昨日,證監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》。這是繼《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》和《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》后,在租賃住房金融支持方面的又一重要文件。
先看一下文件要點
1、住房租賃資產(chǎn)證券化的重要意義
有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)、加快資金回收、提高資金使用效率,引導社會資金參與住房租賃市場建設(shè);
有利于降低住房租賃企業(yè)的杠桿率,服務(wù)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,促進形成金融和房地產(chǎn)的良性循環(huán);
可豐富資本市場產(chǎn)品供給,提供中等風險、中等收益的投資品種,滿足投資者多元化的投資需求。
2、發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的條件
一是物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰,工程建設(shè)質(zhì)量及安全標準符合相關(guān)要求,已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù);
二是物業(yè)正常運營,且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流;
三是發(fā)起人(原始權(quán)益人)公司治理完善,具有持續(xù)經(jīng)營能力及較強運營管理能力,最近2年無重大違法違規(guī)行為。
3、優(yōu)先和重點支持的領(lǐng)域
優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域,利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市的住房租賃項目,國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產(chǎn)證券化。
鼓勵專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。支持住房租賃企業(yè)建設(shè)和運營租賃住房,并通過資產(chǎn)證券化方式盤活資產(chǎn)。支持住房租賃企業(yè)依法依規(guī)將閑置的商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房并開展資產(chǎn)證券化融資。優(yōu)先支持項目運營良好的發(fā)起人(原始權(quán)益人)開展住房租賃資產(chǎn)證券化。
重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。
有何指導意義和操作性?
這個文件有何指導意義?對市場有何影響?接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士給出了明確答案。
中國REITs聯(lián)盟秘書長王剛接受證券時報記者采訪時指出,這個文件從政策層面清除了集體租賃用地的一些障礙,從資產(chǎn)形成階段,即開發(fā)建設(shè)階段,到資產(chǎn)退出階段,通過REITs或資產(chǎn)證券化的其他工具指出了明確可行的方向,對整個住房租賃產(chǎn)業(yè)的形成,特別是從供給端,即資產(chǎn)持有方提供了重要的支持,從證監(jiān)會的證券化角度,住建部的建設(shè)運營和監(jiān)督角度,以及評估角度都給了市場明確信號。
“可以說這個文件上承國家政策,下接市場地氣兒,為未來租賃住房發(fā)展及租賃住房證券化的發(fā)展做出了方向性的指導。”中聯(lián)基金執(zhí)行總經(jīng)理范熙武接受證券時報記者采訪時說,既是對十九大關(guān)于發(fā)展租賃住房和“房住不炒”定位的落實,又是兩個部委一起發(fā)文推動,對市場有重要意義。
范熙武認為,這次是地產(chǎn)行業(yè)主管部門(住建部)和金融證券化產(chǎn)品的監(jiān)管部門(證監(jiān)會)聯(lián)合發(fā)文,并且針對租賃住房領(lǐng)域,用證券化方式來推動租賃住房發(fā)展,指向性非常明確,工具也非常明確,對行業(yè)會有實際的推動作用。并且內(nèi)容非常接地氣,包括發(fā)行條件、具體領(lǐng)域、行業(yè)主管部門與產(chǎn)品主管部門要有怎樣的監(jiān)管協(xié)作,以及在支持過程中各項具體工作的工作流程等都規(guī)定出來了,在加快住房租賃市場發(fā)展的同時,也會推動規(guī)范有序的發(fā)展。“這個文不是單純支持鼓勵性質(zhì)的方向推動的文件,而是有具體可操作性的文件。”他說。
戴德梁行高級董事、北中國區(qū)估價及顧問服務(wù)部主管胡峰接受證券時報記者采訪時也認為,新政以資產(chǎn)證券化實現(xiàn)了住房租賃企業(yè)從投資、運營、退出渠道構(gòu)建完整的產(chǎn)業(yè)鏈和商業(yè)模式的閉環(huán),為企業(yè)加大投資租賃住房提供了信心和動力,也有利于提高資產(chǎn)運營管理能力提升項目投資收益。
公募REITs有望年內(nèi)破冰
值得注意的是,文件中除了明確“重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品”外,還明確提出“試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)”。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士接受證券時報記者采訪時認為,鑒于國內(nèi)類REITs已經(jīng)有過幾年的發(fā)展了,文件中提到的發(fā)行試點可能是業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注的公募REITs。今年有可能會成為公募REITs元年,并且首先試點的很可能是在租賃住房領(lǐng)域。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為,證監(jiān)會和住建部聯(lián)合發(fā)文鼓勵資產(chǎn)證券化發(fā)展,是租賃快速落地的重要“推進器”,會更有效提高住房租賃市場的融資能力,大力推動住房租賃市場的穩(wěn)步高速發(fā)展。從現(xiàn)狀來看,租賃市場的資產(chǎn)證券化目前已經(jīng)成為租賃住房融資重要渠道。
據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院跟蹤監(jiān)測,截至今年3月,已經(jīng)有12只租賃市場資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行,總規(guī)模超過500億。
胡峰指出,現(xiàn)在的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品基本都是私募產(chǎn)品,不是真正意義的公募REITs,相當于有這么多的類REITs從私募轉(zhuǎn)向公募的條件已經(jīng)逐步具備了。
“現(xiàn)在推了這么多所謂的類REITs、商業(yè)地產(chǎn)抵押按揭資產(chǎn)證券化(CMBS),實際都是在大宗交易平臺上發(fā)行的,單個份額100萬起,基本是機構(gòu)在買。只有打開公募REITs,普通個人投資者才可以參與,這將是今年的一個熱點,豐富投資者的結(jié)構(gòu),讓個人投資者能參與,這是很重要的方向。”王剛說。
今年2月,《深圳證券交易所發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2018~2020年)》明確指出,要探索發(fā)行公募REITs,引入多元化投資者;配合研究制定REITs相關(guān)配套規(guī)則,推動相關(guān)主管部門出臺稅收優(yōu)惠等政策。這對REITs縱深發(fā)展發(fā)出的積極信號。
業(yè)內(nèi)人士預計,接下來證監(jiān)會將研究出臺公募REITs相關(guān)業(yè)務(wù)細則。
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