穩(wěn)樓市 今年政策出臺數(shù)量已達780余條 化債路 房企風險出清提速迎曙光

    本報記者 王麗新 陳瀟

    2024年，從宏觀政策釋放強烈信號，到市場去庫存提速，再到企業(yè)風險化解方案逐步落地，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)勢頭。

    這一年，政策應出盡出，首付比例降至歷史最低水平，房貸利率調整至歷史低位，住房交易環(huán)節(jié)稅費優(yōu)惠力度持續(xù)加大。與此同時，“白名單”項目貸款審批通過金額近4萬億元，保障房“以購代建”、收回存量土地等創(chuàng)新性政策邁出重要一步，開發(fā)商得以調整存貨結構“騰籠換鳥”，努力完成保交付任務，加快債務重組，重回經(jīng)營正軌。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進向《證券日報》記者表示，當前，樓市長期庫存壓力猶在，但階段性調整已基本完成，購房者信心正迎來實質性恢復，行業(yè)在重重挑戰(zhàn)中迎來止跌回穩(wěn)新勢頭。

    全年商品房銷售額

    或達10萬億元

    2024年，房地產(chǎn)政策的力度和頻率均史無前例。圍繞“穩(wěn)樓市”，一系列政策組合拳持續(xù)發(fā)力。據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至12月底，全年政策出臺數(shù)量達780余條。

    政策與市場共振。10月份，上市房企“曬”出的成績單顯示，單月銷售額環(huán)比增長基本在50%以上，亦有不少區(qū)域性房企抓住“限購”全面放松時機，區(qū)域銷售額環(huán)比增長達3倍以上。臨近年底，多個一線和二線城市優(yōu)質項目開盤售罄，久違的“日光盤”再現(xiàn)，為房企年末“搶收”畫上圓滿句號。

    從全國層面來看，近日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議提及，10月份、11月份全國新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)2個月同比、環(huán)比雙增長，市場出現(xiàn)積極變化。

    “四季度以來，成交量增長的城市不斷擴容。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示，不管是新房還是二手房，一線城市還是二三線城市，中心區(qū)域還是外圍區(qū)域，相應的市場需求都出現(xiàn)明顯回升，呈現(xiàn)全面回暖趨勢。

    回顧全年市場表現(xiàn)，樓市走出了一季度陷冰點、二季度有回暖、三季度回落、四季度現(xiàn)復蘇的運行軌跡。

    基于此，中指研究院常務副院長黃瑜預計，2024年全國商品房銷售面積有望達9.7億平方米（商品住宅約8億平方米），銷售總額約9.4萬億元。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則持更為樂觀的態(tài)度，他向《證券日報》記者表示，預計2024年商品房銷售面積達10億平方米，商品房銷售額有望達到10萬億元。

    銷售市場上行，讓房企有了投資擴表的動力，頭部房企及過去擁有穩(wěn)健財務盤面的民營企業(yè)開始下場拿地。

    據(jù)中指研究院監(jiān)測，2024年前11個月，TOP100企業(yè)拿地總額為7431億元，整體較為謹慎。其中，新變化主要出現(xiàn)在四季度，多地取消限價政策疊加債券融資規(guī)模有所抬頭，優(yōu)質地塊競拍熱度攀升，溢價率走高，百億元級地塊涌現(xiàn)，經(jīng)營穩(wěn)健房企逆勢補倉，變身拿地“大戶”。

    政策給力，市場有正反饋，企業(yè)投資態(tài)度轉向較為積極，房地產(chǎn)行業(yè)開始走向化風險、穩(wěn)主體、穩(wěn)市場新時期。

    “收儲存量房+回購閑置土地”

    成看點

    那么，如何在供求關系發(fā)生重大變化之際，持續(xù)推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)？答案或許來自于兩大發(fā)力點，即消化存量與優(yōu)化增量并行，供給、需求雙管齊下。

    消化存量體現(xiàn)在三大方面，一是收購存量商品房用作保障性住房；二是抓住100萬套城中村以及危舊房改造的機會，加速消化存量房產(chǎn)；三是收購房企存量閑置土地，盤活存量土地，調規(guī)后再出讓，拉動開發(fā)投資。

    7月30日，中共中央政治局會議提到，支持收購存量商品房用作保障性住房。截至目前，全國超過60個城市表態(tài)支持“收儲”商品房，超過30個城市落地首批房源征集細則，計劃收購住房達數(shù)萬套。

