樓市漲太猛市民怨氣多？香港出六大"辣招"調(diào)控

    香港對一手房征收空置稅今天落地有聲！

    今天下午16點30分，香港特區(qū)行政長官林鄭月娥聯(lián)同財政司司長陳茂波、發(fā)展局局長黃偉綸和運輸及房屋局局長陳帆在新聞發(fā)布會上，公布6項房屋政策新措施。

    香港是全球房價最高的城市之一。近幾年來，香港的房價上漲的勢頭兇猛，豪宅也屢屢創(chuàng)下新高價格。去年底，香港某豪宅約合120萬元人民幣/平，單位面積價格創(chuàng)造了亞洲最高紀錄。

    券商中國記者獲悉，香港樓市新政具體包括三個目標和六項措拖：

    三個目標：

    一是令資助出售房屋更可負擔；

    二是增加資助房屋供應(yīng)并加強支援過渡性房屋計劃；

    三是促使一手私人住宅單位盡早推出市場。

    六項措施：

    一是修訂資助出售房屋的訂價政策；

    二是邀請市區(qū)重建局將馬頭圍道項目改作“港人首次置業(yè)”先導(dǎo)項目；

    三是改撥私營房屋用地以發(fā)展公營房屋；

    四是成立專責小組協(xié)助民間主導(dǎo)和推行過渡性房屋計劃；

    五是向空置的一手私人住宅征收“額外差餉”；

    六是修改“預(yù)售樓花同意方案”以改善銷售手法。

    發(fā)布會上，林鄭月娥表示，房屋問題是在眾多民生議題中最嚴峻、最棘手、最復(fù)雜的，但同時卻是市民最期望現(xiàn)屆政府能以創(chuàng)新思維、大刀闊斧去解決的問題。

    今日公布的房屋措施回應(yīng)了部分市民的訴求，但要大幅增加房屋供應(yīng)，仍須開拓更多可供發(fā)展的土地。特區(qū)政府會繼續(xù)盡最大努力去扭轉(zhuǎn)房屋供不應(yīng)求、樓價飆升的局面。

    不過，征收一手房空置率確實可以打擊開發(fā)商“捂盤惜售”的行為。

    今日就有香港媒體報道，開發(fā)商為了規(guī)避一手房空置稅，推出“新房先住后付”政策。

    香港的“多層次住房市場”

    首先來科普一下香港樓市的幾大分類。和內(nèi)地購租并舉，打造多層次住房結(jié)構(gòu)類似（準確的說是內(nèi)地參考香港）。

    發(fā)布會上，林鄭月娥表示，房屋并不是簡單的商品，而適切的居所是市民對政府應(yīng)有的期望，是社會和諧穩(wěn)定的基礎(chǔ)，因此在尊重自由市場經(jīng)濟的同時，政府有其不可或缺的角色。

    香港的住房性質(zhì)主要包括：公屋、居屋和私人樓宇。

    公屋類似內(nèi)地的安居房，香港公共房屋最常見的類別。由政府或志愿團體興建，出租予低收入居民。香港提供出租公營房屋的機構(gòu)主要有三個，分別是：香港房屋委員會（房委會）、香港房屋協(xié)會（房協(xié)）及香港平民屋宇有限公司。

    居屋是“居者有其屋計劃”（簡稱居屋計劃或HOS），是香港的資助出售房屋計劃之一，是由香港房屋委員會（房委會）興建房屋，并以低于市場的價格，并扣除地價售予低收入市民；計劃內(nèi)興建的房屋通稱居屋。

    居屋類似內(nèi)地的安居房，一直以低于市價的方式提供給符合收入標準的家庭。居屋又包括：綠置屋和港人首次置業(yè)，這兩個適用人群不同。

    1、綠置屋，即香港俗稱“綠表”屋，是符合公屋申請標淮的個人或家庭才能購買。

    2、港人首次置業(yè)先導(dǎo)計劃適用人群收入要比公屋申請者的條件寬，因此收入稍高的個人和家庭也可以申請。折扣沒有綠置屋那么大。

    私人樓宇類似內(nèi)地普通商品房。數(shù)據(jù)顯示，香港有一半左右人口是居住在私人樓宇。

    學習完以上的知識點，我們再一起來看看此次香港政府針對樓市調(diào)控的“辣招”。

    香港一位業(yè)內(nèi)人士表示，6項具體措施中，向空置的一手私人住宅征收“額外差餉”（即空置稅）、修訂資助出售房屋的訂價政策、修改“預(yù)售樓花同意方案”對樓市的影響較大。

