重磅！下半年REITs市場(chǎng)怎么做？請(qǐng)關(guān)注四大要點(diǎn)！

    本報(bào)記者 吳曉璐

    近期，基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行上市節(jié)奏加快。7月8日，第13只REITs——國(guó)金中國(guó)鐵建REIT上市；第14只獲批REITs——鵬華深圳能源REIT已經(jīng)完成發(fā)行，上市臨近。

    數(shù)據(jù)顯示，截至7月9日，14只基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行募資合計(jì)541億元，已上市13只REITs總市值為577.79億元。

    “目前，公募REITs依舊處于初期試點(diǎn)階段，無論是市場(chǎng)對(duì)其熟悉、還是制度的完善，都需要有一個(gè)過程。公募REITs實(shí)現(xiàn)常態(tài)化發(fā)行后，發(fā)行速度將加快，市場(chǎng)規(guī)模亦將快速增長(zhǎng)。”興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示。

    記者從接近監(jiān)管人士處了解到，下一步，監(jiān)管部門將完善項(xiàng)目培育、推薦、審核工作機(jī)制，推動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)行上市，擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍；推動(dòng)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目擴(kuò)募落地，以及首批保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目上市等；推動(dòng)明確REITs稅收征管細(xì)則，完善REITs法規(guī)制度等。

    市場(chǎng)整體運(yùn)行平穩(wěn)

    長(zhǎng)期投資價(jià)值凸顯

    記者了解到，自首批試點(diǎn)項(xiàng)目上市以來，基礎(chǔ)設(shè)施REITs整體運(yùn)行平穩(wěn)，底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)整體達(dá)到或超過預(yù)期，市場(chǎng)認(rèn)可度較高。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，剔除7月8日上市的國(guó)金中國(guó)鐵建REIT后（上市首日換手率和成交額過高），截至7月8日，上市的12只REITs自發(fā)行價(jià)平均漲幅為18.72%，平均日均換手率1.89%，平均日均成交額2301.77萬元。

    “客觀來說，公募REITs上市之后受到市場(chǎng)熱捧，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格沖高后有所回調(diào)，但是相對(duì)發(fā)行價(jià)漲幅依舊可觀，吸引力較強(qiáng)。”魯政委表示，從國(guó)外情況來看，公募REITs收益一般較固收產(chǎn)品略勝一籌，二級(jí)市場(chǎng)波動(dòng)會(huì)受到宏觀政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、運(yùn)營(yíng)管理、市場(chǎng)情緒等因素影響。一般而言，降息時(shí)REITs綜合表現(xiàn)會(huì)相對(duì)較好。

    6月21日，首批9只REITs上市滿一周年，戰(zhàn)略投資者持有份額解禁。解禁首日，9只產(chǎn)品日間漲跌幅在-1.37%至1.00%之間，成交價(jià)格波動(dòng)較小，戰(zhàn)略投資者合計(jì)賣出0.44億份，其中通過大宗交易賣出0.35億份，有3只產(chǎn)品戰(zhàn)略投資者未賣出。戰(zhàn)略投資者實(shí)現(xiàn)有序退出，市場(chǎng)交易整體平穩(wěn)。

    國(guó)盛證券固定收益首席分析師楊業(yè)偉表示，首批REITs解禁前后，呈現(xiàn)“解禁前普跌、解禁時(shí)分化、解禁后普漲”情況，主要有三方面原因，一是部分流通盤持倉(cāng)在解禁前搶跑，二是解禁后戰(zhàn)略投資者仍然看重看好REITs的長(zhǎng)期配置價(jià)值，部分機(jī)構(gòu)并不選擇在解禁時(shí)候進(jìn)行拋售，三是進(jìn)行減持的機(jī)構(gòu)會(huì)優(yōu)先選擇大宗交易的方式。

    中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，公募REITs市場(chǎng)日益成熟。自首批產(chǎn)品上市后，市場(chǎng)經(jīng)歷了觀望期、活躍期、回歸理性期。當(dāng)前，REITs市場(chǎng)剛經(jīng)歷了首批REITs的部分限售份額解禁，市場(chǎng)的可交易份額增加。從結(jié)構(gòu)上看，REITs市場(chǎng)將更為機(jī)構(gòu)投資者主導(dǎo)，REITs的長(zhǎng)期投資價(jià)值將更為凸顯。

    4單REITs項(xiàng)目在審中

    “擴(kuò)容增類”穩(wěn)步推進(jìn)

    5月25日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，明確通過發(fā)行REITs等方式盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的工作要求。

    從已上市REITs項(xiàng)目來看，涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉(cāng)儲(chǔ)物流等多種資產(chǎn)類型，募集資金重點(diǎn)用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補(bǔ)短板領(lǐng)域，回收資金帶動(dòng)投資的新項(xiàng)目總投資額超過2700億元，產(chǎn)生了良好的示范效應(yīng)。

    魯政委表示，公募REITs是盤活資產(chǎn)的較好方式。從募集對(duì)象來說，公募REITs面向社會(huì)募集資金，目前社會(huì)資金充裕，居民財(cái)富保值增值也需要多元化金融工具滿足，公募REITs兼具股債特性，是一種較好的投資方式，從發(fā)行人角度來看，2008年以來，我國(guó)進(jìn)行了大量基建投資，形成了一批優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，進(jìn)行適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)重組后有不錯(cuò)的現(xiàn)金流，可以用來盤活。

    “基建發(fā)展是當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的重要抓手。在當(dāng)前國(guó)內(nèi)外形勢(shì)下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力增加，穩(wěn)增長(zhǎng)政策的緊迫性和必要性上升到新的高度，基建投資能夠很好發(fā)揮穩(wěn)增長(zhǎng)，穩(wěn)投資的作用。推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行，進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，有助于增強(qiáng)市場(chǎng)活力。”川財(cái)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳靂接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示。

