碧桂園服務(wù)擬募資80億港元 物業(yè)公司年末配股融資頻頻

    本報(bào)記者 李春蓮 見(jiàn)習(xí)記者 李昱丞

    距離2021年結(jié)束僅剩一個(gè)多月，物業(yè)行業(yè)公司吹響融資號(hào)角。11月18日晚間，碧桂園服務(wù)公告，擬以53.35港元/股的價(jià)格配售1.50億股股份，約占目前碧桂園服務(wù)已發(fā)行股本的4.66%，預(yù)計(jì)募集資金總額約為80.03億港元。

    除了碧桂園服務(wù)以外，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)，按照發(fā)行公告日為基準(zhǔn)，截至11月19日，11月內(nèi)另有旭輝永升服務(wù)、世茂服務(wù)相繼發(fā)布配股方案，分別募資13.16億港元和17.46億港元。

    對(duì)此，IPG中國(guó)首席專(zhuān)家柏文喜在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“目前來(lái)看，物業(yè)股因?yàn)檩p資產(chǎn)、高ROE、良好的現(xiàn)金流以及特有的抗周期能力，相對(duì)而言還是較受資本市場(chǎng)青睞，因此一些頭部企業(yè)加快融資來(lái)加大收并購(gòu)和行業(yè)整合。”

    坐等收購(gòu)良機(jī)

    物業(yè)上市公司“廣積糧”

    在物業(yè)行業(yè)整合加快的背景下，大多數(shù)物業(yè)公司配股的目的在于收并購(gòu)。以碧桂園服務(wù)為例，公司稱(chēng)配售所得資金擬用作與集團(tuán)主業(yè)相關(guān)的未來(lái)潛在收并購(gòu)項(xiàng)目投資，商寫(xiě)服務(wù)、商業(yè)管理服務(wù)、城市服務(wù)與生活服務(wù)類(lèi)等新業(yè)務(wù)的拓展，再融資及公司營(yíng)運(yùn)資金。這意味著，碧桂園服務(wù)長(zhǎng)長(zhǎng)的收并購(gòu)名單中或再增一員。

    這不是碧桂園服務(wù)年內(nèi)第一次進(jìn)行股權(quán)再融資。公告顯示，在過(guò)去的12個(gè)月內(nèi)，碧桂園服務(wù)相繼進(jìn)行了兩次配股和一次可換股債券發(fā)行，分別募資約77.45億、104.24億、50.03億港元，合計(jì)約231.72億港元。

    如果加上此次擬募集的80.03億港元，碧桂園服務(wù)12個(gè)月內(nèi)募集資金將達(dá)到311.75億港元，約占2021年上半年末碧桂園服務(wù)凈資產(chǎn)的85%。這一資金金額即使放到A股上市公司中也排名靠前。與之對(duì)比的是，截至11月19日，年內(nèi)A股增發(fā)募集貨幣資金排名前三的公司——郵儲(chǔ)銀行、京東方A、順豐控股——募資額分別為人民幣300億元、203.33億元和200億元。

    根據(jù)公告，碧桂園服務(wù)前三次再融資所募集的資金中，約223.23億港元被用于已發(fā)生的收并購(gòu)，占比逾96%。在充裕的資金支持之下，今年以來(lái)，碧桂園服務(wù)已經(jīng)將藍(lán)光嘉寶服務(wù)納入麾下，并且有望拿下富良環(huán)球（富力物業(yè)）以及彩生活旗下核心資產(chǎn)鄰里樂(lè)100%股權(quán)。

    “在物業(yè)賽道上，規(guī)模效應(yīng)還是很重要的，一方面可以提升市場(chǎng)地位與公司業(yè)績(jī)，也給衍生收入和創(chuàng)新收入提供了更大的想象空間，而這兩方面都支撐了公司的成長(zhǎng)性，這是碧桂園連續(xù)大額募集資金用于收并購(gòu)以擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模的原因之一。”柏文喜認(rèn)為，同時(shí)碧桂園服務(wù)也在試圖通過(guò)收并購(gòu)來(lái)調(diào)整自身的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，來(lái)提升商辦物業(yè)等收益增長(zhǎng)潛力較強(qiáng)的物業(yè)業(yè)務(wù)占比。

    不僅僅是碧桂園服務(wù)，世茂服務(wù)稱(chēng)，公司擬將配股所得款項(xiàng)凈額用于潛在并購(gòu)、業(yè)務(wù)擴(kuò)展、一般營(yíng)運(yùn)資金及一般企業(yè)用途。旭輝永升服務(wù)也表示，募資凈額在未來(lái)機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)作為業(yè)務(wù)發(fā)展或投資，以及作為營(yíng)運(yùn)資金與本集團(tuán)一般用途。

