建議組建中國住宅銀行

    ■嵇成柱

    我國住房公積金制度始于1991年，由上海市率先試點(diǎn)，隨即在全國推開。1999年4月份，國務(wù)院頒布《住房公積金管理?xiàng)l例》；后經(jīng)兩次修訂。該制度實(shí)施30多年來，為解決全國城鎮(zhèn)職工住房問題發(fā)揮了重要作用。這項(xiàng)為住房保障推行的長期儲(chǔ)金制度，具有國際上住宅儲(chǔ)蓄銀行的一般特征，在收支管理和綜合使用上也形成了自己的特色。

    據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《全國住房公積金2021年年度報(bào)告》，截至2021年末，全國共設(shè)有住房公積金管理中心341個(gè)；未納入設(shè)區(qū)城市統(tǒng)一管理的分支機(jī)構(gòu)115個(gè)。全國住房公積金服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)3416個(gè)，從業(yè)人員4.51萬人。

    截至2021年末，全國住房公積金繳存余額81882.14億元（其中，個(gè)人住房貸款余額68931.12億元，保障性住房建設(shè)試點(diǎn)項(xiàng)目貸款余額3.25億元，國債余額5.29億元，住房公積金結(jié)余資金12942.48億元）。不計(jì)算公積金部門繼續(xù)吸收低息公積金存款，以及累積超8300億的貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、公租房（廉租房）建設(shè)補(bǔ)充資金，即便以現(xiàn)有逾8萬億元的公積金存量看，從給予個(gè)人繳納的年息1.5%到平均3%的公積金貸款（或投資）回報(bào)，加上約12000億元結(jié)余資金存銀行、用于新發(fā)放商業(yè)住房貸款平均4.26%（2022年12月份數(shù)據(jù)）的息差流程看，現(xiàn)有公積金資產(chǎn)規(guī)模每年可以獲取逾1300億元的孳息和價(jià)差，這些財(cái)富可以并應(yīng)該惠及億萬民眾。

    早在2009年，國內(nèi)學(xué)界即提出過成立國家住宅銀行的設(shè)想。2015年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房公積金監(jiān)管司相關(guān)負(fù)責(zé)同志曾撰文稱“國家住房銀行成立的條件已經(jīng)基本成熟”，也有學(xué)者提出成立住宅銀行的建議。2013年十八屆三中全會(huì)《決定》第23條提出“研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”、第45條要求“建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進(jìn)住房公積金提取、使用、監(jiān)管機(jī)制”。筆者認(rèn)為，基于過去十年公積金財(cái)富累積加速、住宅信貸高速發(fā)展的事實(shí)，以上述現(xiàn)有公積金管理機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模（2021年超過農(nóng)發(fā)行的近8萬億元，進(jìn)出口銀行的5萬億元）和人力資源、網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量，轉(zhuǎn)型為公共政策性金融性質(zhì)的“中國住宅銀行”體系目前已具備充分條件。

    首先，設(shè)立住宅銀行符合社會(huì)發(fā)展需要。

    房地產(chǎn)業(yè)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)、財(cái)稅收入、居民財(cái)富、金融穩(wěn)定等都具有重大影響。需要重視的問題是，如果住宅信貸利率長期偏高，必然對(duì)消費(fèi)、經(jīng)濟(jì)增長形成抑制作用。中央已經(jīng)明確“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，并提出“抓緊研究中長期治本之策，消除多年來高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式弊端，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。商業(yè)銀行逐步將非投資性住宅信貸從自己的主營業(yè)務(wù)中剝離開來，對(duì)于落實(shí)房住不炒理念、防范金融風(fēng)險(xiǎn)和推進(jìn)現(xiàn)代化銀行建設(shè)具有重要意義。

