上海樓市新政實施第一天 二手房交易打起“退堂鼓”

    上海市住建委等八部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（下稱《意見》）于昨日正式實施，上海成為今年樓市調(diào)控升級的首個一線城市。當(dāng)日，上海證券報記者從多家房地產(chǎn)中介處了解到，不少購房客戶咨詢新政對其購房的影響。10條政策措施中，增值稅征免年限調(diào)整、夫妻離異3年限購等細(xì)則最受關(guān)注。

    “‘二轉(zhuǎn)五’稅收方面被咨詢得最多。”一名中介透露?！兑庖姟氛{(diào)整了增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年，意味著在《意見》出臺前未網(wǎng)簽的交易，若交易房產(chǎn)在5年期限內(nèi)，要繳納更多稅金。

    該中介手里正好有一套房子要交易。這是一套地鐵站旁二手房，2017年房東以400萬元購入，現(xiàn)在新購房者擬以當(dāng)前市場價格500萬元買入。按照此前政策，該房子征免年限已滿2年，按差額100萬元計算增值稅及附加稅，只需繳納5.3萬元稅費。

    “但是，這套房子交易雙方還未網(wǎng)簽，按照新規(guī)，屬于不滿足征免年限5年，需要按照全額500萬元計算增值稅及附加稅。這差別就大了，要繳納21.3萬元稅費！同一套房子就因為前后政策的不同，稅費相差數(shù)倍。”該中介表示。

    “肯定會考慮交易年限滿5年的房子。多出的這些稅費，對于普通購房者來說，是一筆不小的開支。”一名正考慮置換學(xué)區(qū)房的購房者表示，這項政策對剛需購房者有一定抑制作用，尤其是準(zhǔn)備買學(xué)區(qū)房或準(zhǔn)備改善居住條件的人。

    該購房者正是看到2020年12月一手房和二手房的價格大幅上漲，才開啟置換房的計劃，但這一政策讓其打了“退堂鼓”，還要繼續(xù)觀望。

    受上海搖號政策影響，2020年以來二手房交易熱度升溫。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2020年上海二手房成交面積達(dá)2486萬平方米，創(chuàng)2017年以來新高，成交金額更是首次突破萬億元。

    上海核心城區(qū)近幾個月更是出現(xiàn)學(xué)區(qū)房炒作熱潮，以及二手房業(yè)主抱團(tuán)漲價的情況。郊區(qū)房價漲幅較弱，但也是熱度不減。

    記者采訪的另一名中介服務(wù)的范圍是上海郊區(qū)某地鐵站附近的房產(chǎn)交易。據(jù)他觀察，最近幾個月，周邊二手房的價格漲了12%左右。記者觀察到，1月21日上海郊區(qū)某地鐵沿線一個新樓盤進(jìn)行開盤搖號，322套房源項目有844組客戶前來認(rèn)籌，認(rèn)籌率達(dá)262.11%。

    2020年底，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限。某大行房貸客戶經(jīng)理介紹，盡管今年初房貸信貸額度并未出現(xiàn)明顯投放緊縮，但未來在房地產(chǎn)貸款集中度管理的影響下，緊縮個人房貸額度是一個趨勢，將維持在一個合規(guī)的水平。

    此次上海樓市調(diào)控政策也強(qiáng)調(diào)，要實施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理，對購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。