西安出臺(tái)樓市新政 首提暫停企事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)住房

    在一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，以公司名義購(gòu)買(mǎi)、持有房產(chǎn)尤其是住宅，事實(shí)上已成為房地產(chǎn)調(diào)控的“漏洞”。這時(shí)，以公司名義購(gòu)房或成樓市調(diào)控新重點(diǎn)。在這背景下，西安率先出手了。

    西安出手監(jiān)管

    昨日，西安市住房保障和房屋管理局網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房交易秩序有關(guān)問(wèn)題的通知》，提出暫停企事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)住房，防止以企業(yè)名義投機(jī)炒房。

    《通知》重點(diǎn)內(nèi)容包括強(qiáng)化商品房預(yù)售許可及交易管理，其中就提到暫停企事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)住房，防止以企業(yè)名義投機(jī)炒房。在規(guī)范公證搖號(hào)售房行為方面，提出了以下原則要求：第一，由房管部門(mén)建立統(tǒng)一購(gòu)房登記平臺(tái)，杜絕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)置全款優(yōu)先等限制性條件拒絕群眾意向登記；第二，規(guī)定購(gòu)房家庭一次只能參與一個(gè)商品住房項(xiàng)目的意向登記，并在信息核驗(yàn)時(shí)提供具備購(gòu)房能力的首付款資金證明、征信報(bào)告等資料，防止不符合購(gòu)房條件的居民家庭參與搖號(hào)，提高搖號(hào)中簽率；第三，為防止炒房倒號(hào)，《通知》要求意向登記購(gòu)房人、搖號(hào)選房人、合同簽訂人必須保持一致，放棄選房、放棄簽約的所空房源依序遞補(bǔ)；第四，要求搖號(hào)售房公證機(jī)構(gòu)由公證主管部門(mén)指定，搖號(hào)軟件和搖號(hào)工具由公證機(jī)構(gòu)采購(gòu)，公證機(jī)構(gòu)對(duì)搖號(hào)、選房實(shí)施全過(guò)程監(jiān)督；第五，建立購(gòu)房失信人員、開(kāi)發(fā)企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)信用“黑名單”，明確懲戒措施，防止個(gè)別人員擾亂公證搖號(hào)售房秩序。

    為了支持剛需家庭購(gòu)房，《通知》還提出在購(gòu)房登記時(shí)，登記人按剛需家庭、普通家庭進(jìn)行分類(lèi)登記，公證機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按照剛需家庭、普通家庭為先后次序進(jìn)行搖號(hào)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)提供不低于全部搖號(hào)銷(xiāo)售房源50%的比例優(yōu)先滿(mǎn)足剛需家庭。剛需家庭在本類(lèi)別搖號(hào)未中的，可再次參與普通家庭搖號(hào)順序。

    打包整售屢見(jiàn)不鮮

    直至今日，以公司名義購(gòu)房、上市公司持有房產(chǎn)乃至住宅，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)——尤其在深圳等熱點(diǎn)城市已不鮮見(jiàn)。限購(gòu)限貸政策阻止了部分投資客的進(jìn)入，資本大鱷卻依舊搶灘深圳商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，令“整購(gòu)”成為了2017年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵標(biāo)簽。而備受限價(jià)政策束縛的開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始偏向這類(lèi)整購(gòu)的業(yè)主，以期盡快回籠資金。據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)顯示，深圳市場(chǎng)大宗交易從2015年成交約122宗、金額306億元，增長(zhǎng)到2017年183宗、成交額約514億元。萬(wàn)科深南道、龍華紅山6979等公寓產(chǎn)品都有過(guò)整體或部分打包出售的情況。

    不同于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，最近深圳多個(gè)新住宅項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)引起了市場(chǎng)的熱議，由于一些新房項(xiàng)目的價(jià)格明顯低于周邊二手房?jī)r(jià)格，賺“價(jià)格差”成為了一些投資者眼中的重要標(biāo)的，這當(dāng)中或許不乏一些以公司名義購(gòu)房的投資者。有購(gòu)房者告訴記者，由于限價(jià)政策下的價(jià)格差，一些人以公司名義排隊(duì)認(rèn)籌，參加搖號(hào)，甚至傳出一個(gè)人動(dòng)用名下幾個(gè)公司參加認(rèn)籌擠占名額，博搖號(hào)概率。

    值得注意的是，目前市場(chǎng)熱議的深圳華潤(rùn)城潤(rùn)府三期，銷(xiāo)售方案中有這么一條：個(gè)人優(yōu)先選房，企業(yè)購(gòu)房排在個(gè)人選房結(jié)束之后。無(wú)獨(dú)有偶，此前宣布開(kāi)售的萬(wàn)科蛇口公館，同樣規(guī)定企業(yè)購(gòu)房要在個(gè)人選房結(jié)束后才能進(jìn)行。

    而在一些二手房項(xiàng)目，也常常傳出一些公司打包買(mǎi)下后重新翻新出售的消息。今年5月，一則“百花雙名校+精裝房”長(zhǎng)城一花園（長(zhǎng)城大廈）翻新房出售的消息在朋友圈傳播，“翻新房”在深圳更是屢見(jiàn)不鮮。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，早在2016年就有消息傳出，這批房源當(dāng)時(shí)便已被一投資公司買(mǎi)下，總價(jià)約為2.6億元，如今以每平方米10萬(wàn)元左右的價(jià)格出售。如果總價(jià)2.6億元的數(shù)據(jù)屬實(shí)，如今的成交總價(jià)將達(dá)到4.87億元。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，西安此次成為全國(guó)第一個(gè)明確對(duì)公司購(gòu)房進(jìn)行管控的城市。政策中明確規(guī)定，暫停企事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)住房，防止公司名義炒房，這一點(diǎn)具有較為積極的意義，既可以為西安當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)行升級(jí)，防范各類(lèi)公司名義的購(gòu)房，同時(shí)也對(duì)全國(guó)市場(chǎng)帶來(lái)影響，預(yù)計(jì)西安市場(chǎng)的政策后全國(guó)多個(gè)城市會(huì)在公司購(gòu)房方面進(jìn)行政策收緊，這一點(diǎn)值得關(guān)注。此外，以公司名義持有房產(chǎn)炒房，有損當(dāng)前市場(chǎng)交易秩序的公平，所以未來(lái)公司購(gòu)房的現(xiàn)象主要是指住宅持有的現(xiàn)象，會(huì)有較為明顯的管控。針對(duì)公司購(gòu)房，建議采取差異化的政策調(diào)控做法：對(duì)于庫(kù)存規(guī)模偏小的城市，可以很明確禁止公司購(gòu)房；對(duì)于一些庫(kù)存規(guī)模高的城市，則可以在此類(lèi)政策上相對(duì)寬松。同時(shí)，公司購(gòu)房也應(yīng)該對(duì)于此類(lèi)住房的持有目的、閑置和使用狀態(tài)等進(jìn)行書(shū)面說(shuō)明，在相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告中也應(yīng)該積極披露。