“三支箭”助力房企融資 需求端政策“工具箱”還有空間

    本報(bào)記者 杜雨萌

    近段時(shí)間，交易商協(xié)會表示繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具；證監(jiān)會決定在房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施。這意味著支持房企融資的“第二支箭”延期并擴(kuò)容，“第三支箭”發(fā)出。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，仿佛有種冬季里沐“春風(fēng)”之感。

    中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，隨著供給端融資支持政策不斷出臺，部分房企的融資難題正在得到逐步緩解。不過雖然當(dāng)前供給端政策“給力”，即化解風(fēng)險(xiǎn)方面的政策力度較大，但需求端政策優(yōu)化更值得期待。

    “三支箭”改善房企融資環(huán)境

    提振市場信心

    “通過‘三支箭’逐步改善房企外部融資環(huán)境，在當(dāng)前具有很強(qiáng)的針對性和迫切性，也能直接支持‘保交樓’，進(jìn)而提振市場信心。”東方金誠首席宏觀分析師王青在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示。

    從“第一支箭”信貸支持來看。人民銀行黨委委員、副行長潘功勝在11月21日召開的全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會上介紹，“在前期推出的‘保交樓’專項(xiàng)借款基礎(chǔ)上，人民銀行將面向6家商業(yè)銀行推出2000億元‘保交樓’貸款支持計(jì)劃，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵(lì)其支持‘保交樓’工作。”與此同時(shí)，近期銀行也加大了對房企的授信額度。據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，商業(yè)銀行為房企提供的意向性授信總額度已超3萬億元。

    從“第二支箭”支持房企發(fā)債融資來看，自11月8日交易商協(xié)會發(fā)文表示“繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資”后，截至12月7日，已有龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、新城控股等多家企業(yè)申請儲架式注冊發(fā)行。

    從“第三支箭”支持房企股權(quán)融資來看，自11月28日證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施后，已有世茂股份、新湖中寶、大名城等10余家上市房企和涉房企業(yè)籌劃再融資。此外，陸家嘴、格力地產(chǎn)以及招商蛇口也于近期籌劃資產(chǎn)重組。

    王青表示，伴隨政策支持力度持續(xù)加碼，后續(xù)房企信用風(fēng)險(xiǎn)多發(fā)態(tài)勢有望逐步緩和，預(yù)計(jì)房企債券、股權(quán)及信托融資業(yè)務(wù)也將逐漸活躍。

    需求端提振仍是關(guān)鍵

    政策“工具箱”有余地

    在業(yè)內(nèi)人士看來，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)回升，需求端的提振仍是關(guān)鍵。

    在葉銀丹看來，房企融資端的支持政策主要聚焦于解決房企生存問題、“保交樓”等民生問題，以及房企破產(chǎn)帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)問題等。房企融資支持政策對于房企銷售的改善，并不是充分條件。雖然政策面對于房企的融資支持有助于化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而在一定程度上能夠改善樓市預(yù)期，但由于傳導(dǎo)鏈條過長，其促進(jìn)銷售端改善以及推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升的作用相對有限。

    據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，1月份至11月份，全國重點(diǎn)100城新建商品住宅成交規(guī)模為2015年以來同期最低水平，同比下降近四成。其中，11月份重點(diǎn)100城成交面積環(huán)比下降約10%，同比下降近三成，百城新房、二手房價(jià)格下跌態(tài)勢仍在延續(xù)，多個(gè)政策疊加尚未扭轉(zhuǎn)需求端低迷態(tài)勢。

    王青稱，考慮到銷售回款在房企資金來源中的占比超過50%，因此，商品房銷售下降是當(dāng)前房企面臨的主要壓力。從這個(gè)角度上看，改善房企供給端融資只是引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)回暖的必要條件，而需求端的提振才是解決問題的根本所在。

    “未來，進(jìn)一步推動(dòng)市場回暖不僅需要融資支持政策來化解風(fēng)險(xiǎn)，逐步減弱這一不利因素對市場預(yù)期轉(zhuǎn)變的約束，更重要的是要進(jìn)一步放松甚至出臺鼓勵(lì)合理需求釋放的相關(guān)政策，推動(dòng)需求端回暖，促進(jìn)房企自身資金來源改善，逐步形成良性循環(huán)。”葉銀丹建議，未來需求側(cè)政策可以更加注重釋放改善型需求，各地可根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰲l件，逐步嘗試更多放松措施，例如降低多孩家庭二套房首付比例及貸款利率等。

    王青認(rèn)為，后期政策“工具箱”在放寬購房條件、降低首付成數(shù)、下調(diào)居民房貸利率方面還有較大空間。其中，下一步引導(dǎo)5年期以上LPR報(bào)價(jià)下調(diào)，持續(xù)降低居民房貸利率是關(guān)鍵所在。目前看，在經(jīng)歷了前三個(gè)季度的大幅下調(diào)后，多地房貸利率已降至5年期以上LPR報(bào)價(jià)的最低值附近。接下來為推動(dòng)房貸利率進(jìn)一步下行，除了放寬首套房貸利率下限外，也需要5年期以上LPR報(bào)價(jià)先行下調(diào)。預(yù)計(jì)12月份5年期以上LPR報(bào)價(jià)有可能下調(diào)0.15個(gè)百分點(diǎn)。

    58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，總的來說，需求端的改善目前不單聚焦于樓市政策，還需要經(jīng)濟(jì)基本面的持續(xù)向好，并伴隨購房者信心提升才會得到根本改善。從過往經(jīng)驗(yàn)看，需求端的整體表現(xiàn)改善會晚于供給端，只有當(dāng)需求端的改善與供給端產(chǎn)生共振，才有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。