房貸利率今日換錨：對購房者影響幾何？樓市今年怎么走？

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進強調(diào)，目前房地產(chǎn)市場政策層面基本上都以收緊為主，房貸利率上漲，表明即使在新的房貸利率下，房地產(chǎn)市場調(diào)控依然嚴(yán)格。當(dāng)前房貸利率雖略有上升，但這個上升幅度是可控的，房貸市場仍將以平穩(wěn)為主。

    對于老百姓而言，除了關(guān)心房價漲跌之外，房貸利率調(diào)整也一直牽動著他們的心。10月8日起，房貸利率正式“換錨”，從以基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)轉(zhuǎn)變?yōu)橐訪PR（貸款市場報價利率）為基礎(chǔ)進行加點。北京商報記者近日在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)多家商業(yè)銀行將在10月8日實行首套個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加55個基點（一個基點等于0.01%），二套個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加105個基點。根據(jù)此前北京地區(qū)多數(shù)商業(yè)銀行執(zhí)行的利率標(biāo)準(zhǔn)，此次“換錨”對購房者月供支出不會增加明顯負(fù)擔(dān)。而在“房住不炒”的大背景下，房貸利率的下行可能性基本無望。

    多家銀行執(zhí)行新定價基準(zhǔn)

    10月8日起，個人住房貸款利率政策將發(fā)生新的變化。根據(jù)此前央行所發(fā)布的《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整的公告》，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點形成。也就是說，房貸利率不再與基準(zhǔn)利率掛鉤，而是掛鉤LPR利率，房貸利率“換錨”在即。

    北京商報記者近日從多家商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人處了解到，北京地區(qū)轄內(nèi)商業(yè)銀行房貸利率變軌正在穩(wěn)步推進當(dāng)中。多家銀行表示10月8日將實行首套個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加55個基點，二套個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加105個基點的定價基準(zhǔn)。

    根據(jù)9月20日出爐的新一期LPR報價，1年期LPR報4.2%，較上一次下調(diào)5基點，主要與房貸利率掛鉤的5年期以上LPR為4.85%，與上次持平。本次5年期LPR報價水平也就意味著房貸新下限正式確定。

    融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬斌指出，與改制后的首次LPR報價水平相比，本次5年期LPR水平并沒有發(fā)生變化，依然是凸顯出央行有意穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的態(tài)度。按照房貸新政規(guī)則，10月8日后新發(fā)放的住房個貸，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。此前已有個別銀行開始試點LPR房貸新政，這些銀行的加點基數(shù)都是基于8月20日公布的LPR5年期水平。9月20日新一期LPR5年期報價水平不變，也就意味著10月8日房貸新政正式實施時，已試點的銀行加點數(shù)大概率保持穩(wěn)定。

    對目前行內(nèi)LPR工作的具體安排，一位股份制銀行相關(guān)人士介紹，已完成新發(fā)放個人住房貸款利率以LPR作為基準(zhǔn)的相關(guān)準(zhǔn)備工作，可滿足監(jiān)管10月8日起實施的要求。正在逐步推進包括修訂貸款合同利率條款，增加以LPR作為定價基準(zhǔn)的選項；改造核心、信貸等相關(guān)系統(tǒng)，支持以LPR為定價基準(zhǔn)的貸款出賬；開展全系統(tǒng)LPR專題培訓(xùn)、宣導(dǎo)；通過行內(nèi)官方網(wǎng)站、網(wǎng)上銀行、手機銀行、自助終端等對客渠道發(fā)布LPR。

    “目前的要求是截至2019年三季度，全國性銀行業(yè)金融機構(gòu)新發(fā)放貸款中，應(yīng)用LPR作為定價基準(zhǔn)的比例不少于30%。”一家城商行相關(guān)人士表示，“截至12月末，上述占比要不少于50%；截至明年3月末，上述占比不少于80%。到明年一季度，所有發(fā)放的貸款100%都遵循LPR定價原則。”

    另一家城商行相關(guān)人士也向記者透露，后期該行會結(jié)合市場情況對定價基準(zhǔn)進行調(diào)整，保證區(qū)域房貸利率的相對平穩(wěn)，維護區(qū)域房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定，目前已經(jīng)對該行個人住房按揭業(yè)務(wù)涉及的制度、合同和系統(tǒng)進行了相應(yīng)調(diào)整，滿足LPR定價要求。但也有銀行表示，目前仍未開展房貸利率變軌工作，具體調(diào)整計劃需要在10月8日后才會公布。

    對購房者影響幾何

    房貸利率新政實施，老百姓最關(guān)心的就是“買房成本貴了還是便宜了”，從已確定細(xì)則的銀行來看，北京地區(qū)新政下的首套房及二套房貸利率相比之前房貸利率均有所上浮。

