首批公募REITs擴(kuò)募蓄勢(shì)待發(fā) 擴(kuò)募助力公募REITs市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展

    首批公募REITs擴(kuò)募蓄勢(shì)待發(fā)。9月27日，滬深交易所發(fā)布首批5單公募REITs擬擴(kuò)募公告，其中，上交所3單，分別為中金普洛斯REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT和華安張江光大REIT；深交所2單，分別為紅土鹽田港REIT和博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT。

    2022年5月31日，滬深交易所發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第3號(hào)——新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》（以下簡(jiǎn)稱“擴(kuò)募規(guī)則”）。7月7日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）新購入項(xiàng)目申報(bào)推薦有關(guān)工作的通知》，完善了公募REITs擴(kuò)募的制度設(shè)計(jì)。

    業(yè)內(nèi)人士表示，從全球范圍來看，擴(kuò)募將助力REITs市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)。建立標(biāo)準(zhǔn)化、高效的擴(kuò)募機(jī)制對(duì)于我國(guó)REITs市場(chǎng)持續(xù)納入優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)具有積極促進(jìn)作用，也是市場(chǎng)逐步走向成熟的標(biāo)志之一。

    首批公募REITs擴(kuò)募啟動(dòng)

    擴(kuò)募與首發(fā)一樣，是REITs市場(chǎng)建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。所謂REITs擴(kuò)募，指的是REITs發(fā)起募集之后，再次募集資金，并將資金用于新購入資產(chǎn)的行為。推出REITs擴(kuò)募機(jī)制，有利于REITs通過增發(fā)份額收購資產(chǎn)，開展并購重組活動(dòng)，進(jìn)一步促進(jìn)投融資良性循環(huán)。

    根據(jù)擴(kuò)募規(guī)則，基礎(chǔ)設(shè)施基金擴(kuò)募可采用向原持有人配售、公開擴(kuò)募和定向擴(kuò)募3種發(fā)售方式。根據(jù)公告，首批5單公募REITs產(chǎn)品擬申請(qǐng)擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，計(jì)劃采用定向擴(kuò)募方式，向不超過35名特定對(duì)象發(fā)售。

    具體來看，中金普洛斯REIT擬通過擴(kuò)募發(fā)售募集資金，認(rèn)購中金公司發(fā)行的第2期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的全部資產(chǎn)支持證券，并最終投資于位于山東省青島市、廣東省江門市和重慶市的3個(gè)倉儲(chǔ)物流園區(qū)項(xiàng)目；富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT擬新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為長(zhǎng)治市污水處理特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目；華安張江光大REIT擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為張潤(rùn)置業(yè)持有的張潤(rùn)大廈項(xiàng)目；博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT擬購入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為位于深圳市光明高新園區(qū)的招商局光明科技園科技企業(yè)加速器二期項(xiàng)目的部分基礎(chǔ)設(shè)施；紅土鹽田港REIT新購入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為世紀(jì)物流園項(xiàng)目。

    對(duì)于此次擴(kuò)募，中金基金表示，新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目是對(duì)本基金已持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目覆蓋區(qū)域的補(bǔ)充，可以有效分散本基金資產(chǎn)組合地域風(fēng)險(xiǎn)，有利于拓展本基金持有的倉儲(chǔ)物流園區(qū)輻射范圍，形成全國(guó)網(wǎng)絡(luò)化布局，使本基金在獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流的同時(shí)兼具成長(zhǎng)性。

    博時(shí)基金表示，此次擴(kuò)募籌集到的資金，將更好地服務(wù)于產(chǎn)業(yè)園發(fā)展。這筆資金將用于再建設(shè)，構(gòu)筑“資金—資本—資產(chǎn)—資金”的投退閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)以存量帶增量、以融資促投資，提高投資效率和投資水平，構(gòu)建具有國(guó)際影響力的新興產(chǎn)業(yè)集群。

    REITs市場(chǎng)建設(shè)邁入重要環(huán)節(jié)

    公募REITs的擴(kuò)募機(jī)制一直是境內(nèi)資本市場(chǎng)的期盼方向。今年5月31日發(fā)布的擴(kuò)募規(guī)則對(duì)新購入項(xiàng)目的條件、實(shí)施程序安排、信息披露、停復(fù)牌要求及擴(kuò)募發(fā)售等關(guān)鍵事項(xiàng)均作出了規(guī)定。

