3月70城房?jī)r(jià)降幅微收：市場(chǎng)修復(fù)緩慢而曲折 城市政策調(diào)整或再擴(kuò)圍

    4月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布3月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，70城新房和二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下降，但降幅微收，而且房?jī)r(jià)環(huán)比下降城市的個(gè)數(shù)有所減少。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶表示，3月各線城市房?jī)r(jià)環(huán)比趨穩(wěn)，同比下降或漲幅回落。其中一線城市房?jī)r(jià)環(huán)同比繼續(xù)上漲，但漲幅有所回落；二線城市新房環(huán)同比持平或上漲，二手房環(huán)同比下降；三線城市房?jī)r(jià)環(huán)同比均下降。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，各線城市新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)都在好轉(zhuǎn)，但受疫情影響，好轉(zhuǎn)程度在弱化；二手房市場(chǎng)回調(diào)較新房明顯，二手房集中的熱點(diǎn)城市交易受疫情沖擊，部分需求觀望，交易價(jià)低于預(yù)期。

    中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，3月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)整體符合預(yù)期，目前全國(guó)房?jī)r(jià)仍處橫盤階段。

    據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已有超70城出臺(tái)樓市調(diào)整政策。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，近期房地產(chǎn)支持政策效果有所顯現(xiàn)，但受疫情影響，政策效果存在不及預(yù)期可能，后續(xù)各地還需因城施策進(jìn)行調(diào)整。

    房?jī)r(jià)下降城市個(gè)數(shù)減少

    據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，3月70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.07個(gè)百分點(diǎn)，降幅較上月收窄0.06個(gè)百分點(diǎn)。70城新房?jī)r(jià)格連續(xù)7個(gè)月環(huán)比下降，但降幅有所收窄。70城中有38個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降，個(gè)數(shù)較上月減少2個(gè)。

    孟新增表示，熱點(diǎn)城市很多在售項(xiàng)目收回促銷政策是70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比降幅收窄的重要原因。整體來看，仍有半數(shù)城市新房?jī)r(jià)格繼續(xù)調(diào)整，但調(diào)整空間較小。

    在李宇嘉看來，各地積極紓困樓市，按揭利率降低，市場(chǎng)預(yù)期開始有所平穩(wěn)，新房?jī)r(jià)格指數(shù)正觸及底部。新房?jī)r(jià)格下跌城市個(gè)數(shù)雖在減少，但相較前兩個(gè)月，房?jī)r(jià)環(huán)比下跌城市的數(shù)量減少的特征并不明顯，市場(chǎng)需求仍然較弱。

    從二手房市場(chǎng)看，3月70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下降0.19個(gè)百分點(diǎn)，降幅較上月收窄0.09個(gè)百分點(diǎn)。70城二手房?jī)r(jià)格連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下降，降幅同樣有所收窄，且收窄程度較新房明顯。70城中，45個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降，個(gè)數(shù)較上月減少12個(gè)。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，3月二手房市場(chǎng)邏輯與新房類似，即環(huán)比看，二手房?jī)r(jià)格正努力掙扎走出下跌區(qū)間，但難度仍存。受近期房地產(chǎn)政策調(diào)整影響，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)些微暖意，但由于去年下半年以來房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，利空影響短期難以消除。

    一線城市的市場(chǎng)情況對(duì)其他城市有一定參考價(jià)值。3月一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅較上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)3個(gè)月上漲；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅較上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

    李宇嘉認(rèn)為，一線城市新房?jī)r(jià)格連續(xù)3個(gè)月上漲，正成為樓市穩(wěn)定回升的發(fā)動(dòng)機(jī)。一線二手房?jī)r(jià)格漲幅收窄，則是受疫情影響，部分購(gòu)房者態(tài)度轉(zhuǎn)向觀望，導(dǎo)致高價(jià)房源難以成交，部分二手房房主為促成交易而下調(diào)價(jià)格。

    從二三線城市看，二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比與上月持平，連續(xù)止跌2個(gè)月，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅較上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新房?jī)r(jià)格和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.2%，降幅較上月均收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

    李宇嘉表示，各線城市新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)都在好轉(zhuǎn)，二線城市新房?jī)r(jià)格連續(xù)止跌2個(gè)月，三線城市跌幅收窄，主要因?yàn)檫@些城市積極紓困，推出發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金行政、降低首付比例等政策利好。而在二手房市場(chǎng)，二線城市由于二手房掛牌量高，價(jià)格仍在下跌，三線城市則由于新房庫(kù)存較大，政策更多利好新房去化，二手房?jī)r(jià)格持續(xù)陰跌。

