房貸換錨全國14個典型城市利率一覽：首套房百萬貸款月供多6元

    按照貸款本金100萬計算，其中首套房的月供額比過去增加了6元，而二套房的月供額比過去增加了15元。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 21財經(jīng)APP 葉麥穗廣州報道

    個人住房貸款利率調(diào)整新規(guī)今日開始執(zhí)行，房貸利率換錨。根據(jù)央行此前發(fā)布的《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整的公告》顯示，10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)。另外，商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)。

    易居研究院對全國14個典型城市進(jìn)行了房貸測算，這14個城市包括：4個一線城市，北京、上海、廣州和深圳；7個二線城市，杭州、蘇州、南京、寧波、合肥、重慶、海口；3個三四線城市，無錫、珠海、佛山。

    上述14個城市在執(zhí)行LPR貸款利率后，利率稍有增加，按照貸款本金100萬計算，其中首套房的月供額比過去增加了6元，而二套房的月供額比過去增加了15元。從城市結(jié)構(gòu)上看，二線城市的負(fù)擔(dān)增加相對會大一點(diǎn)，而三四線城市則沒有太明顯的負(fù)擔(dān)，甚至有減負(fù)的現(xiàn)象。

    二套房利率相對變化大

    2019年9月，根據(jù)全國銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，全國貸款市場1年期報價利率LPR為4.20%，相比8月份的4.25%有所收窄，即收窄了5bp或0.05個百分點(diǎn)。而貸款市場5年期報價利率LPR則為4.85%，和8月份的4.85%是持平的。當(dāng)然，若和央行5年期基準(zhǔn)利率4.90%相比，當(dāng)前5年期報價利率LPR則相對更低。

    從房地產(chǎn)的角度看，易居研究院的數(shù)據(jù)，2019年10月份，4個一線城市首套房的LPR房貸利率為5.23%，相比9月份的5.21%略有上升，上升幅度為2bp，即0.02個百分點(diǎn)。同時，4個一線城市二套房的LPR房貸利率為5.61%，相比9月份的5.58%略有上升，上升幅度為3bp，即0.03個百分點(diǎn)。上海的房貸利率相對變化最為明顯，其中首套房利率上升5bp，二套房上升6bp。不過在實際操作中，情況卻大相徑庭。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道從兩位滬上國有大行和股份行高管處了解到，房貸利率掛鉤LPR之后，上海當(dāng)前執(zhí)行房貸利率為首套個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR減20基點(diǎn)，二套個人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+60基點(diǎn)。以此計算，上海房貸利率為首套房最低4.65%，二套房最低5.45%。

    從此類房貸利率數(shù)據(jù)可以看出兩個特點(diǎn)。第一、一線城市采用新的利率定價機(jī)制后，利率變動其實不大，只有微小的變動，進(jìn)一步體現(xiàn)了利率穩(wěn)定的導(dǎo)向。第二、首套房和二套房的利率變動方面，二套房利率的變動幅度稍微更大一點(diǎn)。

    本月，7個二線城市首套房的LPR房貸利率為5.67%，相比9月份的5.64%略有上升。同時，7個二線城市二套房的LPR房貸利率為5.99%，相比9月份的5.94%也是略有上升，上升幅度為5bp。蘇州的首套房貸利率出現(xiàn)下降，相比上個月下降8bp，不過整體仍維持在高位，為6.05%。

    從此類房貸利率數(shù)據(jù)可以看出兩個特點(diǎn)。第一、二線城市中首套房的利率上升幅度并不大，而二套房的利率上升幅度相對大。第二、橫向?qū)Ρ瓤?，二線城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超過一線城市，這和二線城市房地產(chǎn)政策近期略偏緊的因素有關(guān)。

    3個三四線城市樣本中，首套房的LPR房貸利率為5.59%，相比9月份的5.64%略有下降，下降幅度為5bp，即0.05個百分點(diǎn)。同時，3個三四線城市二套房的LPR房貸利率為5.83%，相比9月份的5.88%略有下降，下降幅度為5bp，即0.05個百分點(diǎn)。

    隨著LPR定價機(jī)制改革的推進(jìn)，未來房貸利率的定價方式和利率水平等都會發(fā)生變化，進(jìn)而也會影響住房按揭貸款的成本，即月供金額的大小?；谇懊?4個城市的統(tǒng)計結(jié)果，以“100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款案例進(jìn)行成本測算，進(jìn)而觀察LPR貸款利率下購房者的月供壓力發(fā)生了什么變化。

