專業(yè)解讀：全國到地方政策利好不斷 今年樓市“小陽春”依舊可期

    2022年開啟，各地延續(xù)了上一年密集發(fā)布政策的態(tài)勢，但與以往不同的是，一切來的都比預(yù)想的要早。全國兩會歷來被包括房地產(chǎn)在內(nèi)的許多行業(yè)視為風(fēng)向標(biāo)，往年，各地都會在3月“兩會”后發(fā)布政策，因會上釋放的重磅信息將直接影響行業(yè)走向和后市預(yù)期。而今年，由于疫情反復(fù)及史無前例的2021年樓市全方位調(diào)控給地產(chǎn)行業(yè)帶來了震蕩，行業(yè)從此洗牌，在保障市民住房需求的同時，也給行業(yè)和市場帶來了諸多不穩(wěn)定因素。

    2022年是實施“十四五”規(guī)劃的關(guān)鍵之年，從全國及各地方的政府工作報告看，“穩(wěn)增長”都放在了第一要務(wù)，早在1月14日發(fā)改委就提出十項舉措做好近期消費工作，其中包括促進住房消費健康發(fā)展。隨后，5年期以上LPR實現(xiàn)了21個月以來首次下調(diào)，對提振了市場信心，穩(wěn)定預(yù)期，激勵購房者入市、促進開發(fā)商回款等信號意義重大。由此可見，在穩(wěn)定市場上，中央層面，主要依靠維持房地產(chǎn)市場資金鏈穩(wěn)定來實現(xiàn)，其中還包括并購貸款不再計入“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)，保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理等，對之前市場悲觀預(yù)期的操作思路予以了糾偏。

    而地方層面，實施的手段則更為直接，58安居客房產(chǎn)研究院不完全統(tǒng)計，在今年以來國家地方發(fā)布的近百條樓市相關(guān)政策中，除了住房保障規(guī)劃等信息外，大部分都是促進市場穩(wěn)定，刺激住房消費的相關(guān)內(nèi)容。此類內(nèi)容大致可以分為6大類，分別為利率下調(diào)、降首付、公積金政策放寬、購房補貼、人才吸引、三孩政策，涉及省市地方34個。

    1月3日，安徽省馬鞍山對高層次人才購買首套房時使用公積金貸款可貸額度提高到60萬元；廣西北海市近日印發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》，《通知》顯示，繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調(diào)至40%。隨后，四川自貢和廣西南寧相繼發(fā)布公積金貸款新規(guī)，對二套房的首付款比例進行了相應(yīng)降低。此次部分城市公積金貸款首付比例的下調(diào)，進一步說明這些三四線城市的公積金資金池較為寬裕，各地從激活合理改善性住房消費需求的角度出發(fā)，也能充分發(fā)揮公積金的互助功能。

    從信貸方面的傳導(dǎo)路徑來看，先是公積金政策的放寬，包括放寬異地貸款、貸款額度的提升、公積金貸款首付比例的降低，隨后再傳導(dǎo)至商業(yè)貸款，包括利率的下調(diào)、商業(yè)銀行首付比例的降低等。

    2月份，重慶、菏澤、贛州、佛山4城接連傳出商業(yè)銀行對購房者的資質(zhì)審核有所放松，對于無房無貸的購房者最低能享受到2成的首付的消息。近日，從郴州、惠州一些樓盤廣告打出最低2萬元首付，或是“零首付”的營銷手法。2月21日起，六大國有銀行同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率，首套房貸款利率從此前的5.6%下調(diào)至5.4%，二套房優(yōu)惠審批利率從此前的5.8%下調(diào)至5.6%。

    58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，從今年較早時候?qū)嵤┕e金政策放寬的馬鞍山、北海、自貢這些城市看，購房者在線活躍度在2月份出現(xiàn)驟升，甚至超過去年10月份的熱度。

    從上述這些城市看，政策松綁的信號已經(jīng)從三四線城市蔓延到了一二線城市，且對于市場交易熱度能夠形成較為實質(zhì)的影響。商業(yè)銀行貸款政策的調(diào)整，傳遞出市場筑底的信號，對于緩解房企資金壓力，穩(wěn)定企業(yè)運營，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展具有積極的作用。但是，需要引起注意的是，降首付做法，需要吻合金融監(jiān)管政策，個別城市或樓盤有越界嫌疑，需要警惕“首付貸”的回路。

    除了信貸上作出讓步外，發(fā)放購房補貼也是地方運用較為廣泛的舉措，廣西玉林、安徽亳州、吉林延邊也都出臺了不同程度的購房補貼政策。值得注意的是，各地刺激住房消費的手段往往和人才政策、三孩政策向結(jié)合。

    今年以來，包括昆明、淄博、嘉興、保定、中山、珠海、浙江省等14個省市出臺了人才吸引的相關(guān)政策，包括落戶門檻的降低、高層次人才的購房補助、創(chuàng)業(yè)資金支持等。通過吸納人才的口子釋放購房政策的利好，即能刺激當(dāng)?shù)刈》肯M，又能爭取新鮮血液的注入，提振當(dāng)?shù)亟?jīng)濟實力，是近期各地效仿的穩(wěn)定樓市的方向。

    另外，為積極響應(yīng)國家三孩政策，各地也是鉚足了勁在配套支持政策方面發(fā)力，在和購房政策相關(guān)方面，主要包含三孩家庭公積金額度的放寬和優(yōu)先放款、三孩家庭購房獎勵等。去年12月29日，寧波市住房公積金中心發(fā)布政策，按照國家生育政策生育二孩或三孩的家庭，連續(xù)繳存住房公積金滿2年，首次申請公積金貸款購買首套自住住房的，住房公積金最高貸款額度由60萬元/戶提高至80萬元/戶；1月20日，浙江省提出對多孩家庭予以傾斜，提高三孩家庭住房公積金貸款額度并予優(yōu)先放款；1月25日，四川內(nèi)江市資中縣提出對三孩家庭購房實施獎勵。

    當(dāng)前，各地房地產(chǎn)政策工具箱儲備仍較豐富，從去年抑制需求端的各項調(diào)控政策到今年放松優(yōu)化的開啟，后續(xù)，會有更多的城市跟進，尤其是前期庫存積壓、去化壓力較大，本地消化能力較弱的三四線城市。由此看來，今年傳統(tǒng)的樓市“小陽春”，依舊可期。