上半年房地產(chǎn)信托募集規(guī)模逾4500億 監(jiān)管進(jìn)一步要求管控余額、管住新增

    7月11日，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)再起波瀾。

    當(dāng)日有信息稱：“光大信托緊急通知，所有房地產(chǎn)類項(xiàng)目募集截至今日12點(diǎn)，（包括直銷和代銷）全部停止，超過12點(diǎn)的全部退款。”

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從光大信托內(nèi)部人士處了解到，此消息最初來從某三方公司人士處流出，其還有未被公開傳播的后半部分：“優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目基本要導(dǎo)流進(jìn)契約基金和金交所私募債了。”

    一位資管業(yè)人士對(duì)記者指出，這是第三方財(cái)富機(jī)構(gòu)銷售人員的常見做法，常以夸張的表述傳播此類信息，目的在于催促認(rèn)購(gòu)產(chǎn)品的投資人打款。

    據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方了解，此則消息并非完全無中生有，但是被過度解讀了。

    多位知情人士向記者確認(rèn)，目前光大信托確實(shí)有相關(guān)消息，暫時(shí)停止房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的繼續(xù)新增募資，這是根據(jù)監(jiān)管的要求對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整。

    “目前是要求三季度存量不超過二季度，現(xiàn)在大家感覺是先停一下，梳理看后面怎么投。”一位接近光大信托的人士7月11日對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

    當(dāng)日，光大信托一位高層人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，市場(chǎng)傳播的全面停止房地產(chǎn)項(xiàng)目募資是謠言，實(shí)際情況是為按監(jiān)管要求，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行余額管控，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，平滑運(yùn)作。光大信托堅(jiān)持“房住不炒”，重點(diǎn)支持與政策導(dǎo)向一致的住房保障項(xiàng)目。

    余額管控并非個(gè)案

    事實(shí)上，并非光大信托一家機(jī)構(gòu)被要求對(duì)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目進(jìn)行余額管控。日前，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)就因加強(qiáng)房地產(chǎn)信托領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)防控問題開展了針對(duì)信托公司的約談警示，要求控制規(guī)模增速。

    上海地區(qū)一家信托公司人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者證實(shí)，確實(shí)收到監(jiān)管指導(dǎo)，要求控制房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模。不過另外有部分房地產(chǎn)業(yè)務(wù)比較激進(jìn)的公司被單獨(dú)約談，或有更具體的要求。

    今年以來，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)收緊是市場(chǎng)上人所共知的趨勢(shì)。北方一家信托公司人士對(duì)記者透露，今年以來監(jiān)管對(duì)信托公司檢查的頻率提高了很多，一直在摸底，要求上報(bào)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)情況，對(duì)合規(guī)要求相較去年也嚴(yán)格了很多。

    上述人士表示，這些年來監(jiān)管對(duì)信托業(yè)務(wù)的要求一直趨于嚴(yán)格，房地產(chǎn)項(xiàng)目一定要符合432要求（即房地產(chǎn)公司必須4證齊全、房地產(chǎn)公司必須要有30%的自有資金、融資方至少有2級(jí)以上的資質(zhì)），但也一直存在繞道監(jiān)管的操作，比如名股實(shí)債的做法，以關(guān)聯(lián)工商企業(yè)作為融資主體，將房地產(chǎn)項(xiàng)目裝入作為抵押，信托公司對(duì)其放款。以前類似方式大多數(shù)還可以操作，今年以來，對(duì)這方面的合規(guī)要求更加嚴(yán)格，“同樣標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目去年能批下來，今年很可能就不行了。”

    房地產(chǎn)信托仍逆勢(shì)增長(zhǎng)

    房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)收緊的背后，是其快速的逆勢(shì)增長(zhǎng)。

    中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人日前表示，截至2019年5月末，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額3.15萬億元，占全部信托資產(chǎn)余額14%，較年初增加1665.97億元，同比增長(zhǎng)15.15%。但部分信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增長(zhǎng)較快，部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)存在一定合規(guī)問題和風(fēng)險(xiǎn)隱患，需要引起高度重視。

    根據(jù)第三方平臺(tái)普益標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2019年上半年，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域信托產(chǎn)品共計(jì)發(fā)行2954款，占比39.43%，募集規(guī)模達(dá)到4531.94億元。

    房地產(chǎn)信托規(guī)模為何出現(xiàn)如此快速的增長(zhǎng)？上海地區(qū)一家信托公司人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者解釋，自去年10月份以來，信托市場(chǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目就更加活躍了。因?yàn)椋磐泄灸壳暗膬纱笾饕獦I(yè)務(wù)為，房地產(chǎn)類業(yè)務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施類（即政信）業(yè)務(wù)，自去年下半年以來，各地政府鼓勵(lì)發(fā)行低成本的債券取代信托融資渠道，在信托的資金端，出于成本和收益考慮，開始出現(xiàn)更多向房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移的跡象。

    上述人士還表示，去年普通工商企業(yè)、上市公司大面積出現(xiàn)資金鏈緊張，進(jìn)而債務(wù)違約的情況，在此背景下，從個(gè)人投資者到機(jī)構(gòu)，出于風(fēng)險(xiǎn)考慮以及對(duì)房地產(chǎn)的信任，有一批資金流向了房市。

    從資產(chǎn)端來看，近年來，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越呈現(xiàn)出明顯的強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者愈弱的“馬太效應(yīng)”，資源向50強(qiáng)大型地產(chǎn)企業(yè)更加集中。隨著這種趨勢(shì)的加強(qiáng)，大型地產(chǎn)公司對(duì)資金的需求也與日俱增。

    今年以來對(duì)房地產(chǎn)融資的監(jiān)管思路是一脈相承的。監(jiān)管層多次在公開場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控的政策思路。銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清指出，要正視房地產(chǎn)金融化的現(xiàn)象，房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長(zhǎng)房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為。

    5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（銀保監(jiān)發(fā)〔2019〕23號(hào)）。其中再次強(qiáng)調(diào)了對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的嚴(yán)格管控。

    一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析，結(jié)合各家信托公司收到的窗口指導(dǎo)口徑，主要是以控制新增，穩(wěn)定存量為主，大格局上仍是出于防控風(fēng)險(xiǎn)、打贏三大攻堅(jiān)戰(zhàn)為目標(biāo)方向。

    “銀保監(jiān)會(huì)之前披露了3.15萬億存量房地產(chǎn)信托規(guī)模這一數(shù)據(jù)，我覺得這就是個(gè)底線，管住新增。”上述上海地區(qū)信托公司人士認(rèn)為。