美的置業(yè)上半年核心凈利達(dá)20億元 根據(jù)凈現(xiàn)金動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)拿地策略

    本報(bào)記者 王麗新

    “對(duì)美的置業(yè)來(lái)說(shuō)，今年是戰(zhàn)略鞏固年。”8月21日上午，在美的置業(yè)2020年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，美的置業(yè)董事會(huì)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂(lè)向《證券日?qǐng)?bào)》在內(nèi)的媒體表示，從行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，房住不炒是長(zhǎng)期戰(zhàn)略，穩(wěn)是大方向。大規(guī)模價(jià)格戰(zhàn)邏輯是不成立的，當(dāng)然有些城市會(huì)存在去化和價(jià)格壓力。

    截至6月30日，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入209.36億元，同比增長(zhǎng)47.5%；毛利55.23億元，同比增長(zhǎng)8.5%；利潤(rùn)及綜合收益23.54億元，同比增長(zhǎng)24.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)20.24億元，同比增長(zhǎng)14.4%。

    “下半年的去化策略仍然是兼顧流量、價(jià)格，保持相對(duì)的平衡，采取‘一城一策’‘一盤(pán)一策’的基本策略。”郝恒樂(lè)表示，接下來(lái)，公司將堅(jiān)定戰(zhàn)略，進(jìn)行精準(zhǔn)投資、精細(xì)運(yùn)營(yíng)和精研創(chuàng)新，進(jìn)一步鞏固有質(zhì)量、可持續(xù)的增長(zhǎng)模式。

    銷(xiāo)售額三分之一

    用于動(dòng)態(tài)補(bǔ)貨

    “在精準(zhǔn)投資方面，鞏固城市升級(jí)戰(zhàn)略，做實(shí)原來(lái)已經(jīng)進(jìn)入的城市，在某些城市進(jìn)行換倉(cāng)換檔，提升單城市產(chǎn)能和效能。”郝恒樂(lè)表示，目前公司已經(jīng)進(jìn)入60多個(gè)城市，城市布局基本完成，接下來(lái)是怎樣在這些城市深耕的問(wèn)題。

    據(jù)中報(bào)顯示，截至6月30日，美的置業(yè)土地儲(chǔ)備的總建筑面積為5431萬(wàn)平方米，涉及295個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，覆蓋全國(guó)18個(gè)省級(jí)行政區(qū)的61個(gè)城市，其中通過(guò)合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司參與了67個(gè)項(xiàng)目。一二線(xiàn)城市占比57%，長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域占比47%。

    在舊改項(xiàng)目布局方面，美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈表示，舊改項(xiàng)目?jī)?chǔ)備了10個(gè)，預(yù)計(jì)可售貨值為550億元，已經(jīng)轉(zhuǎn)化項(xiàng)目4個(gè)，預(yù)計(jì)可售貨值為193億元。預(yù)計(jì)今年還將新增轉(zhuǎn)化兩個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)可售貨值為109億元。

    “上半年疫情下土地市場(chǎng)出現(xiàn)冷熱不均，發(fā)達(dá)城市土地?zé)岫确浅８?，主要原因還是資金避險(xiǎn)行為，有限資金要往高能級(jí)城市聚集。”郝恒樂(lè)表示，“四季度后，往往是房企資金相對(duì)較緊的時(shí)刻，土地?zé)岫群鸵鐑r(jià)率應(yīng)該會(huì)有所控制。”

    “在拿地策略上，會(huì)根據(jù)年初定下的用銷(xiāo)售額的三分之一的資金來(lái)補(bǔ)貨，同時(shí)會(huì)根據(jù)凈現(xiàn)金情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)。”郝恒樂(lè)進(jìn)一步稱(chēng)，公司沒(méi)有必要激進(jìn)高價(jià)拿地，公司土地儲(chǔ)備是相對(duì)充足的，下半年會(huì)選擇合適時(shí)機(jī)進(jìn)行策略性補(bǔ)地。

    “未來(lái)市場(chǎng)基本趨勢(shì)是穩(wěn)，但也有不確定性，公司拿地策略相對(duì)審慎，對(duì)新進(jìn)城市和新增土地很謹(jǐn)慎，拿地不一味推高，會(huì)按照自身定下的核心財(cái)務(wù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)每一塊地進(jìn)行精準(zhǔn)研判。”郝恒樂(lè)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，公司內(nèi)部認(rèn)為，在相對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)售價(jià)預(yù)期下，按照利潤(rùn)率8%的標(biāo)準(zhǔn)去衡量，但8%不是機(jī)械紅線(xiàn)，會(huì)根據(jù)不同城市情況進(jìn)行彈性管理；另外更看重IRR指數(shù)，一般要達(dá)到20%的標(biāo)準(zhǔn)，一定要產(chǎn)生合理回報(bào)。

    融資成本

    持續(xù)降低

    審慎的拿地?cái)U(kuò)張策略之下，美的置業(yè)繼續(xù)保持較為穩(wěn)健的財(cái)務(wù)盤(pán)面。

    截至2020年6月末，美的置業(yè)凈負(fù)債率下降至86.8%，較2019年期末再降2.2個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金總量約260億元，現(xiàn)金短債比2.26。此外，公司還有874億元尚未動(dòng)用的銀行授信額度。

    “公司債務(wù)結(jié)構(gòu)正在優(yōu)化，一年之內(nèi)到期債務(wù)占比為21%，兩年之內(nèi)占29%?，F(xiàn)金短債比達(dá)到2.26，處于健康區(qū)間。”林戈表示，另外，公司的融資成本近年來(lái)也在不斷降低。

    截至6月30日，美的置業(yè)新增借款平均加權(quán)融資成本為5.18%；加權(quán)平均融資成本降低至5.52%，在同規(guī)模民營(yíng)房企中具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。今年2月份，公司抓住窗口期，發(fā)行“2+2”期限公司債，利率低至4%；8月發(fā)行一筆“2+2”期限公司債，利率再次走低至3.98%，創(chuàng)下公司發(fā)債利率歷史新低。

    對(duì)于融資成本下降的原因，林戈表示，第一，上半年整體融資政策偏松；第二，公司穩(wěn)健財(cái)務(wù)風(fēng)格得到市場(chǎng)認(rèn)可；第三，投資者和金融機(jī)構(gòu)看到了美的置業(yè)重視資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)效率，靠?jī)?nèi)生動(dòng)力而不是靠杠桿推動(dòng)增長(zhǎng)；第四，公司目前的融資沒(méi)有用股東的征信，但股東的背景間接給予了美的置業(yè)良好增信。

    總體來(lái)看，內(nèi)外形勢(shì)變化正推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式加速迭代升級(jí)，客戶(hù)需求、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)邏輯正發(fā)生深刻變化。在這一趨勢(shì)下，美的置業(yè)聚焦運(yùn)營(yíng)力、產(chǎn)品力、服務(wù)力和營(yíng)銷(xiāo)力，堅(jiān)定推進(jìn)城市深耕和升級(jí)戰(zhàn)略，以“雙輪驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略強(qiáng)化“提質(zhì)增效”能力。