為4.4年，租戶簽署租約一般期限多為3年至5年。

    其中，普洛斯北京空港物流園總建設(shè)面積為13萬平方米（倉庫），原為2008年北京奧運(yùn)會“定制”的物流中心，盛會結(jié)束后轉(zhuǎn)為商用。

    據(jù)楊敏介紹，“消費(fèi)升級尤其是品質(zhì)消費(fèi)需求的提升，已經(jīng)催生出高端倉儲需求加大的市場局面。目前，普洛斯北京空港物流園共有兩棟雙層倉庫，三棟單層倉庫及一棟獨(dú)棟辦公樓，租戶涵蓋食品、醫(yī)藥、汽車等多個行業(yè)的國內(nèi)外頭部企業(yè)。由于倉庫均為通用型的高標(biāo)倉，普適性較強(qiáng)，企業(yè)只需根據(jù)自己需求進(jìn)行‘簡單裝修’即可入駐。當(dāng)然，也有部分企業(yè)根據(jù)自身需要（例如藥品認(rèn)證需要）進(jìn)行加建，該部分重投入客戶通常運(yùn)營穩(wěn)定、黏性也較強(qiáng)。”

    “普洛斯REIT的收益，來源于底層資產(chǎn)租約合同約定產(chǎn)生的租金及物業(yè)費(fèi)收入。”楊敏表示，對于投資者來說，持有普洛斯REIT份額，既能享受由租金及物業(yè)費(fèi)收入帶來的較為穩(wěn)定的派息分紅，又能享受由底層物業(yè)價值增值所帶來的價值增長。根據(jù)實際發(fā)行結(jié)果，普洛斯REIT發(fā)售規(guī)模58.35億元，2021年、2022年全年模擬預(yù)測可供分配金額分別為2.50億元、2.52億元，故對應(yīng)的2021年、2022年全年模擬預(yù)測現(xiàn)金流分派率分別為4.29%、4.31%。

    對于投資者較關(guān)心的募集資金主要用途，楊敏表示，原始權(quán)益人會將不低于80%的基礎(chǔ)設(shè)施REITs募集資金以項目資本金方式、根據(jù)項目實際建設(shè)進(jìn)度和資金需求，優(yōu)先投資國家重點(diǎn)發(fā)展的商貿(mào)物流節(jié)點(diǎn)和輻射能力強(qiáng)勁地區(qū)的物流設(shè)施，以及“新基建”高度重視的大數(shù)據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施等15個基礎(chǔ)設(shè)施項目，預(yù)計投資金額45.43億元，主要圍繞“一帶一路”建設(shè)、京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域。

    值得一提的是，在首批9個試點(diǎn)項目中，普洛斯REIT是唯一有一家全球性資產(chǎn)管理公司參與的項目。談及申報和篩選的過程，楊敏感受最深的是來自于發(fā)改委系統(tǒng)、證監(jiān)會和交易所對普洛斯的資產(chǎn)管理、運(yùn)營及服務(wù)能力的高度認(rèn)可，以及為此次基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制創(chuàng)新提供的系統(tǒng)性支持。在楊敏眼中，這一系列創(chuàng)新實踐所體現(xiàn)的，正是“中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展、高水平對外開放的能力和自信”。