    “一些房企經(jīng)營(yíng)狀況還不錯(cuò)，其旗下的物業(yè)公司可以利用部分其他房企的壓力，積極地準(zhǔn)備并購(gòu)，進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模。”中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，物業(yè)公司需要利用好目前相對(duì)緩和的金融大環(huán)境，恢復(fù)融資動(dòng)作，為未來(lái)的持續(xù)性發(fā)展做好動(dòng)能儲(chǔ)備。

    集中度提升

    頭部企業(yè)“軍備競(jìng)賽”或來(lái)臨

    隨著“大魚(yú)吃大魚(yú)”時(shí)代的到來(lái)，物業(yè)行業(yè)集中度正在快速提升?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2020年百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)管理規(guī)模集中度達(dá)33%，TOP10企業(yè)集中度達(dá)11%，較2015年的18.1%與6.9%幾近翻倍。

    經(jīng)歷了2021年的并購(gòu)浪潮，頭部企業(yè)的市場(chǎng)占有率或進(jìn)一步擴(kuò)大。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至11月1日，今年物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)發(fā)生并購(gòu)交易63宗，涉及并購(gòu)方33家物業(yè)企業(yè)；交易金額約315億元，相比2020全年交易總額大幅增長(zhǎng)約198%。碧桂園服務(wù)獨(dú)占六成，按交易金額排序，其公開(kāi)披露的交易總額近190億元，領(lǐng)銜其他市場(chǎng)參與者。

    并購(gòu)標(biāo)的估值的下降或許是吸引物業(yè)巨頭不斷出手的原因之一。中指研究院指出，今年物業(yè)行業(yè)并購(gòu)標(biāo)的估值水平在7.45倍與26.9倍之間，均值為12.0倍，相比2020年的平均估值15.2倍，下降20.1%。總體來(lái)看，今年行業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)交易額創(chuàng)新高、標(biāo)的估值理性的特點(diǎn)。

    以碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)為例，前者以54.32億元收購(gòu)藍(lán)光嘉寶71.17%股份，對(duì)應(yīng)藍(lán)光嘉寶服務(wù)2020年約5.33億元的歸母凈利潤(rùn)（含綜合收益），粗略計(jì)算靜態(tài)市盈率約為14.3倍。與目前上市物業(yè)公司動(dòng)輒20、30倍的估值相比，或許可以稱(chēng)得上是一樁劃算的買(mǎi)賣(mài)。

    “那些沒(méi)有強(qiáng)大地產(chǎn)背景的物業(yè)公司，現(xiàn)金流量沒(méi)有保障，業(yè)務(wù)很難持續(xù)，會(huì)表現(xiàn)出經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和估值的三降局面。對(duì)于中小物業(yè)公司而言，其規(guī)模和估值不足以支撐上市，選擇賣(mài)身被收并購(gòu)是無(wú)奈之舉，可能也是聰明之舉。”看懂平臺(tái)財(cái)經(jīng)評(píng)論員王赤坤在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)認(rèn)為。

    上市物業(yè)公司一路“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”可能也刺激了行業(yè)中未上市的“滄海遺珠”。11月5日，地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科終于松口，披露了擬分拆萬(wàn)物云到港交所上市的計(jì)劃。

    如果動(dòng)作夠快，那么市場(chǎng)空間依然廣闊。據(jù)中指院預(yù)計(jì)，即使是并購(gòu)巨頭碧桂園服務(wù)在完成一系列收并購(gòu)以后，預(yù)計(jì)到今年年底其市場(chǎng)份額也不足4%。

    “不同于房地產(chǎn)行業(yè)，物業(yè)行業(yè)整個(gè)市占率還不算特別高，目前最大的物業(yè)公司管理面積也就約6億平方米，我覺(jué)得誰(shuí)能率先突破10億平方米是一個(gè)很重要的一個(gè)信號(hào)。”陳晟表示，相信頭部物業(yè)公司有擴(kuò)大布局的思路和想法。

    柏文喜認(rèn)為，聯(lián)系萬(wàn)物云的上市計(jì)劃來(lái)看，頭部物業(yè)公司的“軍備競(jìng)賽”確實(shí)已經(jīng)來(lái)臨，物業(yè)行業(yè)集中度還會(huì)加速提高，未來(lái)可能會(huì)形成競(jìng)爭(zhēng)壟斷型的寡頭市場(chǎng)。

（編輯 孫倩）