房地產(chǎn)市場要堅持兩個“穩(wěn)”相互協(xié)調(diào)

    董少鵬

    2021年，穩(wěn)定經(jīng)濟增長仍是一項緊要任務(wù)。由于房地產(chǎn)市場與投資、消費兩端都有緊密聯(lián)系，對于預(yù)期管理十分重要。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，就要堅持房價穩(wěn)和投資穩(wěn)并重，做到兩個“穩(wěn)”相互協(xié)調(diào)。

    據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2020年全年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資141443億元，比上年增長7.0%。在疫情沖擊下，年度增幅比上年回落2.9個百分點，但7.0%的增幅仍體現(xiàn)了穩(wěn)定適度的特點。一般認(rèn)為，這一數(shù)據(jù)在5%-10%之間屬于健康合理范圍，低于5%屬于偏冷，高于10%可能導(dǎo)致過熱。從房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重看，2020年為27.26%，2019年為23.57%?？紤]到疫情導(dǎo)致投資結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)發(fā)生一些波動，這一比例的年度變化總體上是平緩的。

    從銷售情況來看，2020年商品房銷售面積176086萬平方米，比上年增長2.6%；商品房銷售額173613億元，增長8.7%。其中，住宅銷售額增長10.8%，辦公樓銷售額下降5.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降11.2%。2020年全國商品房均價為9860元/平方米，同比漲幅為5.9%。在滿足剛性需求的同時，通過一系列穩(wěn)價格措施，促使均價漲幅相對2019年略有收窄，取得了穩(wěn)房價的效果。但長期來看，抑制房價過快上漲仍是主要方向。

    據(jù)有關(guān)專業(yè)機構(gòu)測算，2019年我國房企負(fù)債總額為年度社融存量的30.31%。這一比例是偏高的，應(yīng)當(dāng)采取措施壓降。如果社會融資過于集中到某一個領(lǐng)域，其風(fēng)險是不言而喻的。這也是黨中央反復(fù)強調(diào)“房住不炒”，積極推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的根本原因。為此，一方面要降低房地產(chǎn)市場的熱度，既要保證居民住房的新增剛性需求和改善型需求，也要堅決遏制炒房、炒地行為，防止各類房產(chǎn)過度金融化；另一方面，也要優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，在出清經(jīng)營不善企業(yè)的基礎(chǔ)上，可以完善措施、創(chuàng)造條件，讓優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)融資等多種方式補充資本金，擴大房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）適用范圍，加大產(chǎn)業(yè)鏈融資力度，增強房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動性，有效防范化解房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險。

    去年12月份召開的中央經(jīng)濟工作會議，把“解決好大城市住房突出問題”作為2021年八大重點任務(wù)之一，要求“因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”“要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場”。完善長租住房政策、壯大長租住房市場，是抑制房價過度上漲的根本性措施之一，也為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型打開了巨大市場空間。隨著大城市居民生活水平的提高，人們對住房管理服務(wù)的多元化、高品質(zhì)需求日益增長，房地產(chǎn)企業(yè)由開發(fā)型向服務(wù)型轉(zhuǎn)變，已經(jīng)悄然進入了一個新的時代。在房價相對穩(wěn)定、租賃住房比例達到一定規(guī)模后，通過提供更為系統(tǒng)化、專業(yè)化的物管等服務(wù)獲取收益，將成為服務(wù)型房地產(chǎn)企業(yè)的主流收入模式。“十四五”時期，要在破解大城市住房難題上有所作為，讓保障性租賃住房市場規(guī)模得到拓展，實現(xiàn)供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)相互匹配，降低住房焦慮，實現(xiàn)房住不炒。

    多家機構(gòu)預(yù)計，2021年房地產(chǎn)投資規(guī)模有望繼續(xù)保持穩(wěn)定增長，不同地區(qū)房價將分化。推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，尤其要加大實體經(jīng)濟的創(chuàng)新發(fā)展能力。房地產(chǎn)作為經(jīng)濟體系中的一個重要部分，必須堅持“穩(wěn)”字第一，即房價穩(wěn)、投資穩(wěn)。投資穩(wěn)是為了保剛性需求、保結(jié)構(gòu)調(diào)整。在兩個“穩(wěn)”相互協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，將更多金融資源向創(chuàng)新領(lǐng)域引流，激發(fā)更大創(chuàng)新動能，是我們的目標(biāo)。