今天起房貸利率掛鉤LPR 一文看懂如何計(jì)算

    今天（10月8日）起，房貸利率開始由此前的參考貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)變?yōu)閰⒖假J款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）定價(jià)。根據(jù)央行8月25日發(fā)布的公告，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。其中，LPR每月20日公布，加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。

    也就是說，10月8日起，新發(fā)放的房貸利率會(huì)受到LPR、當(dāng)?shù)丶狱c(diǎn)下限、銀行加點(diǎn)三方面因素影響。

    例如：一筆首套房個(gè)人住房貸款，假設(shè)貸款期限20年，貸款行所在地區(qū)的差別化信貸政策明確首套房的加點(diǎn)下限為加20個(gè)基點(diǎn)（即0.2%），借貸雙方協(xié)商一致在加點(diǎn)下限的基礎(chǔ)上加20個(gè)基點(diǎn)，參考2019年9月20日公布的5年期以上LPR（4.85%），該筆貸款的實(shí)際執(zhí)行利率為5.25%（即4.85%+0.2%+0.2%=5.25%）。

    據(jù)了解，自公告發(fā)布以來，各地按照“因城施策”原則，陸續(xù)制定本地區(qū)利率定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換方案，確定本地差別化住房信貸政策的加點(diǎn)下限。各商業(yè)銀行按照公告要求，加快做好合同調(diào)整、系統(tǒng)改造、員工培訓(xùn)等工作，保障10月8日全面正式轉(zhuǎn)換順利實(shí)施。從目前運(yùn)行情況來看，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整轉(zhuǎn)換工作平穩(wěn)有序，轉(zhuǎn)換前后利率水平保持基本穩(wěn)定。

    各地利率政策下限平穩(wěn)切換

    9月20日，個(gè)人住房貸款主要參考的5年期以上LPR繼續(xù)維持在4.85%水平，與8月持平。根據(jù)央行公告，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。此外，各地還將按照“因城施策”原則，結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)以及LPR變化，對(duì)轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限作出適當(dāng)調(diào)整。

    據(jù)悉，全國各省市已按照公告要求明確本地區(qū)個(gè)人住房貸款利率政策下限。在定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換過程中，各地堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制要求，除個(gè)別熱點(diǎn)城市外，各省市只進(jìn)行利率定價(jià)機(jī)制切換，定價(jià)基準(zhǔn)切換前后全國個(gè)人住房貸款實(shí)際利率水平保持基本穩(wěn)定。

    以北京地區(qū)為例，北京地區(qū)新的個(gè)人住房貸款利率下限為：首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加55個(gè)基點(diǎn)，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加105個(gè)基點(diǎn)。

    參照9月20日公布的5年期以上LPR水平（4.85%）計(jì)算，北京地區(qū)首套房貸款利率下限是5.4%，二套房貸款利率下限是5.9%。

    而在此前房貸參考基準(zhǔn)利率定價(jià)時(shí)，北京地區(qū)大部分銀行執(zhí)行首套房利率最低為基準(zhǔn)上浮10%，二套房利率最低為基準(zhǔn)上浮20%。參照當(dāng)前5年期以上貸款基準(zhǔn)利率水平（4.9%）計(jì)算，此前北京地區(qū)首套房貸款利率下限是5.39%，二套房貸款利率下限是5.88%。

    綜上對(duì)比來看，“換錨”前后，北京地區(qū)房貸利率水平基本一致。一位北京的購房者表示，雖然房貸利率定價(jià)方式變了，但自己計(jì)算一番之后發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)換前后房貸利率水平非常穩(wěn)定，基本沒有變化，因此沒有急于在國慶假期之前簽訂貸款合同。

    業(yè)內(nèi)人士表示，房貸利率定價(jià)方法轉(zhuǎn)換過程中，重點(diǎn)是保持調(diào)整前后利率水平基本穩(wěn)定。因此，與定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換之前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。

    銀行各項(xiàng)準(zhǔn)備工作已經(jīng)就緒

    伴隨著政策的落地，各銀行的前期準(zhǔn)備工作已經(jīng)就緒。工行、農(nóng)行、中行、建行、郵儲(chǔ)、中信、招商等大中型商業(yè)銀行均已完成貸款合同調(diào)整、業(yè)務(wù)系統(tǒng)改造、員工培訓(xùn)等準(zhǔn)備工作，并已上線符合LPR定價(jià)規(guī)則的電子化信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。多數(shù)地方法人金融機(jī)構(gòu)也已做好相關(guān)準(zhǔn)備工作。

    針對(duì)實(shí)際業(yè)務(wù)中可能遇到的問題，商業(yè)銀行準(zhǔn)備了LPR問答參考，涉及利率計(jì)算的，通過案例方式解答，方便銀行一線工作人員做好客戶宣傳解釋，避免政策誤讀。

    掛鉤LPR后，個(gè)人住房貸款還可以選擇固定利率或浮動(dòng)利率的利率執(zhí)行方式嗎？未來如果LPR出現(xiàn)了下調(diào)，每月還款額是不是也會(huì)減少？

    LPR執(zhí)行后，個(gè)人住房貸款仍可選擇固定利率或浮動(dòng)利率的利率執(zhí)行方式。選擇固定利率的，貸款利率由LPR加點(diǎn)確定，且在借款期限內(nèi)，該利率保持不變；選擇浮動(dòng)利率的，貸款利率由LPR加點(diǎn)確定，并按照借款合同約定的利率調(diào)整周期進(jìn)行調(diào)整，利率隨參考的LPR變動(dòng)而浮動(dòng)。

    新發(fā)放個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期最短為1年，貸款利率、月還款額不會(huì)按月調(diào)整變化。

    例如：經(jīng)借貸雙方協(xié)商一致，約定重定價(jià)周期為1年，貸款利率“于1月1日調(diào)整”，則貸款利率會(huì)在每年的1月1日按照上年12月20日LPR加點(diǎn)重新計(jì)算。

    又如：經(jīng)借貸雙方協(xié)商一致，約定重定價(jià)周期為3年，貸款利率“于起息日在對(duì)月對(duì)日調(diào)整”，如起息日為2019年10月28日，貸款利率會(huì)在每隔3年的10月28日按照當(dāng)年10月20日LPR加點(diǎn)重新計(jì)算。

    對(duì)于存量的個(gè)人住房貸款，2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行；已簽訂合同但未發(fā)放的個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。10月8日后簽訂的借款合同的，應(yīng)參考LPR定價(jià)。已發(fā)放的參照貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，將在人民銀行相應(yīng)規(guī)則明確后穩(wěn)步推進(jìn)。