    辣招一：一手房征收總價約5%空置稅

    盡管香港經(jīng)歷了兩次金融危機，并大幅加征海外買家稅和印花稅，依然擋不住香港房價的上漲。

    數(shù)據(jù)顯示，雖然香港目前整體空置率不到4%，但空置的一手住宅幾乎占到每年新增住宅的一半，5年增了1.25倍。截至3月31日，香港空置一手住宅大約為9000套，占預(yù)計供應(yīng)量的9%。

    3月份，香港政府提出空置稅的議案，5月份林鄭月娥出席立法會時，曾大批開發(fā)商捂盤惜售，短短三個月時間空置稅就正式出臺。

    此次香港新政將對空置6個月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅單位征收“額外差餉”即空置稅，相當于該單位應(yīng)課差餉租值的200%，額外差餉大約相等于樓價的5%（以2018年3月住宅物業(yè)平均租金回報率為2.5%計算）。

    辣招二：居屋售價調(diào)至市價52折

    根據(jù)中原地產(chǎn)6月28日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2018年5月份的居屋第二市場買賣成交暫時錄得141宗，總值7.27億港元，較4月的137宗及6.76億港元，分別上升2.9%及7.5%。金額創(chuàng)2016年7月8.20億港元之后的22個月新高，宗數(shù)則是創(chuàng)2017年10月144宗后的7個月新高。

    中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事黃良升表示，這組數(shù)據(jù)反映樓市暢旺，樓價持續(xù)向上，加上早前新居屋超額認購，刺激購房者積極入市上車，帶動居屋第二市場交投連升3個月。

    林鄭月娥表示，為了讓中低收入家庭能夠負擔，會通過以下方法修改居者有其屋（居屋）定價機制下的負擔能力測試：

    1、下調(diào)收入門檻，將采用非業(yè)主住戶的家庭每月收入中位數(shù)（現(xiàn)時約39，500元（扣除強積金供款））作參考點，取代白表家庭申請者的收入限額（現(xiàn)時為57，000元（扣除強積金供款））；“白表”人士為非現(xiàn)有公屋租戶，但符合購買資助出售單位資格的申請者。

    2、增加居屋數(shù)量，確?？韶摀膯挝粩?shù)量由50%增加至最少75%。

    同時，2018年居屋出售計劃單位售價將為“評估市值”的52%（五二折），取代原本的70%（七折）。

    2018年，香港共有4431套居屋，評估市價12401港元/平方呎，原本售價8681港元/平方呎，調(diào)整后為6446港元/平方呎。

    以一套400平方呎的房子為例，評估市價14000港元/平方呎（約較同區(qū)一手私樓低30%），按現(xiàn)有機制以七折定價為9800港元/平方呎；新政后將以評估市值的52%出售，即7，280港元/平方呎，總價由原先的390萬港元下降至290萬港元。

    辣招三：每次預(yù)售套數(shù)不得少于樓盤20%

    為了增加市場的透明度和加強對消費者的保障，林鄭月娥公布，政府會修改“預(yù)售樓花同意方案”，以改善銷售手法。這項政策主要針對的是開發(fā)商捂盤惜售的行為。

    新政要求，開發(fā)商不論透過何種方式銷售樓花（包括招標及拍賣），每次推售的住宅單位數(shù)目，均不能少于有關(guān)預(yù)售樓花同意書所涵蓋的住宅單位總數(shù)的20%。如果剩余未賣出的住宅單位數(shù)目少于總數(shù)的20%，發(fā)展商須一次過推售所有剩余單位。上述20%的規(guī)定會在宣布后即時生效，并適用于“預(yù)售樓花同意方案”下地政總署新收到及現(xiàn)正處理的預(yù)售樓花同意書申請。

    辣招四：非合作發(fā)展項目改港人首次置業(yè)

    據(jù)悉，馬頭圍道項目可提供450個“首置”單位。“首置”單位的折扣率將較之前一期居屋出售計劃的折扣率低10%至20%，以維持房屋階梯上不同層級的相對性。

    林鄭月娥亦介紹，申請“首置”單位的主要資格淮則，當中包括合資格申請人需要是香港居民，居港滿七年或以上；從未在香港擁有住宅物業(yè)；收入介乎居屋白表申請人現(xiàn)行入息限額及該限額加三成；及資產(chǎn)不可超過居屋白表申請人現(xiàn)行資產(chǎn)限額加三成。