    為了支持“收儲”，金融配套政策亦在加緊落實。近期，多地收購存量商品房用作保障房貸款已陸續(xù)落地，金額從數(shù)億元到數(shù)十億元不等。12月初，合肥城建股份發(fā)展有限公司以33.32億元出售了2318套房源，成為第一家“吃螃蟹”的上市公司。

    更為積極的變化是，通過貨幣化安置等方式，消化存量房產(chǎn)正在與城中村改造相結合，持續(xù)釋放規(guī)?？捎^的增量購房需求之際，通過房票策略加快消納當?shù)卮媪可唐贩?，同時減輕房企資金壓力。

    當前的金融政策對于存量商品房收購、存量土地回購、城中村改造給予了強有力支撐。11月份以來，多部門表態(tài)積極運用地方政府專項債券資金加大收回收購存量閑置土地力度。

    四季度以來，深圳華僑城股份有限公司、越秀地產(chǎn)股份有限公司等上市公司接連宣布旗下地塊被收儲。部分被收儲的土地通過完成控規(guī)調整后再度出讓，從土地端掃清建設“好房子”的障礙。

    “部分房企正與地方部門積極對接土地調規(guī)，提出針對性方案，實現(xiàn)退地或換地，改善土儲結構。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日報》記者表示，存量土地回購若能真正有效落地，對于拉動開發(fā)投資、緩解企業(yè)資金壓力、提振市場信心作用較大。

    消化存量之外，亦要優(yōu)化增量，才能保持供需平衡。當前，人們對住房的需求已經(jīng)從“有沒有”轉向“好不好”，滿足這部分市場需求是調整增量的重要方向。

    業(yè)內對此達成的共識：一是合理控制新增房地產(chǎn)用地供應，適度削減供地規(guī)模；二是實施預供地制度，促進地塊信息的公開透明，保證土地出讓充分競爭；三是在新供應地塊中持續(xù)優(yōu)化容積率和計容規(guī)則等出讓規(guī)則，為建設“好房子”提供支持。

    如此一來，供需兩端協(xié)同發(fā)力，加快樓市去庫存，持續(xù)修復行業(yè)信用鏈條，有望建立更長遠的住房消費信心和更為穩(wěn)定的市場向好預期。

    上市房企化債之路

    迎曙光

    政策高頻“出牌”，市場“峰回路轉”，行業(yè)基本面向好，房企化債之路亦迎來曙光。

    據(jù)統(tǒng)計，9月份以來，遠洋集團控股有限公司等十余家房企公布了化債或重組方案，多家房企的化債方案獲得超過三分之二債權人的通過，行業(yè)風險出清步伐正在提速。

    值得關注的新變化是，過去房企的債務重組以展期為主，以時間換空間，雖有部分房企提供債轉股重組方案，但整體占比不高。在新一輪債務重組中，化債策略則從原來的展期為主轉向全面削債，主要通過折價贖回債券和強制轉股等方式實現(xiàn)。

    境外債重組通過后，部分房企的境內債重組取得突破性進展和創(chuàng)新性模式。比如，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“融創(chuàng)”）在境內債重組方案中提及現(xiàn)金要約收購，計劃按面值18%的價格贖回債券，這在房企境內債重組中尚屬首例，與轉股等其他削債方案相比，這一削債方式更為直接。

    “融創(chuàng)此番境內債化債方案呈現(xiàn)多元化又兼具務實性的特征，將最大程度滿足債權人的不同訴求，有多家房企均在密切觀察該方案能否走得通。”嚴躍進表示，若其成功，將為其他多家房企化解境內債風險蹚出一條路，無疑有望提升投資者對行業(yè)風險出清的信心。

    總體而言，在一系列政策“組合拳”作用下，房地產(chǎn)融資“白名單”擴圍、10萬億元地方化債方案落地、房企化債工作取得突破性進展……2024年，房地產(chǎn)市場持續(xù)出現(xiàn)多維度積極信號，呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢頭。

    展望未來，北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會會長黎乃超向《證券日報》記者表示，在政策強力支持與市場信心逐步回暖的雙重驅動下，樓市回暖的動力已明顯增強。接下來，城中村改造、城市更新等領域都孕育著巨大的發(fā)展新機遇。2025年，房地產(chǎn)行業(yè)有望迎來更加光明的新前景。