房貸利率換錨 上海市場平穩(wěn)過渡房貸仍有折扣

    昨日，按照央行的設定時間，全國個人房貸利率正式“換錨”，即新發(fā)放房貸在最新公布的貸款市場報價利率（LPR）定價基準加點形成。

    證券時報記者調查發(fā)現，昨日全國各地在房貸新政之下普遍進行切換，整體保持平穩(wěn)，略有微弱漲幅。上海情況較為特殊，與此前預期存在落差，首套房貸利率在LPR基礎上還減少了20個基點（BP），二套房貸利率與預期一致。

    據記者了解，上海房貸利率與預期相差較大，主要是因為個人房貸利率對市場供求影響較大，也是LPR定價改革的重要組成部分，但不能因LPR定價基準改革而影響房地產市場的穩(wěn)定均衡。

    此前，上海首套房貸最低按照貸款基準利率打九五折即約4.6%，若按照最新不低于LPR則意味著要加20個基點，對市場影響較大，因此，根據上海房地產市場總體“量穩(wěn)價穩(wěn)”的態(tài)勢，保持了與此前利率相差不大的利率政策。

    上海首套房貸利率

    仍在LPR基準之下

    早在今年8月底，央行就宣布，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。不過，一直以來作為全國房貸利率“洼地”的上海，首套房貸利率并沒有如外界預期的大幅上漲到最新LPR的4.85%。

    昨日，證券時報記者從接近央行人士處獲得證實，當前，上海執(zhí)行房貸利率初步為首套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR減20基點，二套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR加60基點。

    該人士同時強調，“此次定價機制改革后，上海個人住房貸款利率與改革前相比保持基本穩(wěn)定，是基于‘一城一策，因城施策’的調控原則，以及當前上海房地產市場總體呈現‘量穩(wěn)價穩(wěn)’的總體態(tài)勢。同時，也是更好地落實‘確保定價基準平穩(wěn)有序轉換，保持個人房貸利率水平基本穩(wěn)定’的改革要求。”

    按上述政策，在上海購入首套房的最低利率略有下降，上海市浦東一名資深房產中介從業(yè)人士告訴記者，“按不低于相應期限LPR減20個基點，即4.65%，而原來上海首套房貸利率是按基準利率打九五折——利率是4.655%，相比之下略有下??；二套房貸利率在5.45%~5.5%，比之前二套房利率5.39%略高。”

    記者從上海地區(qū)的國有大行和股份行了解到，部分銀行10月8日起已按新政要求作出相應調整。工商銀行上海分行相關人士稱，“按央行政策執(zhí)行。”浦發(fā)銀行房貸業(yè)務人士介紹，“存量房貸客戶利率按原來的不變，但購房者10月8日及之后在上海地區(qū)購房則按新政策執(zhí)行，具體利率水平現在還在調整，還沒有定下來”。

    多個城市房貸利率微漲

    據記者了解，實施房貸新政后，按照利率穩(wěn)定導向，一線、二線、三線城市中，首套房整體利率變化不大，只有微小變動，相對于首套房，二套房利率變動稍微大一些。

    其中，招行深圳分行成為深圳地區(qū)首家切換LPR的商業(yè)銀行，先于央行公告的房貸業(yè)務統(tǒng)一切換時間10月8日，提前1個月開始執(zhí)行。

    具體措施為，以8月20日公布的LPR為基準，首套住房加30個基點、二套住房加60個基點形成個人住房貸款利率，即首套房貸利率為5.15%、二套房貸利率為5.45%，較此前利率分別升高5個BP和60個BP。

    而一線其他城市——北京和廣州也分別上調了房貸利率相應基點，北京地區(qū)新的個人住房貸款定價基準為：首套住房貸款利率和二套房利率分別為5.4%和5.9%。而廣州新的個人住房貸款定價基準為：首套房利率和二套房利率分別為5.41%和5.64%。

    “從測算統(tǒng)計也可以看出，最新一期LPR利率的調整，并不會對按揭貸款的成本產生實質性的影響，更多的影響還是體現為貸款定價方式的調整，即后續(xù)利率自我調整的空間會更大，”上海易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進表示。

    他還認為，從近期房貸市場的政策面看，“房住不炒”是重要的指導思想，這也決定了房貸政策短期內不會放松。但后續(xù)隨著金融環(huán)境進一步寬松，以及房地產市場的周期性調整，預計LPR房貸利率將有進一步下調的可能。

    為了做好房貸利率“換錨”工作，銀行要做哪些工作呢？招行深圳分行人士透露，為保障新的個人房貸利率切換順利落地，招行深圳分行第一時間組織客戶經理培訓，將LPR利率切換的背景、意義及操作要點及時傳達到一線，并對中介渠道、開發(fā)商等合作方進行二次培訓，在市場上形成LPR切換的整體預期。

    針對業(yè)務切換過程中可能出現的各種客戶疑問，深圳分行根據本地實際情況擬定通俗易懂的解釋話術，打消客戶疑慮，為業(yè)務的順利切換做了良好鋪墊。同時，招行深圳分行與同業(yè)保持密切聯(lián)系，形成房貸業(yè)務LPR加點自律公約，防范因LPR切換造成的房貸定價波動。