    政策調(diào)整城市將繼續(xù)擴(kuò)圍

    中國(guó)銀河證券研究院日前發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)仍然在出清中，需求端仍然處于下滑狀態(tài)，供給端風(fēng)險(xiǎn)處于暴露過程中，融資端的支持現(xiàn)階段主要集中在需求，房地產(chǎn)行業(yè)出清沒有完成。

    但從3月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來看，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一些重點(diǎn)城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可能比較悲觀，但近期房地產(chǎn)政策調(diào)整效果有所顯現(xiàn)，全國(guó)層面來看市場(chǎng)預(yù)期有所修復(fù)，對(duì)于促進(jìn)市場(chǎng)交易有一定幫助。

    據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已有超70城出臺(tái)樓市調(diào)整政策，涉及放松限購(gòu)、限售、降低首付比例、降低房貸利率、提供公積金貸款優(yōu)惠等多個(gè)方面。

    光大證券分析3月房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性時(shí)認(rèn)為，“三孩政策”和“居家養(yǎng)老”所帶來的合理改善型購(gòu)房需求有望獲得進(jìn)一步支持。目前已有部分城市推出類似政策，如鄭州鼓勵(lì)老人來鄭州投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套房；綿陽(yáng)對(duì)多孩家庭購(gòu)房最高補(bǔ)貼2萬元；蘭州二孩、三孩家庭可增加一套購(gòu)房資格等等。

    從政策調(diào)整的城市來看，逐漸顯現(xiàn)出從三四線城市擴(kuò)大到二線城市的特征。日前，蘇州將二手房限售年限從5年縮短至3年，非蘇州戶籍家庭購(gòu)房的社保要求也從3年內(nèi)連續(xù)繳納滿24個(gè)月調(diào)整為累計(jì)24個(gè)月，業(yè)內(nèi)將其解讀為房地產(chǎn)政策調(diào)整從二線城市擴(kuò)展到強(qiáng)二線城市或新一線城市，后續(xù)其他同能級(jí)城市或有類似政策推出。

    在孟新增看來，后續(xù)二線城市會(huì)繼續(xù)因城施策，跟進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整，但一線城市調(diào)整預(yù)期較小。

    中國(guó)銀河證券研究院分析認(rèn)為，短期房地產(chǎn)政策變化仍以需求側(cè)政策為主，央行和各級(jí)政策層逐步減少居民購(gòu)房方面的障礙。而對(duì)于供給端，現(xiàn)階段調(diào)控政策并未放松太多，雖然對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在信貸和風(fēng)險(xiǎn)處置上有了小幅的緩解，但仍然是希望看到市場(chǎng)并購(gòu)兼并為主，并且政策更有利于能容易獲得金融資源的企業(yè)。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示，未來政策調(diào)整城市還將繼續(xù)擴(kuò)圍，市場(chǎng)將持續(xù)修復(fù)，但進(jìn)程可能緩慢而曲折。

    從4月情況來看，以深圳、蘇州和青島為例，中指數(shù)據(jù)顯示，4月第一周（3月28日-4月3日），深圳、蘇州和青島新房?jī)r(jià)格分別成交12.2萬平方米、30萬平方米和31.4萬平方米，4月第二周（4月4日-4月10日）這三個(gè)城市分別成交6.3萬平方米、11.6萬平方米和9.1萬平方米，環(huán)比降幅分別為48.4%、61.4%和71%。

    隨著需求端政策持續(xù)推出，孟新增預(yù)測(cè)4月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交規(guī)模有望改善，但價(jià)格端仍然相對(duì)平穩(wěn)。需要提醒的是，目前疫情仍面臨一定不確定性，突發(fā)疫情或打亂市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏。

    嚴(yán)躍進(jìn)指出，疫情影響購(gòu)房者實(shí)地看房，也會(huì)對(duì)部分購(gòu)房者收入帶來沖擊。受疫情不確定性影響，政策效果存在不及預(yù)期可能，不能對(duì)市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏太過樂觀。后續(xù)還需因城施策，基于城市市場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行政策調(diào)整，必要時(shí)在首付比例等方面加大政策支持力度。