    今年以來，截至7月9日，共有3只REITs產(chǎn)品獲批。其中，鵬華深圳能源REIT為首單清潔能源REITs項(xiàng)目。目前，滬深交易所仍有4單REITs項(xiàng)目在審，包括2單保障性租賃住房項(xiàng)目，1單高速公路項(xiàng)目、1單產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，處于“已問詢”或“已反饋”階段。

    明明表示，目前，公募REITs“擴(kuò)容增類”進(jìn)程正在穩(wěn)步推進(jìn)，4單在審項(xiàng)目涉及的底層資產(chǎn)包括高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和保障性租賃住房；儲(chǔ)備項(xiàng)目方面，從中國(guó)招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺(tái)等公開渠道數(shù)據(jù)來看，多個(gè)省市均有相關(guān)項(xiàng)目正在招投標(biāo)，儲(chǔ)備項(xiàng)目充足。

    7月1日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資有關(guān)工作的通知》，表示將從推薦的有吸引力、代表性強(qiáng)的盤活存量資產(chǎn)項(xiàng)目中，確定不少于30個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)示范。后續(xù)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市有望加速推進(jìn)。

    四方面加強(qiáng)REITs市場(chǎng)建設(shè)

    總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)推動(dòng)立法

    隨著REITs平穩(wěn)推進(jìn)，市場(chǎng)各方積極推進(jìn)REITs市場(chǎng)建設(shè)。財(cái)政部、稅務(wù)總局、國(guó)資委和銀保監(jiān)會(huì)從稅收政策支持、國(guó)資轉(zhuǎn)讓和投資者準(zhǔn)入方面，紛紛出臺(tái)支持舉措。另外，北京等10個(gè)地方政府亦陸續(xù)出臺(tái)REITs專項(xiàng)支持政策。

    記者從接近監(jiān)管人士處獲悉，下一步，證監(jiān)會(huì)將從四方面加強(qiáng)REITs市場(chǎng)建設(shè)：一是保持常態(tài)化發(fā)行，盡快形成規(guī)模效應(yīng)。完善項(xiàng)目培育、推薦、審核工作機(jī)制，推動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)行上市，形成示范效應(yīng)。進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。盡快推進(jìn)擴(kuò)募項(xiàng)目實(shí)施，推動(dòng)已上市優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)主體通過增發(fā)份額收購(gòu)資產(chǎn)，開展并購(gòu)重組活動(dòng)，促進(jìn)投融資良性循環(huán)。

    二是啟動(dòng)保障性租賃住房REITs試點(diǎn)，探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。目前，深圳人才安居REIT、廈門安居REIT已經(jīng)受理，正在審核過程中，證監(jiān)會(huì)將盡快推動(dòng)首批保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目落地。

    三是進(jìn)一步凝聚合力，完善協(xié)作聯(lián)動(dòng)機(jī)制。持續(xù)加強(qiáng)與財(cái)政部、稅務(wù)總局的溝通，推動(dòng)明確REITs稅收征管細(xì)則。推動(dòng)社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者參與投資，培育專業(yè)REITs投資者群體。

    四是完善REITs法規(guī)制度，夯實(shí)市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)。系統(tǒng)構(gòu)建符合REITs特點(diǎn)的發(fā)行審核、信息披露和存續(xù)期管理制度安排，健全完善REITs法律制度體系，夯實(shí)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的法律基礎(chǔ)。

    談及后期REITs有希望在哪些領(lǐng)域擴(kuò)圍，魯政委表示，如果基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)要上市，就必須是一個(gè)有閉環(huán)的現(xiàn)金流項(xiàng)目。所以，既要設(shè)置閉環(huán)機(jī)制，也需要配套價(jià)格機(jī)制改革，覆蓋現(xiàn)金流。只要解決這兩方面問題的項(xiàng)目，均可推進(jìn)上市。

    “未來，隨著市場(chǎng)對(duì)REITs認(rèn)識(shí)不斷深入，發(fā)行人在項(xiàng)目初期提前準(zhǔn)備，審核流程就會(huì)加快。后續(xù)，需要監(jiān)管部門在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，針對(duì)共性問題推動(dòng)立法，通過法律法規(guī)對(duì)REITs發(fā)行上市的全流程進(jìn)行規(guī)范。”魯政委進(jìn)一步表示。

    明明認(rèn)為，推動(dòng)公募REITs發(fā)展壯大，下一步需要從三方面推進(jìn)，一是加大政策支持。一方面，逐步完善REITs稅收征管在內(nèi)的一系列法律規(guī)則制度，從監(jiān)管制度層面推動(dòng)REITs市場(chǎng)發(fā)展；另一方面，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施品類豐富，政策鼓勵(lì)不同類型的基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行公募REITs將有助于市場(chǎng)的擴(kuò)容與發(fā)展；二是項(xiàng)目本身。當(dāng)前局部地區(qū)疫情的擾動(dòng)仍在，作為公募REITs的底層資產(chǎn)，各項(xiàng)目如何妥善經(jīng)營(yíng)，以完成預(yù)期的可分配收入至關(guān)重要，這將有助于提升投資者對(duì)于公募REITs項(xiàng)目的信心，增強(qiáng)其配置意愿；三是投資者行為。隨著投資者結(jié)構(gòu)的多元化，險(xiǎn)資和產(chǎn)業(yè)資本等長(zhǎng)線配置型資金以及其他機(jī)構(gòu)投資者流通份額的比例上升，REITs市場(chǎng)的投資者行為有望進(jìn)一步成熟。

（編輯 白寶玉）