房企融資迎“第三支箭” 投行全力以赴同時坦言仍有難點

    本報記者 昌校宇

    日前，監(jiān)管釋放“第三支箭”令業(yè)界喜出望外，短期內(nèi)即有多家房企拋出融資計劃。而作為重要參與方的券商投行自然不敢怠慢，積極與房企接洽、擬方案，搶抓“第三支箭”落地下的發(fā)展機遇。

    “‘第三支箭’的發(fā)出是積極發(fā)揮我國資本市場功能的重要舉措，也將為券商投行帶來一定的業(yè)績增量。”西部地區(qū)某券商投行資深人士向《證券日報》記者表示，“據(jù)我了解，多家券商投行相關(guān)業(yè)務(wù)團隊正在和部分房企進行對接和初期溝通，但由于目前監(jiān)管政策處于剛放開的階段，所以項目進度大多還處于早期盡調(diào)中。”

    多位投行人士也對記者坦言，上市房企多年未進行股權(quán)融資，業(yè)務(wù)規(guī)范性、合規(guī)性都有提升空間，且“保交樓、保民生”等認定標準、效益測算、補流比例要求等預計都將是業(yè)務(wù)實操重點問題。同時，審核要求仍需進一步明朗，預計房企股權(quán)融資發(fā)行銷售端壓力也比較大。

    預計明年一季度或有項目成行

    11月28日，證監(jiān)會發(fā)布消息稱，決定在房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，并自即日起施行。具體包括恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策；進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。這標志著房地產(chǎn)融資“第三支箭”發(fā)出。

    房地產(chǎn)行業(yè)集體歡呼的同時，作為市場重要參與者之一的投行圈也在厲兵秣馬，忙著與房企接洽、擬方案，希望搶抓“第三支箭”落地下的業(yè)務(wù)發(fā)展機遇。

    前述投行資深人士介紹，多數(shù)券商投行已在第一時間組織相關(guān)人員進行仔細研讀，并加強同業(yè)交流，掌握最新資訊和監(jiān)管動態(tài)。

    中泰證券、華北地區(qū)某大型券商投行團隊均已與部分房企對接。中泰證券相關(guān)負責人向《證券日報》記者透露，“目前合作進展順利。中泰證券的服務(wù)客戶包括中央和地方國有地產(chǎn)企業(yè)和部分龍頭地產(chǎn)企業(yè)。之前房企只能通過利潤留存、內(nèi)部整合等方式實現(xiàn)資本補充，就有不少房企表達過對股權(quán)融資的迫切需求。因為相比融資成本高企的信貸和債券融資，再融資市場化定價程度更高，對權(quán)益補充力度更大，避免影響房企權(quán)益和凈利潤，運用恰當有望打破部分房企的高負債循環(huán)。”

    資深投行人士王驥躍表示，部分房企已著手與券商投行商討、籌備再融資事宜。“已上市房企資質(zhì)相對優(yōu)質(zhì)，他們此前都有日常維護著往來關(guān)系的券商投行，并非無人問津，預計不存在重大債務(wù)或經(jīng)營風險的房企都在積極計劃融資。”

    同樣興奮的還有華東地區(qū)某券商投行部人員，他告訴《證券日報》記者，“我從業(yè)數(shù)年來，首次遇到監(jiān)管從股權(quán)層面為房企融資打開新口子。此前，頭部券商投行一直有相關(guān)項目儲備，但由于部分房企‘爆雷’，中小券商基本暫停承攬此類業(yè)務(wù)。”

    上市房企響應(yīng)速度也極快，11月29日至12月6日，已有17家A股上市房企或涉房企業(yè)籌劃再融資或并購重組事宜，房企融資升溫勢頭明顯。

    前述投行資深人士認為，從目前市場上公告的案例來看，與“保交樓、保民生”相關(guān)的房企融資需求最為迫切。

    在中泰證券相關(guān)負責人看來，“房企都有融資需求，中小型房企因風險抵御能力較弱、化解風險需求迫切，融資需求更旺盛。”

    “至于具體哪些券商投行涉足首批業(yè)務(wù)，還需關(guān)注上述房企的后續(xù)公告信息。”中信證券首席經(jīng)濟學家明明在接受《證券日報》記者采訪時表示，從現(xiàn)有已披露股權(quán)融資計劃的房企類型來看，央企、地方國企、已出險民企和未出險民企都有，可以看出“第三支箭”的適用范圍很廣，穩(wěn)健房企可以借此機會擴大資本實力，進一步降低杠桿率，適應(yīng)地產(chǎn)行業(yè)的新格局，對于國有開發(fā)商而言，還可以將集團層面的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入上市公司，而出險房企也可以通過定增等方式獲取股權(quán)融資，既能夠與“保交樓”的任務(wù)相結(jié)合，也能夠改善融資性現(xiàn)金流的表現(xiàn)。

    對于后續(xù)房企股權(quán)融資項目推進速度，中泰證券相關(guān)負責人認為，“第三支箭”剛發(fā)出，監(jiān)管部門出于謹慎態(tài)度對房企股權(quán)融資項目的審核速度可能較一般再融資項目放緩，若是向大股東增發(fā)且募投方向明晰的項目可能較快。近期各上市房企已在積極籌備股權(quán)融資事宜，預計最快2023年年中可能有項目落地。