    北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，如果按照9月20日最新一期公布的五年期以上LPR為4.85%計算，那么10月8日北京執(zhí)行的個人住房貸款利率為：首套住房不低于5.4%；二套住房不低于5.9%。據(jù)北京一房產(chǎn)中介透露，目前北京地區(qū)大部分銀行執(zhí)行首套5.39%、二套5.88%房貸利率水平。由此可知，執(zhí)行新政后，北京房貸利率較之前是有所提升的。

    那么利率變軌對購房者影響如何？合碩機構(gòu)首席分析師郭毅向北京商報記者分析稱，如果上述標(biāo)準(zhǔn)落地，北京房貸利率水平雖然有微幅上漲，但這個上漲對于購房者而言其實可以忽略不計。房貸利率與LPR掛鉤后，也更能體現(xiàn)市場導(dǎo)向，后期房貸利率的漲與跌，與房地產(chǎn)市場供需關(guān)系直接掛鉤，將由市場來定價。

    一位國有大行房貸部相關(guān)人士介紹稱：“9月底時咨詢房貸政策的人確實很多，但即使節(jié)前提交貸款申請，審批下來也在10月8日之后了，因此這筆貸款也是按照LPR加點形成利率，不是此前的基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上進行上浮。”而另一位國有大行相關(guān)工作人員則向記者提到新的機制并不會那么快實行，“利率并軌目前只是制定了一個標(biāo)準(zhǔn)，還需要一定的過渡期，正常實施也要到2020年1月1日之后了”。

    新的利率變軌并未對購房者產(chǎn)生太多負(fù)擔(dān)，一位房產(chǎn)中介對記者說道，按照新的機制，房貸利率變動不會太大，對購房者來說每個月房貸也就是多出十幾元錢，沒什么太大影響。

    另一位中介也表示，“政策變動之前北京地區(qū)商業(yè)銀行首套房貸款大多實行的是5.39%的利率，新政下，首套房貸的利率下限為5.4%，而一般購房者貸款都在25年以上，實際上并沒有太大影響，從現(xiàn)有數(shù)據(jù)來看，北京地區(qū)購房人數(shù)并沒有太大的起伏”。

    例如，以商業(yè)貸款100萬元、25年期限計算，首套商業(yè)性個人住房等額本息還款方式下，每個月月供多出5.94元，利息共多出0.18萬元；等額本金首月多出8.33元，利息共多出0.13萬元，按平均數(shù)計算，相當(dāng)于每月月供多出4.33元；二套商業(yè)性個人住房等額本息還款方式下，每個月多出12.16元，利息共多出0.36萬元；等額本金首月多出16.67元，利息共多出0.25萬元，按平均數(shù)計算，相當(dāng)于每月月供多出8.33元。

    值得注意的是，上述測算僅作為參考，因為以往房貸以基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)時，在加息降息時，部分購房者會面臨房貸利率重新定價的問題，而在房貸利率以LPR為定價基準(zhǔn)時代，也會存在重定價現(xiàn)象。根據(jù)央行有關(guān)負(fù)責(zé)人就個人住房貸款利率答記者問，個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協(xié)商約定，最短為一年，最長為合同期限。每次利率重新定價時，定價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的LPR。不過，房貸利率加點水平在合同期內(nèi)不會改變，央行明確指出，“加點數(shù)值一旦確定，整個合同期限內(nèi)都固定不變”。也就是說，若房貸合同寫有重新定價條款，那么購房者月供有可能會跟隨LPR報價出現(xiàn)波動；反之，房貸利率將會一直維持放貸時的水平。

    樓市今年怎么走

    在發(fā)布LPR機制之初，央行便進行了表態(tài)。8月20日，央行副行長劉國強在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上透露，新的LPR形成機制并不會使房貸利率下降。劉國強表示，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。央行同時還宣布，按照“因城施策”的原則，各地可以在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。這意味著，未來房貸利率也會跟房價一樣實施“一城一策”，各地區(qū)會因地制宜開展工作。

    9月6日，央行祭出降準(zhǔn)“大禮包”，決定于9月16日全面下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點（不含財務(wù)公司、金融租賃公司和汽車金融公司），再額外對僅在省級行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營的城市商業(yè)銀行定向下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個百分點。

    業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，央行降準(zhǔn)后，整個房貸市場可貸資金增多，這能夠?qū)_房貸利率出現(xiàn)小幅上漲所帶來的影響。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進強調(diào)，目前房地產(chǎn)市場政策層面基本上都以收緊為主，房貸利率上漲，表明即使在新的房貸利率下，房地產(chǎn)市場調(diào)控依然嚴(yán)格。當(dāng)前房貸利率雖略有上升，但這個上升幅度是可控的，房貸市場仍將以平穩(wěn)為主。

    李萬斌也表示，LPR機制的出臺是為了降低實體經(jīng)濟融資成本、引導(dǎo)資金向小微企業(yè)等傾斜；對于房貸來說，大方向仍然是避免干擾房地產(chǎn)政策的執(zhí)行，即使LPR下行，銀行也會通過改變加點基數(shù)來保證短期內(nèi)房貸利率的基本穩(wěn)定。

    北京商報記者孟凡霞宋亦桐王寅浩