    其次，通過優(yōu)化制度設(shè)計(jì)，按照循序漸進(jìn)原則，可以確保改革平穩(wěn)落地。

    新設(shè)立的住宅銀行主要承擔(dān)保障性住房金融各項(xiàng)業(yè)務(wù)。建議對(duì)現(xiàn)行住房貸款業(yè)務(wù)，按照“統(tǒng)一管理、科學(xué)分類、普惠百姓、市場運(yùn)營、逐步分離”的漸進(jìn)式方式予以改革。一是統(tǒng)一管理，即由金融監(jiān)督部門對(duì)包括公積金在內(nèi)的所有住房金融業(yè)務(wù)實(shí)行統(tǒng)一管理，使得相關(guān)部門和地方政府從公積金的具體事務(wù)中擺脫出來。二是科學(xué)分類，即制定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住宅信貸進(jìn)行分類，一類為住戶基本住房信貸（包括一些特惠救濟(jì)信貸），另一類為個(gè)人投資性住房（即超過政府規(guī)定普通住房套數(shù)、人均面積或金額）。三是普惠百姓，即將住戶基本住房信貸納入普惠金融范疇，要求新增個(gè)人住房貸款（首套）一律交由新成立的中國住宅銀行辦理，實(shí)行相關(guān)優(yōu)惠利率，并在稅費(fèi)方面給予優(yōu)惠。四是市場運(yùn)營，即第二套超標(biāo)準(zhǔn)住宅信貸和投資性住房實(shí)行市場化運(yùn)作，由商業(yè)銀行按照市場化產(chǎn)品實(shí)行浮動(dòng)利率。五是逐步分離，厘清住宅信貸存量與增量關(guān)系，如，可對(duì)現(xiàn)有商業(yè)銀行設(shè)立住宅信貸在房地產(chǎn)信貸中的最高比例、房地產(chǎn)信貸在總信貸規(guī)模中的最高比例兩道紅線?？梢詫?shí)行老貸款老辦法、新貸款新辦法，存量住宅信貸暫保持不變（對(duì)基本住房信貸實(shí)行普惠利率并納入普惠金融指標(biāo)考核）；對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)住宅信貸存量實(shí)行逐年下降5%的方法；擴(kuò)大對(duì)存量個(gè)人住房信貸的資產(chǎn)證券化試點(diǎn)；允許商業(yè)銀行以一定方式入股新成立的中國住宅銀行體系金融機(jī)構(gòu)，實(shí)行利益共享等。

    新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域事權(quán)劃分將給予商業(yè)銀行新的發(fā)展機(jī)遇。伴隨國內(nèi)新基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提速，“一帶一路”建設(shè)不斷深化，新興市場深度開拓以及新能源汽車等新消費(fèi)領(lǐng)域復(fù)蘇進(jìn)程加快，商業(yè)銀行特別是大型國有商業(yè)銀行優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)面臨新的機(jī)遇。同時(shí)，教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等諸多改革紅利，既可以彌補(bǔ)普通住宅信貸的機(jī)會(huì)損失，又可以達(dá)到督促商業(yè)銀行開展特色經(jīng)營、提高自身核心競爭力、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的長期激勵(lì)效果。

    最后，設(shè)立“中國住宅銀行”，構(gòu)建住宅銀行金融機(jī)構(gòu)體系，既是金融總量的擴(kuò)張，也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。豐富金融創(chuàng)新工具箱，將為住宅業(yè)和銀行業(yè)發(fā)展注入新的活力。

    其一，建立“中國住宅銀行”體系，標(biāo)志著我國住宅金融正式列入普惠與公共政策性金融范疇。通過公積金制度向住房儲(chǔ)蓄制度轉(zhuǎn)換，以及系列普惠金融“精準(zhǔn)滴灌”措施落實(shí)，我國住宅業(yè)發(fā)展會(huì)上新的臺(tái)階。

    其二，規(guī)模效應(yīng)和專業(yè)價(jià)值將會(huì)在未來經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中得到驗(yàn)證。設(shè)立單獨(dú)的住宅銀行，我國銀行金融機(jī)構(gòu)體系會(huì)得到進(jìn)一步完善，這種改革是公積金制度和銀行住宅信貸文化的雙重發(fā)展。實(shí)行專業(yè)人辦專業(yè)事，如由中國住宅銀行牽頭建立全國住宅統(tǒng)一服務(wù)平臺(tái)，實(shí)行住房建設(shè)、評(píng)估、買賣、租賃、質(zhì)押法律事務(wù)處置等一條龍服務(wù)；又如基于老年化社會(huì)和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)效的到來，老年住宅金融和鄉(xiāng)村住宅發(fā)展給未來住宅業(yè)信貸帶來新的動(dòng)能等。

    其三，金融工具創(chuàng)新價(jià)值顯現(xiàn)。金融工具的創(chuàng)新，使金融業(yè)內(nèi)部原有的分工界限進(jìn)一步模糊，金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)逐漸走向綜合化、一體化。住宅金融獨(dú)立體系的建立，通過住房儲(chǔ)蓄、住房信貸、住宅專項(xiàng)債券與信托業(yè)務(wù)以及普惠住宅金融、綠色住宅金融、科技住宅金融等政策形成“飛輪效應(yīng)”，不僅有利于我國房地產(chǎn)業(yè)保持可持續(xù)健康發(fā)展，達(dá)到房地產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效效果，避免因存量住宅信貸利率過高而導(dǎo)致經(jīng)營性貸款違規(guī)占用等風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也為我國下一步穩(wěn)妥實(shí)行房地產(chǎn)稅的統(tǒng)一征收工作創(chuàng)造必要條件。

    （作者為中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)原辦公室副主任，現(xiàn)國有大型銀行高級(jí)經(jīng)理）