    從測算結(jié)果可以看出，14個城市在執(zhí)行LPR貸款利率后，首套房的月供額比過去增加了6元，而二套房的月供額比過去增加了15元。雖然略有上升，但基本上不會對購房者形成太多干擾，或者說是可以忽略不計的。而從城市結(jié)構(gòu)上看，二線城市的負(fù)擔(dān)增加相對會大一點(diǎn)，而三四線城市則沒有太明顯的負(fù)擔(dān)，甚至有減負(fù)的現(xiàn)象。

    引導(dǎo)資金更多流入實體經(jīng)濟(jì)

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時表示，國慶長假后，全國住房按揭貸款市場執(zhí)行了新的定價機(jī)制，LPR定價模式有助于實現(xiàn)利率市場化的導(dǎo)向。而各地將基于因地制宜、因城施策的思路，基于各地樓市情況和房地產(chǎn)金融情況，陸續(xù)落實地方性的LPR房貸政策。各大商業(yè)銀行將根據(jù)實際經(jīng)營狀況和房地產(chǎn)政策導(dǎo)向，基于LPR基礎(chǔ)利率和基點(diǎn)等要素，重新計算房貸利率和進(jìn)行房貸的發(fā)放。從測算中也可以看出，最新一期LPR利率的調(diào)整，并不會對按揭貸款的成本產(chǎn)生實質(zhì)性的影響，更多的影響還是體現(xiàn)為貸款定價方式的調(diào)整，即后續(xù)利率自我調(diào)整的空間會更大。

    東興證券表示：結(jié)構(gòu)性降息，意在穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期。從2002年以來，不同期限貸款基準(zhǔn)利率都是同步調(diào)整的。因此將這種結(jié)構(gòu)性降息解讀為穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期，延續(xù)之前對房地產(chǎn)金融偏緊的調(diào)控思路。東興證券認(rèn)為今年5月以來房地產(chǎn)金融政策持續(xù)偏緊將引導(dǎo)資金更多流入實體經(jīng)濟(jì)。

    此外由于按揭貸款額度不足，預(yù)計全國房貸利率仍將延續(xù)上行趨勢。8月份全國首套房貸平均利率為5.47%，二套房貸平均利率為5.78%，均已經(jīng)連續(xù)3個月上行，東興證券認(rèn)為這一趨勢或?qū)永m(xù)。主因房貸額度在上半年投放較多，下半年額度不足。分地區(qū)來看，不同城市房貸利率將受房貸供求和“一城一策”調(diào)控所決定。

    從目前行業(yè)基本面來講，也不支持對房地產(chǎn)金融寬松。受三四線城市較強(qiáng)支撐疊加低基數(shù)影響，8月房地產(chǎn)銷售超預(yù)期。8月單月銷售面積同比增長4.7%，為12個月來最高。8月單月的房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速10.5%，相較上個月上行2個百分點(diǎn)。累計開發(fā)投資同比增速10.5%，雖然有所下行但仍屬較高水平。因此較扎實的基本面不支持大面積的寬松政策出臺，無論是房地產(chǎn)金融政策還是以“限購限貸限售限簽”為代表的行政政策。

    降LPR和降息兩工具比較：如果未來5年期LPR下行，對房貸利率的影響力度弱于降息。此處降息特指改革L(fēng)PR形成機(jī)制之前的降低存貸款基準(zhǔn)利率。從本質(zhì)上講，商業(yè)銀行房貸利率定價是由自身資金成本、客戶信用資質(zhì)等因素決定。從資金成本角度，由于降息相比降LPR更有效的降低了銀行負(fù)債端綜合資金成本，故如果未來5年期LPR下行，對房貸利率的影響力度弱于降息。

    今年以來對房地產(chǎn)政策特別是金融政策持續(xù)偏緊張，和宏觀層面逆周期調(diào)節(jié)政策形成一定的分化。但目前房地產(chǎn)行業(yè)基本面較扎實，主要的幾項數(shù)據(jù)單月銷售面積、單月新開工、單月開發(fā)投資等增速尚未出現(xiàn)明顯下滑，不支持行業(yè)大面積的寬松政策出臺。我們建議配置高信用的龍頭房企，如保利、金地。理由有二：第一，偏緊的金融政策凸顯了高信用房企的融資優(yōu)勢；第二，看好龍頭利用低成本資金拿地進(jìn)而帶來的拿地集中度提升，而拿地集中度提升會向銷售集中度提升和業(yè)績集中度提升轉(zhuǎn)化。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，整體來看，LPR政策落地前后，各地銀行房貸利率不會發(fā)生較大變化。目前，各地房貸利率基本平穩(wěn)，出現(xiàn)明顯波動的不多，大部分銀行依然正常放款。從全國主要的一二線城市看，目前利率水平相比2019年二季度有輕微波動，但80%以上城市依然維持在過去2年的最低利率。所有城市的房貸利率相比2018年四季度，都沒有明顯上行。