北京寫字樓“去中心化”加速 核心CBD高租金擠出效應(yīng)顯現(xiàn)

    近日，多家機構(gòu)發(fā)布了前三季度北京寫字樓市場的相關(guān)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，金融街、中關(guān)村等核心商圈，空置率仍維持在極低水平，供求緊張帶動租金上升，從而使得寫字樓需求進一步外溢至非核心商圈，北京寫字樓市場“去中心化”趨勢明顯。

    根據(jù)第一太平戴維斯的預(yù)測，未來3至5年內(nèi)北京將有約200萬平方米的甲級寫字樓供應(yīng)入市，將在下一個5年期間內(nèi)有效增加18%至20%的供應(yīng)量，這對市場格局將產(chǎn)生較大影響，意味著租戶將有更多選擇和談判的權(quán)利，未來北京寫字樓市場很可能從房東市場轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥绞袌觥?/p>

    “去中心化”加速

    近期發(fā)布的2018年第三季度北京寫字樓租賃市場檢測報告則顯示，截至9月30日，北京甲級寫字樓成交量324萬平米，三季度當(dāng)季租賃成交約134萬平米。北京全市甲級寫字樓空置面積共計128.3萬平米，三季度當(dāng)季空置率約為10.6%，環(huán)比上升1.7%。

    租金方面，辦法數(shù)據(jù)顯示，包含物業(yè)費在內(nèi)，北京三季度寫字樓整體平均成交租金為13.9元/天/平米，環(huán)比上升1.2%，而乙級寫字樓平均租金7.1元/天/平米，環(huán)比下降0.2%。

    在整體空置率上升的背景下，核心區(qū)土地供應(yīng)日益稀少，新增甲級寫字樓供應(yīng)量將逐年縮減，區(qū)域內(nèi)部的板塊調(diào)整進一步加劇，北京寫字樓市場“去中心化”正在加速。

    這在供需兩側(cè)的數(shù)據(jù)均有所顯現(xiàn)，第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，2018年前三季度，以望京、亞奧、麗澤等為代表的非核心及新興商務(wù)區(qū)寫字樓市場存量，十年來首次超過了以CBD、金融街、中關(guān)村為代表的傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)存量。

    而在需求端，第一太平戴維斯指出，2014年，非核心區(qū)供應(yīng)量增長釋放了大量辦公需求，三年來非核心區(qū)吸納量（承租量）已遙遙領(lǐng)先于核心區(qū)。

    其中，核心商務(wù)區(qū)高租金的“擠出效應(yīng)”和非核心商務(wù)區(qū)交通條件的改善，被認(rèn)為是北京寫字樓市場“去中心化”的兩大推手。

    第一太平戴維斯指出，租金成本仍是企業(yè)辦公選址時的首要考慮因素。今年6月，世邦魏理仕曾發(fā)布報告稱，北京金融街地段的寫字樓租金水平全球第三，僅次于香港中環(huán)和和倫敦西區(qū)。非核心區(qū)的租金優(yōu)勢，成為了吸引寫字樓需求外溢的重要因素。

    實際上，北京核心商務(wù)區(qū)的寫字樓供求關(guān)系向來緊張，辦法數(shù)據(jù)顯示，三季度中關(guān)村和金融界的寫字樓空置率分別僅為1.1%和1.0%，燕莎區(qū)域空置率也僅有5.8%。

    有商辦地產(chǎn)分析人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道，因為受北京新版“禁限目錄”、嚴(yán)禁在東、西、北五環(huán)和南四環(huán)以內(nèi)新建寫字樓項目的影響，北京核心商務(wù)區(qū)寫字樓供應(yīng)未來很難增加，供求緊張還會持續(xù)，價格高企的現(xiàn)狀難以改變，寫字樓需求外溢或還將持續(xù)。

    同時，非核心商務(wù)區(qū)交通通達(dá)性不斷提升。據(jù)了解，目前，除麗澤金融商務(wù)區(qū)外，北京各非核心商務(wù)區(qū)都至少有一條地鐵線路可以通達(dá)。而聯(lián)通麗澤區(qū)域的14號線和16號線也將分別于2019年、2020年貫通，屆時將極大提升區(qū)域通達(dá)性和商務(wù)氛圍。

    轉(zhuǎn)型共享辦公

    在市場整體發(fā)生變化的時候，北京寫字樓市場的需求結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化。

    在2018年上半年，第一太平戴維斯高級董事溫書閱在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道專訪時表示，寫字樓消費結(jié)構(gòu)在近兩年來發(fā)生比較大的變化，核心商圈租用面積很大一部分來源于新興高科技、金融和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、包括聯(lián)合辦公的一些企業(yè)，它們對寫字樓的需求都在擴張。這些企業(yè)的擴張，又給其上下游的服務(wù)業(yè)，比如咨詢公司，律所、會計師事務(wù)所，帶來了極大的擴張。

    不過，隨著政策背景和企業(yè)發(fā)展形勢的變化，其對寫字樓市場的影響也開始顯現(xiàn)。

    這在新興金融企業(yè)相對集中的CND區(qū)域體現(xiàn)尤為明顯。隨著大量互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)“人去樓空”，辦法數(shù)據(jù)顯示，三季度，CBD區(qū)域的寫字樓租戶中，非銀行的金融類企業(yè)的租用面積占比從一、二季度的38%和30%，驟降至18%，帶動CBD區(qū)域的寫字樓空置率也從一、二季度的11.6%和11.7%，上升至12.7%。

    多位分析人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟報道指出，隨著北京非核心商務(wù)圈的供應(yīng)量將在未來幾年內(nèi)激增和市場需求情況的進一步變化，部分甲級寫字樓開始醞釀轉(zhuǎn)型，如何尋找到新的潛在需求客戶，成為其中的焦點。

    11月22日，中海商業(yè)旗下的商務(wù)聯(lián)合辦公品牌OFFICEZIP的項目負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟報道介紹，中海財富中心所在的寫字樓，此前10年整體租賃給了一家商業(yè)銀行，租期到期后中海方面收回了寫字樓，經(jīng)過改造升級，將整棟寫字樓整體作為共享辦公空間項目開始運營。

    這并非孤例，21世紀(jì)經(jīng)濟報道注意到，在CBD僑福芳草地、北辰世紀(jì)中心等多個傳統(tǒng)甲級寫字樓，在近期均有共享辦公領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型嘗試。

    一位共享辦公服務(wù)商從業(yè)人士表示，此前，北京的共享辦公場所，大多集中于乙級寫字樓、創(chuàng)意園區(qū)或改建的廠房內(nèi)，而現(xiàn)在加速進軍甲級寫字樓，“既是甲級寫字樓在尋求初創(chuàng)企業(yè)、中小企業(yè)辦公需求的新的增長點，也是共享辦公領(lǐng)域市場分化，部分企業(yè)和服務(wù)商競爭高端領(lǐng)域的必然選擇。”

    而辦法數(shù)據(jù)則在上述報告中指出，傳統(tǒng)辦公市場需求在當(dāng)前市場環(huán)境下已形成結(jié)構(gòu)化的改變趨勢，以城市更新為推動點的新辦公類產(chǎn)品將會推動及承接符合實際市場的新客戶需求。