上海市住建委等八部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(下稱《意見》)于昨日正式實施,上海成為今年樓市調(diào)控升級的首個一線城市。當(dāng)日,上海證券報記者從多家房地產(chǎn)中介處了解到,不少購房客戶咨詢新政對其購房的影響。10條政策措施中,增值稅征免年限調(diào)整、夫妻離異3年限購等細(xì)則最受關(guān)注。
“‘二轉(zhuǎn)五’稅收方面被咨詢得最多。”一名中介透露?!兑庖姟氛{(diào)整了增值稅征免年限,將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年,意味著在《意見》出臺前未網(wǎng)簽的交易,若交易房產(chǎn)在5年期限內(nèi),要繳納更多稅金。
該中介手里正好有一套房子要交易。這是一套地鐵站旁二手房,2017年房東以400萬元購入,現(xiàn)在新購房者擬以當(dāng)前市場價格500萬元買入。按照此前政策,該房子征免年限已滿2年,按差額100萬元計算增值稅及附加稅,只需繳納5.3萬元稅費。
“但是,這套房子交易雙方還未網(wǎng)簽,按照新規(guī),屬于不滿足征免年限5年,需要按照全額500萬元計算增值稅及附加稅。這差別就大了,要繳納21.3萬元稅費!同一套房子就因為前后政策的不同,稅費相差數(shù)倍。”該中介表示。
“肯定會考慮交易年限滿5年的房子。多出的這些稅費,對于普通購房者來說,是一筆不小的開支。”一名正考慮置換學(xué)區(qū)房的購房者表示,這項政策對剛需購房者有一定抑制作用,尤其是準(zhǔn)備買學(xué)區(qū)房或準(zhǔn)備改善居住條件的人。
該購房者正是看到2020年12月一手房和二手房的價格大幅上漲,才開啟置換房的計劃,但這一政策讓其打了“退堂鼓”,還要繼續(xù)觀望。
受上海搖號政策影響,2020年以來二手房交易熱度升溫。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,2020年上海二手房成交面積達(dá)2486萬平方米,創(chuàng)2017年以來新高,成交金額更是首次突破萬億元。
上海核心城區(qū)近幾個月更是出現(xiàn)學(xué)區(qū)房炒作熱潮,以及二手房業(yè)主抱團(tuán)漲價的情況。郊區(qū)房價漲幅較弱,但也是熱度不減。
記者采訪的另一名中介服務(wù)的范圍是上海郊區(qū)某地鐵站附近的房產(chǎn)交易。據(jù)他觀察,最近幾個月,周邊二手房的價格漲了12%左右。記者觀察到,1月21日上海郊區(qū)某地鐵沿線一個新樓盤進(jìn)行開盤搖號,322套房源項目有844組客戶前來認(rèn)籌,認(rèn)籌率達(dá)262.11%。
2020年底,人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限。某大行房貸客戶經(jīng)理介紹,盡管今年初房貸信貸額度并未出現(xiàn)明顯投放緊縮,但未來在房地產(chǎn)貸款集中度管理的影響下,緊縮個人房貸額度是一個趨勢,將維持在一個合規(guī)的水平。
此次上海樓市調(diào)控政策也強(qiáng)調(diào),要實施好房地產(chǎn)貸款集中度管理,加強(qiáng)個人住房貸款審慎管理,指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個人住房貸款投放節(jié)奏和增速,防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理,對購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。
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