高房?jī)r(jià)“拖垮”IPO項(xiàng)目 華圖山鼎欲跨界搞教育？

    證券時(shí)報(bào)記者 簡(jiǎn)星堰

    太現(xiàn)實(shí)了，高房?jī)r(jià)不僅能阻斷人才的流入，也能讓上市公司IPO募投項(xiàng)目停滯不前！

    7月23日，華圖山鼎（300492）發(fā)布公告，將終止部分募集資金投資項(xiàng)目，并將結(jié)余募集資金永久補(bǔ)充流動(dòng)資金。

    證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到，上述項(xiàng)目為華圖山鼎IPO募投項(xiàng)目，曾計(jì)劃在成都、西安、北京、深圳等地購(gòu)置辦公樓進(jìn)行“區(qū)域業(yè)務(wù)拓展中心建設(shè)”。但在上市近五年后，華圖山鼎該項(xiàng)目投入進(jìn)度僅3成，終因成都等地房?jī)r(jià)上漲較多而終止實(shí)施。

    從另一個(gè)層面來(lái)看，自2019年華圖投資拿下該上市公司控股權(quán)后，外界一直預(yù)期將有教育資產(chǎn)注入，此次終止原上市公司建筑設(shè)計(jì)募投項(xiàng)目，也可能是上市公司戰(zhàn)略的改變。

    投入進(jìn)度僅為33%

    華圖山鼎前身為山鼎設(shè)計(jì)，公司大本營(yíng)在成都，2015年12月23日正式登陸創(chuàng)業(yè)板。山鼎設(shè)計(jì)主要從事向客戶提供建筑工程設(shè)計(jì)及相關(guān)咨詢服務(wù)，包括項(xiàng)目前期咨詢、概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及施工配合等服務(wù)。

    彼時(shí)，山鼎設(shè)計(jì)IPO公開發(fā)行股票2080萬(wàn)股，最終募集資金凈額為1.07億元，計(jì)劃投入“區(qū)域業(yè)務(wù)拓展中心建設(shè)”和“總部建設(shè)”等項(xiàng)目，投資金額分別為7829.23萬(wàn)元和9060萬(wàn)元。

    需要指出的是，華圖山鼎此次終止的項(xiàng)目正是當(dāng)年IPO募投項(xiàng)目之一，即在成都、西安、北京、上海、深圳核心區(qū)域購(gòu)置辦公場(chǎng)所的“區(qū)域業(yè)務(wù)拓展中心建設(shè)”項(xiàng)目。

    在招股書中，該上市公司曾提到，上述項(xiàng)目分別輻射西南、西北、華北、華東和華南等地區(qū)，意在進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展，實(shí)現(xiàn)全國(guó)化戰(zhàn)略布局的需要；同時(shí)，適應(yīng)區(qū)域業(yè)務(wù)特點(diǎn)，提升客戶服務(wù)能力的需要。

    招股書披露，上述項(xiàng)目原本計(jì)劃建設(shè)三年，累計(jì)引進(jìn)22名高端設(shè)計(jì)人才，建設(shè)113人設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，配套10名管理人員，增強(qiáng)整體建筑設(shè)計(jì)實(shí)力，項(xiàng)目募集資金包括房屋購(gòu)置費(fèi)、裝修費(fèi)、設(shè)計(jì)人員獵頭費(fèi)等。

    以西南地區(qū)為例，山鼎設(shè)計(jì)招股書指出，就公司所在地成都而言，新出臺(tái)的《四川省成都天府新區(qū)總體規(guī)劃（2010-2030）》將圍繞再造一個(gè)“產(chǎn)業(yè)成都”的核心目標(biāo)，大力發(fā)展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)、高端服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)，把天府新區(qū)建設(shè)成以現(xiàn)代制造業(yè)為主、高端服務(wù)業(yè)集聚，宜業(yè)、宜商、宜居的國(guó)際化現(xiàn)代新城區(qū)，形成現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代生活、現(xiàn)代都市三位一體協(xié)調(diào)發(fā)展的示范區(qū)。天府新區(qū)規(guī)劃面積為1578平方千米，預(yù)計(jì)在2030年新區(qū)城鎮(zhèn)人口將達(dá)到580~630萬(wàn)人。

    在此背景下，山鼎設(shè)計(jì)認(rèn)為，天府新區(qū)、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)和兩江新區(qū)的規(guī)劃前景為西南地區(qū)的持續(xù)發(fā)展提供了政策保障，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推進(jìn)，也將帶動(dòng)本地區(qū)固定資產(chǎn)投資和建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為建筑設(shè)計(jì)行業(yè)提供較為廣闊的市場(chǎng)空間。

    基于這樣的邏輯，山鼎設(shè)計(jì)“區(qū)域業(yè)務(wù)拓展中心建設(shè)”項(xiàng)目為原計(jì)劃在成都、西安、北京、上海、深圳核心區(qū)域購(gòu)置辦公場(chǎng)所，擬投入募集資金3757.95萬(wàn)元。