    香港按揭證券有限公司可提供物業(yè)價值三成至四成的按揭保險保障，讓買家可通過銀行獲得最高達物業(yè)價值九成的按揭貸款。由于“首置”單位的目標買家為較高收入的一群，政府會訂定較居屋及“綠置居”更嚴格的轉(zhuǎn)讓限制。買入單位的首五年內(nèi)，“首置”業(yè)主不可出售或出租其單位。在首五年過后，“首置”業(yè)主可向市建局繳付補價后在公開市場出售或出租其單位。

    辣招五：改撥私營房屋用地以發(fā)展公營房屋

    為了更適切地回應(yīng)社會對可負擔房屋的殷切需求，政府會改撥合共九幅位于啟德和安達臣道石礦場的私營房屋用地以發(fā)展公營房屋，可提供約10600個單位。未來將進一步考慮有關(guān)發(fā)展應(yīng)作出售或出租用途。

    林鄭月娥說，政府一直致力分配用地作公營房屋發(fā)展，包括一些原本計劃作私營房屋發(fā)展的用地。

    辣招六：成立專責小組協(xié)助民間推行過渡性房屋

    政府會協(xié)助和促成各項由民間主導(dǎo)和推行的短期措施，增加過渡性住屋供應(yīng)，以紓緩輪候公共租住房屋家庭和其他居住環(huán)境惡劣人士的生活困難。為此，運輸及房屋局轄下將成立一個專責小組，提供一站式的統(tǒng)籌支援，協(xié)助及促成更多由民間機構(gòu)推動的過渡性房屋。

    住房空置稅會有效果嗎

    自去年以來，內(nèi)地針對樓市的調(diào)控政策密集出臺，部分一線城市的房價漲幅和成交均得到了有效控制，但是，也出現(xiàn)了三四線城市補漲，部分一手樓搶房等現(xiàn)象。

    這次香港樓市新政中，對一手房征收空置稅引發(fā)了廣泛關(guān)注。但是外界預(yù)測普遍效果不佳，原因在于香港目前火熱的是二手房，一手房雖然也有影響但幅度有限，而且還容易使得一手房轉(zhuǎn)手或者更換戶主變成二手房來規(guī)避空置稅，所謂上有政策下有對策。

    此前，香港差餉物業(yè)估價署公布的數(shù)據(jù)顯示，香港私人住宅售價指數(shù)已經(jīng)連續(xù)上升25個月，并連續(xù)18個月刷新最高紀錄。

    有分析人士認為，本次空置稅只針對一手房，并非目前“量價齊升”更為明顯的二手房。雖然港府此前推出一系列“辣招”，仍未能控制住房價上行的趨勢。此次空置稅僅針對一手空置房，而二手空置房數(shù)量是一手空置房的4倍以上，因此此次征收一手房空置稅對香港房市基本面的影響有限。

    不過，也有業(yè)內(nèi)人士表示，在操作層面上存在一定困難，包括如何界定空置年期及確定不同的稅率等。

    不過，征收一手房空置率確實可以打擊開發(fā)商“捂盤惜售”的行為。

    今日就有香港媒體報道，開發(fā)商為了規(guī)避一手房空置稅，推出“新房先住后付”政策。

    全球各地空置稅差異很大

    目前不少地區(qū)都有房屋空置稅，但征稅的口徑，以及執(zhí)法嚴厲程度各不相同，因此效果也不同。

    加拿大溫哥華，從2017財稅年開始征收空置稅，房屋每年空置達到6個月的，需要按照“房產(chǎn)評估價值的1%”來交稅，并且謊報、遲交將面臨高額罰金；

    在英國，如果有空余房間被空置長達兩年或以上，政府會對空置房屋額外收市政稅，俗稱“臥室稅”；

    在法國，住宅空置逾1年須繳交樓價的10%為空置稅，第2年增加到樓價的12.5%，第3年為15%；

    澳大利亞維多利亞，空置稅的稅率為房屋價值的1%；

    在荷蘭，如果有房屋空置超過1年，將容許其他市民入?。?/p>

    在瑞典，政府有權(quán)征用空置單位廉租給無房家庭。

    全球各地空置稅在空置房定義、繳納稅率等方面差異也很大。

    1、空置房定義不同

    中國香港對空置房的定義是空置一年及一年以上，但有的地區(qū)規(guī)定空置超過6個月就要繳納空置稅，例如加拿大的溫哥華；英國規(guī)定空置兩年以上才需繳納空置稅。

    2、繳納稅率不同

    澳大利亞、加拿大溫哥華空置稅稅率為房產(chǎn)評估價值的1%；法國為累進稅率第一年空置稅率為樓價的10%，第2年增加到樓價的12.5%，第3年為15%。