堅持"房住不炒" 房地產(chǎn)信托規(guī)?；?qū)⑹站o

    中國銀保監(jiān)會有關(guān)部門負責(zé)人近日表示，為加強房地產(chǎn)信托領(lǐng)域風(fēng)險防控，針對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司，銀保監(jiān)會近日開展了約談警示，要求這些信托公司控制業(yè)務(wù)增速，提高風(fēng)險管控水平。

    銀保監(jiān)會對這些信托公司提出五點要求：一是要求這些信托公司增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的總要求，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求；二是要求提高風(fēng)險管控水平，確保業(yè)務(wù)規(guī)模及復(fù)雜程度與自身資本實力、資產(chǎn)管理水平、風(fēng)險防控能力相匹配；三是要求提高合規(guī)意識，加強合規(guī)建設(shè)，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展；四是要求控制業(yè)務(wù)增速，將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速控制在合理水平；五是要求提升受托管理能力，積極優(yōu)化房地產(chǎn)信托服務(wù)方式，為房地產(chǎn)企業(yè)提供專業(yè)化、特色化金融服務(wù)。

    該負責(zé)人表示，這些措施要求，有助于遏制當前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)過快增長的態(tài)勢，有助于推動信托公司回歸本源、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、有效轉(zhuǎn)型，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

    房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是信托業(yè)投向的一個重要部分，且比例不斷上升。截至5月末，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額3.15萬億元，占全部信托資產(chǎn)余額的14.00%；較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。2018年6月至今年6月，房地產(chǎn)信托的月度成立規(guī)模已連續(xù)13個月居集合信托首位，成為支撐信托公司發(fā)展的重要支柱業(yè)務(wù)。

    從去年的數(shù)據(jù)來看，盡管信托業(yè)整體規(guī)模下降明顯，但房地產(chǎn)信托規(guī)模卻呈逆勢上升的態(tài)勢。

    觀察五大領(lǐng)域在資金信托余額中的占比，2018年四季度末的排序是工商企業(yè)、金融機構(gòu)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、證券市場，均超過10%；如果從在新增信托中的占比來看，2018年四季度，五大領(lǐng)域排序是工商企業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融機構(gòu)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、證券市場，其中房地產(chǎn)業(yè)達到20.03%。

    “對開發(fā)商來說，銀行貸款被限制，國內(nèi)發(fā)債融資受阻，海外融資成本也越來越高，通過房地產(chǎn)信托融資，是當下的最優(yōu)選擇。”一位信托公司相關(guān)負責(zé)人告訴《金融時報》記者。

    部分信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增長較快，部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)存在一定合規(guī)問題和風(fēng)險隱患，引起了銀保監(jiān)會高度重視。

    事實上，今年5月，銀保監(jiān)會還印發(fā)了《中國銀保監(jiān)會關(guān)于開展“鞏固治亂象成果，促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（以下簡稱“23號文”），要求加大對違反房地產(chǎn)行業(yè)政策的各種亂象行為檢查處罰力度，其中對信托領(lǐng)域各種業(yè)務(wù)違規(guī)行為都提出了明確禁止性要求，要求鞏固前期亂象整治成果，防止亂象反彈回潮。該文件對房地產(chǎn)信托走向有序發(fā)展影響深遠。

    23號文規(guī)定，禁止信托公司向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達標、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，或通過“股權(quán)投資+股東借款”“股權(quán)投資+債權(quán)認購劣后”以及應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資；直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款；違法違規(guī)向地方政府提供融資；違規(guī)要求或接受地方政府及其所屬部門提供各種形式的擔(dān)保；違規(guī)將表內(nèi)外資金直接或間接投向“兩高一剩”等限制或禁止領(lǐng)域等。

    外界認為，此次約談也意在引導(dǎo)23號文落到實處。上述銀保監(jiān)會有關(guān)部門負責(zé)人指出，23號文下發(fā)后，社會反映正面良好，特別是引起了信托機構(gòu)的重視，對于規(guī)范整治房地產(chǎn)金融市場亂象、抑制資金過度流向房地產(chǎn)企業(yè)起到了很好的引領(lǐng)作用。而通過此次約談，希望信托公司能夠增強大局意識，嚴格落實“房住不炒”的總要求，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求。

    在監(jiān)管趨嚴的背景下，6月份，一度領(lǐng)跑集合信托市場的房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模開始大幅縮水。用益信托數(shù)據(jù)顯示，從發(fā)行規(guī)模來看，雖然6月份房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模比5月份多出43.8億元，但成立規(guī)模卻下降顯著，6月份房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模為465.83億元，比5月份的693.44億元縮水227.61億元，降幅達32.82%。這一趨勢在6月的最后一周更為明顯，房地產(chǎn)信托的募集規(guī)模為34.72億元，環(huán)比減少35.10%，房地產(chǎn)信托收縮的苗頭已初步顯現(xiàn)。

    上述信托公司相關(guān)負責(zé)人表示，一系列政策總的來說是為了踐行“房住不炒”的要求。“為了保證實體經(jīng)濟健康發(fā)展，監(jiān)管層給予金融行業(yè)某些方面寬松，但越是在這種環(huán)境下，就越要窗口指導(dǎo)收緊房地產(chǎn)融資，不鼓勵大規(guī)模做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。”另外他強調(diào)，約談之后這一效果會更快顯現(xiàn)。“有些約談要求今年房地產(chǎn)信托規(guī)模不得超過6月末的規(guī)模，而且地產(chǎn)公司并購類也算房地產(chǎn)項目，也受窗口指導(dǎo)影響，全部暫停。這樣一來，將房地產(chǎn)作為‘重頭戲’的信托公司壓力可想而知，很可能無法完成相應(yīng)的業(yè)績目標。”

    監(jiān)管機構(gòu)對信托投資房地產(chǎn)的要求趨嚴還體現(xiàn)在其他方面。今年以來，各地銀保監(jiān)局已針對信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的違規(guī)行為開出罰單。3月7日，粵財信托被廣東銀保監(jiān)局處以220萬元罰款，原因包括“違規(guī)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”；3月22日，北方國際信托則因“違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)自營貸款”以及“信托資金違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款”被天津銀保監(jiān)局處罰；5月23日，中融信托因“開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)不審慎”遭到黑龍江銀保監(jiān)局處罰。

    上述銀保監(jiān)會有關(guān)部門負責(zé)人表示，今后，將會把對信托公司的警示指導(dǎo)作為一項常態(tài)化工作，根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展變化情況，及時開展政策吹風(fēng)，推動信托公司沿著正確軌道穩(wěn)健發(fā)展。