    擴(kuò)募規(guī)則明確了新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的條件，對(duì)申請(qǐng)條件作出了原則性要求，并分別對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施基金、主要參與機(jī)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、資金來源等作出了具體規(guī)定。其中，基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市之日至提交基金變更注冊(cè)申請(qǐng)之日原則上滿12個(gè)月，且持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況良好。明確新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的資金來源可以是留存資金、對(duì)外借款或者擴(kuò)募等一種或多種方式。對(duì)于購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目要求，擴(kuò)募規(guī)則提出，擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和要求與首次發(fā)售要求一致，交易價(jià)格應(yīng)當(dāng)公允。

    擴(kuò)募規(guī)則明確了新購基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的程序安排，規(guī)范了盡職調(diào)查和關(guān)聯(lián)交易，并明確交易所參照首次發(fā)售標(biāo)準(zhǔn)審核基金產(chǎn)品變更和基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券相關(guān)申請(qǐng)。其中，存續(xù)期購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的全流程環(huán)節(jié)，包括磋商、首次披露、盡職調(diào)查、持續(xù)披露、審核程序、持有人大會(huì)、交易實(shí)施、擴(kuò)募份額發(fā)售及申請(qǐng)上市等。

    在信息披露管理方面，擴(kuò)募規(guī)則貫徹“以信息披露為中心”和公平向所有投資者披露的原則，嚴(yán)禁交易各方或信息知情人利用敏感信息進(jìn)行內(nèi)幕交易，并明確了停復(fù)牌安排。

    業(yè)內(nèi)人士表示，REITs擴(kuò)募指引的出臺(tái)進(jìn)一步為擴(kuò)募提供了標(biāo)準(zhǔn)，從頂層設(shè)計(jì)上保證了公募REITs市場(chǎng)健康有序發(fā)展，公募REITs市場(chǎng)建設(shè)邁入重要環(huán)節(jié)。在擴(kuò)募規(guī)則發(fā)布后，證監(jiān)會(huì)表示，支持上市REITs通過擴(kuò)募等方式收購資產(chǎn)，加大REITs市場(chǎng)建設(shè)力度，著力推動(dòng)多層次資本市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

    為公募REITs市場(chǎng)健康發(fā)展提供助力

    今年以來，公募REITs以其較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流預(yù)期、優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)受到投資者的熱烈追捧，份額一日售罄屢見不鮮，產(chǎn)品配售比例不斷創(chuàng)新高。9月14日，華夏合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT正式向公眾發(fā)售，并于當(dāng)日提前結(jié)束募集并進(jìn)行比例配售。參與詢價(jià)的網(wǎng)下擬認(rèn)購份額是網(wǎng)下發(fā)售份額的156倍，打破了此前紅土深圳安居REIT創(chuàng)下的133倍的網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)紀(jì)錄。

    截至2022年9月28日，市場(chǎng)上共有17只公募REITs產(chǎn)品上市交易，暫未上市的公募REITs產(chǎn)品有7只，分別為國(guó)泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、國(guó)泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏合肥高新REIT、華夏和達(dá)高科REIT、中金安徽交控REIT、華泰江蘇高速REIT、華潤(rùn)有巢租賃住房REIT。

    中信建投證券表示，目前來看，各家公募REITs仍然面臨供不應(yīng)求的局面，未來，隨著更多公募REITs產(chǎn)品的發(fā)行和存量產(chǎn)品的擴(kuò)募以及投資者逐漸成熟，這類資產(chǎn)還是要回歸底層資產(chǎn)的收益和預(yù)期增值的價(jià)值，回歸項(xiàng)目本身的投資價(jià)值區(qū)間。

    博時(shí)基金表示，從海外經(jīng)驗(yàn)看，擴(kuò)募是REITs產(chǎn)品的核心特征，也是我國(guó)公募REITs能夠健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重要助力。經(jīng)過近兩年的試點(diǎn)，我國(guó)公募REITs相關(guān)發(fā)行、上市機(jī)制逐漸成熟，已經(jīng)具備啟動(dòng)擴(kuò)募機(jī)制的條件。此外，當(dāng)前已上市項(xiàng)目存量規(guī)模較小，且流通盤比例不高，容易造成二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，需要通過擴(kuò)募為二級(jí)市場(chǎng)注入新的活力。