深圳土拍“放大招” 地價房價聯(lián)動下調(diào)

    8月29日，深圳重新發(fā)布了2021年第二批住宅用地集中出讓公告，涉及的出讓地塊數(shù)量不變，但做出了調(diào)整優(yōu)化，下調(diào)了住房銷售限價，通過價格引導(dǎo)進一步穩(wěn)定市場預(yù)期。

    合理限定土地溢價

    下調(diào)住房銷售限價

    此次土拍調(diào)整了競買人資質(zhì)條件和準入要求，同一企業(yè)及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買，參與競買企業(yè)應(yīng)提交相關(guān)證明材料及承諾函；同一企業(yè)及其控股的各個公司，參與用地競買最多可競得3宗用地。

    此次深圳土拍還優(yōu)化了土地競價方式，合理限定土地溢價，而且更加注重“租賃”。據(jù)了解，在保持掛牌起始價不變的基礎(chǔ)上，地塊溢價率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%，達到溢價率上限后，南山、龍華2宗自持租賃住房用地直接采用搖號方式確定競得人，其余用地采用“競自持租賃住房+搖號”方式確定競得人。其中一些地塊的競買規(guī)則還顯示，全年期自持租賃住房不得作為時租房、日租房、旅館等進行經(jīng)營。

    此次深圳土拍還強化“房地聯(lián)動”，下調(diào)住房銷售限價。本批次用地普通商品住房銷售限價在原限價基礎(chǔ)上下調(diào)3%~9.2%不等，安居型商品房銷售限價在原限價基礎(chǔ)上下調(diào)2.8%~9.1%不等。如前海桂灣地塊，建成的普通商品房毛坯均價從每平方米9.9萬元調(diào)整到9.2萬元，降價7000元。

    此外，此次土拍嚴格落實購地資金審查機制，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購地。建立“先承諾后審查”的工作機制，競買申請人需承諾購地資金來源不屬于股東違規(guī)提供的借款、轉(zhuǎn)貸、擔?；蚱渌嚓P(guān)融資便利等，不屬于金融機構(gòu)各類融資資金，不屬于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款，不屬于其他自然人、法人、非法人組織的借款，不屬于競買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等；深圳市金融監(jiān)管局組織相關(guān)金融監(jiān)管機構(gòu)開展競得人購地資金審查工作。與此同時，審查發(fā)現(xiàn)競買（得）人不符合競買準入條件或不踐諾的，將采取取消其競買（得）資格、沒收競買保證金、1年內(nèi)禁止該企業(yè)參加深圳市國有建設(shè)用地競買活動并向社會公開等相關(guān)懲戒措施。

    記者梳理發(fā)現(xiàn)，深圳正在大力增加住宅用地供給。深圳多區(qū)此前陸續(xù)公示了一些土地調(diào)整的公告，多數(shù)是從商業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)用地等變更為二類居住用地和教育設(shè)施用地。另據(jù)《深圳市2021年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，深圳2021年計劃供應(yīng)住宅用地363.3公頃，較2020年住宅用地計劃供應(yīng)量提高了24%，計劃新供應(yīng)住宅用地132.3公頃，其中商品住房用地58.3公頃，公共住房74公頃。為落實土地供應(yīng)向租賃住房傾斜的要求，單列租賃住房用地計劃，計劃供應(yīng)租賃住房用地37公頃，占住宅用地比例超過10%。

    進一步促進房價穩(wěn)定

    今年以來，深圳樓市調(diào)控逐步升級，市場降溫明顯，購房者逐步回歸理性。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，深圳近期入市的一些新建住宅項目認籌情況均遠不及開發(fā)商預(yù)期。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳樓市政策動向具有很強的信號意義。這幾年來深圳房價暴漲，泡沫成分非常大，房價下跌是對去泡沫最有力的落實。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，通過價格引導(dǎo)進一步穩(wěn)定市場購房預(yù)期，也進一步體現(xiàn)限價政策繼續(xù)從緊從嚴的導(dǎo)向。過去全國各地都有各類限價政策，但深圳顯然不滿足既有的限價政策，在既有基礎(chǔ)上進一步調(diào)低住房銷售限價，穩(wěn)房價的工作得到進一步鞏固。

    近日，廣州、杭州、合肥等地紛紛發(fā)布第二批集中供地掛牌出讓公告。相較于第一次集中供地，各地從地塊競買人的資格要求、購地資金來源、出讓方式等方面進行了調(diào)整。不過，深圳二次集中土拍沒有出現(xiàn)北京和杭州版的“競品質(zhì)”方式，而是加入了搖號方式。此外，南京更提出“限房價、定品質(zhì)、競地價”的方式。

    在涉房融資不斷收緊背景下，房企拿地總體趨于謹慎。有房企投拓部的工作人員告訴記者，今年的土拍新政不斷，房企需要在短期內(nèi)籌集大量的資金，對于中小房企壓力明顯偏大，大型品牌房企也會選擇聯(lián)合拿地共同開發(fā)的模式，首選還是熱門的一二線城市。不過，深圳此次提出“搖號+限購”方式給中小房企創(chuàng)造了一些機會。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水表示，在“三道紅線”和供地兩集中的背景下，房企拿地態(tài)度將更趨謹慎。