樓市平穩(wěn)意味著市場的穩(wěn)定與政策的穩(wěn)定

    買過房的朋友都知道，契稅是必須交的。由于樓市火爆時期形成的習(xí)慣，二手房轉(zhuǎn)讓涉及的應(yīng)該由賣方繳納的契稅等，絕大多數(shù)也轉(zhuǎn)嫁到了買方身上。包括契稅等稅收政策的調(diào)整，與每個家庭都密切相關(guān)，因而備受消費者關(guān)心。

    這就是《契稅法》8月12日公布后受到廣泛關(guān)注的原因。

    《中華人民共和國契稅法》已由第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議于2020年8月11日通過，自2021年9月1日起施行。其中第三條規(guī)定，契稅稅率為3%至5%。

    相信到現(xiàn)在你最初看到這兩個數(shù)字后的恐慌已經(jīng)平復(fù)了。1997年10月1日起施行的《契稅暫行條例》規(guī)定的契稅稅率就是3%至5%，只不過在實際執(zhí)行過程中，稅收主管部門和各地政府對住房買賣需要繳納的契稅，都給予了優(yōu)惠或財政補貼，稅率普遍是在1%-3%這個區(qū)間，這就造成了人們以為法定契稅稅率就是1%-3%的印象。

    《契稅暫行條例》上升到《契稅法》，是立法機關(guān)落實稅收法定原則的體現(xiàn)?！镀醵惙ā穼嵤┻€有差不多一年的時間，全國人大常委會給這么長的過渡期，我個人分析，應(yīng)該是考慮到契稅事關(guān)千家萬戶，要給國家主管部門和各省級政府預(yù)留較為充分的調(diào)研討論時間，再制定具體的解釋性文件和實施細則。在此之前，當(dāng)然是執(zhí)行現(xiàn)有的契稅稅率。

    有朋友擔(dān)心，《契稅法》實施細則會不會將稅率下限從1%提高到3%呢？大概率不會。記得多年前，人民日報有篇文章說，稅制改革的推進，應(yīng)當(dāng)全面衡量、綜合考慮，以不增加，或進一步減輕企業(yè)和居民的總體稅負為前提。這一改革思路，這些年都是體現(xiàn)了的。

    從過往房地產(chǎn)調(diào)控的歷程看，包括契稅、營業(yè)稅在內(nèi)的稅收調(diào)整是調(diào)控手段之一。理論上，不排除少數(shù)熱點地區(qū)將契稅稅率下限提高到3%，上限提高到5%；但是，即使是房價上漲迅猛的年份，國家主管部門和省級政府、城市政府，都沒用這一招，相信未來的《契稅法》實施細則大概率也不會。

    舉個例子，目前的單套房屋總價已經(jīng)有了很大的上漲，今年應(yīng)納契稅稅額按稅率1%征收可能就相當(dāng)于2000年的3%，如果下限提高到3%，相對稅負就是很大的躍升。政府部門不可能不注意到這種情況。至少，對剛需和改善性需求，契稅優(yōu)惠應(yīng)予保持。

    7月30日召開的政治局會議對房地產(chǎn)市場的表述有兩句話，一句是重申“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，一句是“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

    我個人理解，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，“平穩(wěn)”既包括房價、地價的基本穩(wěn)定，也包括政策的基本穩(wěn)定。而稅收穩(wěn)定是房地產(chǎn)政策穩(wěn)定的重要內(nèi)容。住建部提出，2020年要著力穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期，也是這個意思。穩(wěn)預(yù)期就包含政策預(yù)期的基本穩(wěn)定。當(dāng)然，群眾對《契稅法》出臺后契稅稅率具體如何執(zhí)行難免有情緒上的波動，這可以理解，客觀上也會推動實施細則盡快制定出來，但基于以上分析，人們大可以放心。

    回到房地產(chǎn)市場本身，它的穩(wěn)定分兩個層次，一是短期的穩(wěn)定，二是中期（比如5年）的穩(wěn)定。長期趨勢，暫時不討論。

    短期，很自然會問到今年下半年的市場走勢。21世紀(jì)經(jīng)濟報道剛剛主辦的博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上，幾乎所有嘉賓都同意，下半年樓市將保持平穩(wěn)。3月下旬售樓處重開后，有過一波成交小波峰，這是疫情耽擱后住房需求的集中釋放，屬于正常市場表現(xiàn)。但進入6月下旬就穩(wěn)定下來了。

    個別城市、個別區(qū)域曾經(jīng)出現(xiàn)搶購新房的現(xiàn)象。其實這些樓盤的備案價格仍然是政府限價，也正是這個原因，極少數(shù)新房與周邊二手房存在所謂的價格倒掛，會發(fā)生買到即賺到的效應(yīng)，認為有機可尋的消費者就會想盡各種辦法來獲取購房資格。在一城一策的調(diào)控指導(dǎo)思想下，彌合其中的投機縫隙就是必要的。

    二手房價格是買賣雙方協(xié)商的結(jié)果，政府部門很難直接干預(yù)。但管住了新房市場，遏制住了投機因素，它的傳導(dǎo)效應(yīng)也有助于二手房市場的穩(wěn)定。回頭看，2016年10月以來的這一輪調(diào)控，新房市場是2018年7月進入調(diào)整，而主要城市的二手房市場是差不多3-4月就開始調(diào)整了，新房市場的調(diào)整則進一步推動了二手房市場的調(diào)整。由于新房市場普遍是政府限價，所以近兩年二手房市場的調(diào)整幅度要略深于新房市場，但現(xiàn)在也基本穩(wěn)定下來，呈現(xiàn)橫向平整的狀態(tài)。

    中期看，7月24日房地產(chǎn)市場座談會傳達出的信息非常明確，房地產(chǎn)長效機制已經(jīng)落地實施，雖然期間的某個時段，比如今年5月，個別區(qū)域會出現(xiàn)波動，但整體將是穩(wěn)定的。不管是以2018年7月為起點還是以2020年1月為起點，可以肯定，房地產(chǎn)市場已進入穩(wěn)定期。至于穩(wěn)定期有多長，無法準(zhǔn)確預(yù)測，也許是5年，也許5年以后再跟著一個5年。

    穩(wěn)定期對長跑型房企最為有利。因此，房企在制定戰(zhàn)略時，也應(yīng)著眼于5年甚至更長時期。還是那句話，平淡的日子過出色彩來，才是真本事。