北京二環(huán)外限競房開盤去化超8成 庫存積壓或引價(jià)格戰(zhàn)

    接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)前北京限競房普遍去化不足3成的市場環(huán)境下，超8成的去化水平算非常搶眼了。未來隨著供應(yīng)的不斷加大，區(qū)域分化也將加劇，四環(huán)內(nèi)區(qū)位好供應(yīng)少，競爭相對少，項(xiàng)目出清周期會比較快，而四環(huán)外尤其是南部片區(qū)，供應(yīng)量大，競爭也會更加激烈，去化難度大的區(qū)位屬性不好的限競房有可能開始價(jià)格戰(zhàn)。

    二環(huán)外項(xiàng)目開盤去化超8成

    今日，北京最受關(guān)注的限競房項(xiàng)目之一佑安府開盤，現(xiàn)場人聲鼎沸。證券時(shí)報(bào)記者了解到，此次開盤180套房源，到場200多位驗(yàn)資選房者（此前意向登記時(shí)首套驗(yàn)資金額需要300萬元），并采取公證搖號的方式選房，當(dāng)日剩余房源不足30套，去化率超過8成。

    “這個(gè)去化水平在當(dāng)前限競房普遍去化不足3成的市場情況下，算得上非常搶眼了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

    該項(xiàng)目之所以受關(guān)注，是因?yàn)檫@是近年來北京少有的三環(huán)內(nèi)新盤，而且是限競房（土地出讓方式為“限房價(jià)、競地價(jià)”），銷售均價(jià)不超過79459元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過83432元/平方米，而與之一路之隔、10天前取證的商品房項(xiàng)目中國璽（二期），銷售單價(jià)已經(jīng)超過11萬元/平方米，周邊的老舊小區(qū)二手房成交價(jià)也超過6.6萬元/平方米。

    由于三環(huán)內(nèi)接近二環(huán)的居住、商業(yè)用地極為稀缺，該項(xiàng)目用地當(dāng)年出讓時(shí)競爭也是相當(dāng)激烈，當(dāng)時(shí)吸引了保利+首開+龍湖+招商+西鐵營一級、中糧+首創(chuàng)+五礦+遠(yuǎn)洋、金茂+世茂+國瑞、碧桂園、中海、九龍倉、萬科、金地、金融街、平安等10多家房企及聯(lián)合體參與競拍，現(xiàn)場房企爭搶格外激烈，開拍剛半小時(shí)，第41輪報(bào)價(jià)就達(dá)到上限78.7億元，溢價(jià)率49.9%，最終經(jīng)過68輪競價(jià)、歷時(shí)近一個(gè)小時(shí)時(shí)間，由世茂+金茂+國瑞聯(lián)合體以78.7億元加54%自持面積的代價(jià)競得，該地也成為2017年北京總價(jià)第二貴的地塊。

    證券時(shí)報(bào)記者了解到，11月中旬開盤的限競房項(xiàng)目金融街·融府，開盤去化率也超過8成，該項(xiàng)目位于北京豐臺區(qū)西南三環(huán)外。

    “未來隨著限競房的大量入市，區(qū)域分化更加明顯。由于北京四環(huán)內(nèi)已經(jīng)不再批住宅用地了，四環(huán)內(nèi)區(qū)位好供應(yīng)少，競爭相對少，項(xiàng)目出清周期會比較快，而四環(huán)外尤其是南部片區(qū)，供應(yīng)量大，競爭也會更加激烈，估計(jì)明年會有價(jià)格調(diào)整。”V房CEO司智接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說。

    庫存積壓或引價(jià)格戰(zhàn)

    除了個(gè)別四環(huán)內(nèi)限競房項(xiàng)目去化率較高外，北京大部分限競房的成交情況遠(yuǎn)不如逾期。據(jù)張大偉統(tǒng)計(jì)，目前已入市的31個(gè)項(xiàng)目18580套限競房，網(wǎng)簽套數(shù)只有3391套，簽約均價(jià)為48885元每平米，按此計(jì)算簽約比例只有18.3%。“因?yàn)橛行╉?xiàng)目剛?cè)〉妙A(yù)售證，即使計(jì)算所有項(xiàng)目的真實(shí)銷售，已入市這些項(xiàng)目平均去化只有3成多，相比之前的4成繼續(xù)下滑。”他說。

    已入市的限競房去化不佳，待入市的限競房供應(yīng)量還不小。隨著11月26日8宗限競房用地的成交，北京累計(jì)供應(yīng)的限競房用地合計(jì)已經(jīng)多達(dá)80宗。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，這80宗限競房用地規(guī)劃建筑面積高達(dá)774萬平方米，按照90/70（90平方米以下住房面積占比70%以上）占大部分計(jì)算，北京已經(jīng)成交的土地將形成超過7萬套限競房，除去年內(nèi)已經(jīng)入市的近2萬套限競房，未來一年北京將入市的限競房還有5萬套以上。

    據(jù)張大偉測算，年內(nèi)北京累計(jì)入市的31個(gè)限競房項(xiàng)目合計(jì)貨值大概1000億元，網(wǎng)簽成交金額只有150億元，而真實(shí)銷售數(shù)據(jù)只有280億元左右，也就是已經(jīng)積壓了640億元成為庫存（如果計(jì)算車位等部分，庫存已經(jīng)超過700億元）。

    “已供應(yīng)的限競房用地80宗，可提供7萬套房源，而市場需求可能只有3萬-4萬套，這種情況下，只有產(chǎn)品做到比商品房更好，才能吸引有限的需求。未來限競房市場是10%的項(xiàng)目很好過，30%的項(xiàng)目不好過，30%的項(xiàng)目不難過，30%的項(xiàng)目很難過。”張大偉說，目前，部分項(xiàng)目銷售價(jià)格有所調(diào)整，隨著后續(xù)供應(yīng)量的繼續(xù)上升，去化難度加大的區(qū)位屬性不好的限競房有可能開始價(jià)格戰(zhàn)。