大房企發(fā)債民營房企賣資產 地產商“花式”自救求生欲滿滿

    本報記者 王麗新

    12月3日，恒大集團發(fā)布了一份涉及2.6億美元擔保責任無法履行，可能導致債權人要求債務加速到期的公告。這是近三天內第三家發(fā)布無法履約債務兌付的房企。更早之前，一場地產商的“花式”自救運動已經開啟，且仍在進行中。

    “回購債券、大股東增持股票、股東借款、配股融資、甩賣資產、尋求債務展期……在恒大、花樣年等部分中資房企債務違約對行業(yè)基本面造成負面影響后，近一個多月以來，上市房企啟動了多種手段籌措資金，保短期現(xiàn)金流安全。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，但除了出售資產，其它方式如債務展期、發(fā)行債券、股東借款等，債務并沒有消失，只是延遲償付，如果到期未能籌集充裕資金，仍然有債務違約的風險。

    忙于“花式”自救

    眾所周知，能否解決短期流動性困難是地產商存活關鍵之戰(zhàn)。而一家房企現(xiàn)金流是否安全多取決于經營性現(xiàn)金流及融資性現(xiàn)金流情況。

    從銷售端看，據中指研究院監(jiān)測數(shù)據，今年1月-11月，代表性房企銷售目標完成率均值為83%，創(chuàng)近幾年同期新低。從融資端看，2020現(xiàn)年以來，“三道紅線”新規(guī)、叫停ABS備案、把商票納入監(jiān)管、海外債違約引發(fā)信用擔心，“借新還舊”斷檔……種種現(xiàn)實環(huán)境讓房企融資環(huán)境持續(xù)艱難。

    兩端趨緊之下，緩解流動性困難是房企當前第一要務。11月以來，中國奧園、陽光城等房企已有多筆債務成功展期。但是借債務展期換得喘口氣的機會，也不是沒有代價的。

    在債務展期后等待還款的時間里，由于企業(yè)經營的不確定性，可能會發(fā)生新的問題而導致債權人利益受損。為了對債務人實施控制，保護債權人利益，劉水表示，“在實施債務展期后，債權人通常會采取一些措施：一是，堅持實行某種資產的轉讓或由第三者代管；二是，要求債務企業(yè)股東轉讓其股票到第三者代管賬戶，直至根據展期協(xié)議還清欠款為止。”

    當然，這是年內有債務到期的房企，不得不暫時做出的抉擇。但國際資本對內房股的信用風險擔憂仍未轉好，導致新債難產。這不得不讓暫時沒有到期債務的房企，也要“未雨綢繆”。

    中指研究院的統(tǒng)計顯示，11月份，中國金茂、銀城國際、祥生控股、世茂集團、建業(yè)地產、龍光集團、力高集團、正榮地產、新城控股等多家房企紛紛回購美元票據，降低企業(yè)負債水平、提振資本市場信心。

    此外，還有部分房企融資主要集中在股東借款、配股融資、抵押物業(yè)借款等，除了提振市場信心，也為公司注入資金，增強企業(yè)流動性。11月17日，融創(chuàng)中國的股東為公司提供了4.5億美元的股東借款；同日，融創(chuàng)還進行了配股融資，募集金額達到50.85億港元。11月9日，旭輝集團發(fā)布公告稱，以供股的方式發(fā)行最多約4.18億新股，募集約16.73億港元。

    “能夠起到積極作用，維護市值穩(wěn)定，但實施有難度和風險，股東借款及配股融資等方式，對股東以及企業(yè)發(fā)展前景要求較高，其中一些低位配股、分拆出售資產，也是一種’斷臂求生’。”諸葛找房數(shù)據研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者如是稱。

    融資賣資產各顯神通

    眾所周知，銀行貸款、債券融資、ABS融資、信托融資、商票、關聯(lián)方借款、夾層式資管計劃、引入戰(zhàn)略投資、定向增發(fā)等是房企的主要融資手段。但目前來看，民營房企這些融資渠道都不是那么通暢。

    “從過往經驗看，在境內發(fā)債難度增加的情況下，民企則更多訴諸海外發(fā)債渠道，但是境外融資成本相對較高。”陳霄表示，在當前行業(yè)基本面下，成功發(fā)行海外債房企鮮少，民營房企融資更加艱難。當然，對大型民營房企來說，融資渠道則相對更多一些。

    根據貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據顯示，11月份境外僅成功發(fā)行2筆債券，發(fā)債規(guī)模2.58億美元，發(fā)債數(shù)量與規(guī)模均為年內單月最小值，同比下降94.3%；境內債券共發(fā)行46筆，發(fā)行規(guī)模約457億元，環(huán)比增加125.1%，同比減少17.7%，境內債券發(fā)行規(guī)模占比約97%。

    值得一提的是，46筆債券中有44筆發(fā)債主體為中央或地方型國有企業(yè)，占比約96%，其余兩筆發(fā)債主體為萬科旗下的印力集團。

    不難看出，即便是融資環(huán)境有所放松情況下，目前也未見民營房企銀行間融資實質性規(guī)模較大案例。不得已之下，越來越多的房企以展期或要約交換來處理即將到期的信用債。對于暫時沒有還債壓力的房企，尤其民營中小房企，其快速變現(xiàn)回血術則多依靠賣資產。

    中指研究院的報告顯示，11月，多家房企轉讓旗下資產，部分為有效盤活低效存量資產，部分為出售不良資產緩解資金壓力。更早之前，出現(xiàn)債務違約風險的房企更是加速出售物管上市板塊，如藍光嘉寶、彩生活被碧桂園服務收購。

    此外，近日接近中國奧園的人士表示，公司目前以各類債券、基金不逾期為首要目標，包括從區(qū)域公司歸集資金、出售城更股權、引入戰(zhàn)投及掌舵人個人認購定增股票乃至出售物業(yè)優(yōu)質資產等。

    “出售資產是一種很好的緩解流動性困難的方式，不會增加新的債務。但要想短期內達成交易，要有明顯的折價，犧牲權益，否則很難實現(xiàn)出售。”劉水稱。陳霄也表示，或許出售資產是解決流動性困難的最快捷途徑，但當前市場環(huán)境下接盤者更加理性謹慎。當然，即便這種方式也是治標不治本，短期內可以獲得現(xiàn)金流度過危機，但長期還是要調整自身發(fā)展戰(zhàn)略，優(yōu)化債務結構，尋找新的增長點。

（編輯 白寶玉）