房貸利率進入3時代，提前還貸潮下銀行壓力陡增

    繼1月5日人民銀行、銀保監(jiān)會宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制后，多地房貸利率開始密集下調。

    農歷新春后，調整步調更加頻繁，不少重點城市小步快跑進入“3”時代，首套房貸利率最低降至3.7%。房貸利率密集下調之后，提前還貸潮再起，銀行壓力逐漸增大。

    春節(jié)銷售數據不及預期 2023年近20城下調首套房貸利率

    事實上，2022年以來央行在首套房貸利率上動作頻頻，向市場不斷釋放復蘇暖意：2022年5月15日中國人民銀行、銀保監(jiān)會聯合發(fā)文稱，對貸款購買首套住房的家庭，個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。2022年9月份，發(fā)布通知，階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。2023年1月份，首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制正式建立。

    有業(yè)內人士指出，相較于2019年10月政策嚴控期，首套房住房利率不得低于LPR的規(guī)定，首套房貸上的松綁力度已達到五年來最高，甚至還有繼續(xù)下探的空間，到目前為止首套住房較LPR最多可以減60個BP至3.7%。

    但政策逐漸松綁下，房地產市場回暖趨勢并不顯著。國家統計局數據顯示，2022年房地產開發(fā)投資13.3萬億元，同比下降10.0%；商品房銷售面積13.6億平方米，同比下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。曾被寄予厚望的春節(jié)置業(yè)也開門不利，并未形成“小陽春”。根據中指數據，2023年春節(jié)期間（1月21日-1月27日），代表城市新房成交規(guī)模保持低位，較去年春節(jié)假期下降約21%。以廣州為例，中指院調研顯示，實際案場到訪客戶偏少，多個項目春節(jié)認購不足10套，相比去年春節(jié)下降明顯。

    農歷新年后，首套房貸利率調整更加密集。據貝殼研究院，截至1月31日，在該研究院監(jiān)測的103個城市中，首套房商貸利率降至3.7%的城市已達到4個，分別是南寧、珠海、株洲和常德。根據中指研究院不完全統計，2023年新調整利率下限的城市接近20個，其中鄭州、福州、長春、廈門等二線城市首套房貸利率最低可至3.8%。肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關、江門等城市則階段性取消首套房貸利率下限。

    消費者扎堆提前還貸

    首套房利率不斷下行，購房“新入局者”暫還未見分曉，但不少身在“圍城”中的已購房者開始試著搶占低利率窗口期，選擇提前還款。

    吳逍就是其中一員，在這兩年間，隨著房貸利率不斷下行，他分四次還完了90萬房貸。“最后銀行賬戶只剩下100多塊，月供1塊多，留著抵扣個稅用。”他向記者介紹自己的秘訣。

    對于他來說，提前還貸省下了一大筆。2021年購房時，首套房貸利率為5.88%（30年期），利息101萬，月供5300元左右。在他提前還款時，利率基本在4.1%～4.5%區(qū)間，最終2年提前還完，支付利息僅為10萬左右，省下了90多萬。

    像吳逍一樣提前還貸的人不在少數，在各類社交平臺上，介紹如何提前還房貸、計算利息減免幅度的帖子層出不窮。其中主要分為降低月供和縮短年限兩種方式。程序員小津分享了自己根據算法計算出來的“最優(yōu)方案”，他認為“最優(yōu)”有兩種解釋，一種希望總利息最低，這種情況可以選擇等額本金+提前還款減年限；另一種“最優(yōu)”是償還本金的同時平衡風險，適合采用等額本息+提前還款減月供。之后資金充裕時再繼續(xù)提前還款。

    問及提前還款的原因，小津笑著介紹了自己的心路歷程：“春節(jié)前拿到了年終獎，當時點開股票App，累計收益-40%；點開銀行App，基金累計收益-20%，理財產品年化收益2%，點開房貸計算器提前還10萬可以省9萬利息，然后我就果斷選擇申請?zhí)崆斑€貸。”

    從2022年底至今，提前還貸潮已經愈演愈烈。第一財經記者走訪了深圳等地的多家國有大行，在提前還房貸方面關卡頗多。

    一方面，線上提前還款渠道不穩(wěn)定，部分客戶需要線下辦理。以建設銀行為例，近期許多使用線上提前還貸渠道的客戶表示預約相當困難，大部分日期都顯示“線上申請預約額度已滿”。據該行客戶經理透露，此前是可以實現線上全流程辦理的，從去年四季度開始部分轉為線下。

    另一方面，預約排隊時間久。在深圳建設銀行，工作人員介紹目前提前還款流程為“簽字、拍照、選擇還款模式”三步，預約以后要等待2～3個月才能提前還款成功。同時，下次提前還款還需要來網點辦理。農業(yè)銀行方則表示，房貸提前還款需至少提前30天到網點申請并確認身份信息、貸款情況，提交申請后審批通過才可貸款。

    有銀行網點提前還貸業(yè)務量暴增50%

    “1月以來，提前還貸的人數比之前增加了50%左右，我們這兒就還了1個多億，今年壓力很大。”東莞某股份行網點個貸經理何思萍介紹，其實從2022年下半年開始就陸續(xù)有客戶咨詢提前還貸相關事項，春節(jié)后這幾天更是迎來小高峰。對于銀行而言，為應對提前還貸款，意味著要創(chuàng)造更多的業(yè)績，放出去貸款“填坑”。

    今年開年，銀行面臨著雙重壓力：一邊是不斷攀升的提前還房貸大軍，另一邊是信貸增長持續(xù)乏力。根據中國人民銀行發(fā)布的數據，2022年12月居民貸款新增1753億元，同比減少1963億元，其中短期貸款和居民中長期貸款分別增加-113億元、1865億元。1月17日，國家統計局發(fā)布數據顯示，2022年，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金148979億元，比上年下降25.9%。其中，國內貸款17388億元，下降25.4%；個人按揭貸款23815億元，下降26.5%。

    壓力之下，銀行的焦慮也在不斷升級。除房貸外，在春節(jié)信貸開門紅階段，各大銀行的消費貸利率一降再降，貸款額度一升再升，不少銀行消費貸利率下調到4%以內。記者在走訪過程中，目前利率最低的是招商銀行閃電貸，符合條件的用戶2月初利率可申請到3.7%。該行工作人員介紹，將根據用戶的信息進行建額，確認可貸金額和最終利率。此外，中銀E分期、建設銀行建易貸等的最低利率也降低至4%以內。

    未來提前還貸潮是否仍會升溫？中泰證券分析師徐馳指出，雖然此前房地產政策開始向需求側發(fā)力，但對于存量房貸影響不大。未來，在房地產有更多刺激利好的情況下，房貸利率或進一步下行，疊加債市企穩(wěn)和銀行理財收益逐步回暖，“提前還貸潮”或有所減緩。