    不過，在明明看來，若要實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的軟著陸，股權(quán)融資項目的推進速度需得到保障，尤其是國企、央企開發(fā)商的再融資申請需更快得到監(jiān)管部門的反饋。在獲得監(jiān)管部門核準批復后，房企可以在12個月的有效期內(nèi)擇機實施，在這一環(huán)節(jié)民營房企的節(jié)奏或許會更快。整體而言，房企股權(quán)融資的實際落地時間大概率將在明年一季度。

    王驥躍也認為，考慮到再融資流程所需要的時間，相關(guān)項目最快或在明年3月份成功發(fā)行。

    投行實操層面仍有部分難點

    “此前，在房企股權(quán)融資實質(zhì)暫停的階段，房企自下而上地謀求股權(quán)融資非常困難，也較少有房企將股權(quán)融資當作優(yōu)先級很高的任務(wù)來推進。”明明對記者表示。

    前述投行資深人士也坦言，近些年券商投行主要為房企提供的是債券融資服務(wù)等。自2015年公司債券發(fā)行新規(guī)實施以來，為房地產(chǎn)開發(fā)公司實際承銷金額近600億元。目前一直按照監(jiān)管要求勤勉開展受托管理工作，協(xié)助出現(xiàn)資金緊張的房企開展展期方案的制定、投資者溝通、本息的分期兌付等工作。

    或因房企股權(quán)融資闊別已久，目前雖然監(jiān)管開閘，但在業(yè)務(wù)具體實操層面上還有部分難點。

    中泰證券相關(guān)負責人認為，上市房企多年未進行股權(quán)融資，業(yè)務(wù)規(guī)范性、合規(guī)性等都有提升空間，企業(yè)信用情況，資產(chǎn)價值評估，“保交樓、保民生”、經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房的認定標準、效益測算、補流比例要求，包括信息披露要求等預計都將是業(yè)務(wù)實操重點問題。

    前述投行資深人士也道出自己的擔心，“目前的募集資金限定范圍較窄，在募投項目的設(shè)計應(yīng)用以及后續(xù)募集資金的監(jiān)管方面可能存在困難。同時因處于政策推出初期，例如重組上市、再融資等股權(quán)融資的審核具體要求也有待明確，這給券商投行業(yè)務(wù)團隊在盡調(diào)時帶來一定的不確定性。”

    在明明看來，實操層面是存在分化現(xiàn)象的，對于頭部房企而言，其股權(quán)再融資計劃預計能較快地推進，主要因?qū)ふ叶ㄔ鰧ο笙鄬θ菀祝移淠假Y用途比較清晰，合規(guī)性較有保障。對于部分民營房企尤其是已經(jīng)出險的民營房企來說，其股權(quán)再融資計劃雖也迅速推出，但后續(xù)推進可能需要更多時間。

    前述投行內(nèi)部人士提示，考慮到行業(yè)特殊性等因素，再融資即使獲批，承銷端市場不一定“買單”，還是需多管齊下解決投融資兩端的顧慮。

    各界期待政策實施范圍擴大

    房企融資升溫勢頭明顯，對券商投行既是機遇也是挑戰(zhàn)。

    前述投行資深人士介紹，其所在的投行團隊曾服務(wù)多家房企，目前正積極接洽相關(guān)優(yōu)質(zhì)企業(yè)，挖掘企業(yè)股權(quán)融資需求，爭取在政策紅利下加強差異化優(yōu)勢。

    中泰證券相關(guān)負責人認為，“第三支箭”的發(fā)出也對券商投行的國家政策解讀能力、監(jiān)管政策把控能力、風險識別能力、客戶服務(wù)能力提出了更高要求，投行需憑借專業(yè)能力積極滿足客戶融資需求，幫助優(yōu)質(zhì)企業(yè)提升報表質(zhì)量、化解風險。

    “‘第三支箭’的發(fā)出一定程度上將彌補近兩年房企債券融資萎縮對券商投行業(yè)務(wù)的影響。”明明認為，不過也應(yīng)注意到，即使有“三箭齊發(fā)”的政策助力，房地產(chǎn)行業(yè)未來也難有二次爆發(fā)增長的可能性，大概率將穩(wěn)定在新的“平臺區(qū)”。因此從融資需求來看，未來的股權(quán)加債權(quán)融資規(guī)?？赡懿粫刑笤鲩L，而且集中度會進一步提升。對于券商投行而言，把握優(yōu)質(zhì)企業(yè)仍是重中之重。

    在王驥躍看來，房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，有大量融資需求，且凈資產(chǎn)增厚后，資產(chǎn)負債率降低，加杠桿的空間盡顯，可采用先股后債的融資方式。但預計不會給券商投行帶來較大業(yè)務(wù)增量，畢竟不太可能有非常大規(guī)模的融資額度。

    業(yè)內(nèi)預計，未來一段時間內(nèi)或有不少房企提交再融資方案，且對政策面的進一步“松綁”還有期待。

    前述投行資深人士表示，當前涉房項目再融資的募集資金基本限定只能用于存量項目，且存量項目還限定在了“保交樓、保民生”、經(jīng)適房、安置房、舊城改造等方面，希望后續(xù)監(jiān)管層面能放寬至新開發(fā)項目，項目類型也明確放寬至一般的房地產(chǎn)開發(fā)項目等，進一步擴大政策實施范圍。

    在中泰證券相關(guān)負責人看來，涉房項目的范圍較廣，目前住宅類項目、商業(yè)類項目、房企自建類項目、雙主業(yè)房企等均存在融資需求，隨著未來政策逐漸落地、趨勢逐漸明朗、細節(jié)逐漸豐富后，會有納入可申請再融資的資產(chǎn)籃子的可能性。