    但事與愿違，根據(jù)7月23日最新公告，成都、西安、北京、上海、深圳等區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格上漲較多，公司未在預(yù)計(jì)建設(shè)期內(nèi)找到合適的辦公場(chǎng)所。因此，為進(jìn)一步提高募集資金的使用效率，上市公司擬終止對(duì)“區(qū)域業(yè)務(wù)拓展中心建設(shè)”項(xiàng)目的繼續(xù)投入，并將上述項(xiàng)目結(jié)余募集資金永久補(bǔ)充流動(dòng)資金。

    證券時(shí)報(bào)·e公司記者注意到，截至2020年6月底，上述募投項(xiàng)目已累計(jì)投入1233.11萬(wàn)元，投入進(jìn)度僅為32.81%；加上利息收入142.59萬(wàn)元，項(xiàng)目募集資金結(jié)余2667.43萬(wàn)元。

    成都“地王”頻現(xiàn)

    進(jìn)入2020年，房企對(duì)成都土拍市場(chǎng)的熱情不減，多次觸及最高限價(jià)。今年3月19日，成都新都區(qū)三河街道一宗63.57畝土地上市拍賣，土地用途類型為純住宅，起拍價(jià)5250元每平方米。據(jù)悉，龍湖、保利、旭輝等共16家房企報(bào)名參與拍賣，最終上海大發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以11800元每平米樓面價(jià)拿下該地塊，溢價(jià)幅度達(dá)到124.76%。

    4月2日，成都還曾拍賣出讓兩宗住宅用地，合計(jì)約150畝。其中，位于成都錦江區(qū)的另一宗地塊凈用地面積約131畝，起拍樓面價(jià)15600元每平米。據(jù)悉，建發(fā)地產(chǎn)競(jìng)得該宗地塊，成交樓面價(jià)19800元每平米，溢價(jià)率26.92%，無(wú)償移交比例為7%。考慮到無(wú)償移交比例，彼時(shí)建發(fā)地產(chǎn)拍地樓面價(jià)或許比2019年華發(fā)集團(tuán)拿地價(jià)更高。

    7月2日，成都新都區(qū)和高新區(qū)有兩宗地塊公開拍賣，競(jìng)拍持續(xù)火爆激烈，“地王”再次易主。

    在兩宗土地拍賣中，最重要也是最引人注目的就是二號(hào)宗地，該宗土地位于高新區(qū)中和街道會(huì)龍社區(qū)7組（原會(huì)龍村12社）、勁松社區(qū)10組（原勁松村12社、13社、14社），其土地面積約41.88畝，是一宗純住宅用地。

    證券時(shí)報(bào)·e公司記者了解到，此次土地拍賣采取“設(shè)定最高限價(jià)+競(jìng)向政府無(wú)償移交租賃住房建筑面積比例”方式進(jìn)行拍賣，土地起拍樓面地價(jià)為14800元每平米。

    實(shí)際上，此次土拍是高新區(qū)最高起拍價(jià)，也是成都第二高，目前最高起拍價(jià)為成都錦江區(qū)的15600元每平米。最終由渝太地產(chǎn)以成交樓面價(jià)20700元每平米競(jìng)得二號(hào)宗地，溢價(jià)率達(dá)到39.86%，成交總價(jià)則為11.56億元。需要指出的是，高新區(qū)此次土拍刷新了成都土地最高成交單價(jià)，也讓成都住宅土拍樓面價(jià)首次突破了每平米兩萬(wàn)元的大關(guān)。

    從客觀來(lái)說(shuō)，住宅用地的土拍價(jià)格走高，并不能代表商業(yè)用地的趨勢(shì)，因?yàn)楦鞯貫榱苏猩桃Y需要，往往會(huì)給予企業(yè)更多優(yōu)惠政策和很低的商住用地起拍價(jià)。

    不過(guò)，水漲船高，該漲還得漲，尤其是高新區(qū)和天府新區(qū)等核心商業(yè)區(qū)。

    今年5月12日，成都高新區(qū)1宗商住用地成功出讓，最終合景泰富以5.16億元競(jìng)得，樓面價(jià)16600元每平米，溢價(jià)率38.33%。據(jù)悉，該地塊位于高新區(qū)天府三街與富華南路交匯處，地塊面積3.11萬(wàn)平米，用途為商住用地，容積率2，建筑密度40%。

    同月28日，成都天府新區(qū)興隆湖約43畝住商用地，吸引了十余家品牌房企參與競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)多輪出價(jià)達(dá)到最高限價(jià)。最終，該宗地被德信斬獲，成交樓面價(jià)17299元每平米，溢價(jià)率80%，續(xù)競(jìng)配建并無(wú)償移交住房面積比例為1%。

    華圖山鼎意欲何為？

    的確，現(xiàn)實(shí)卻很殘酷！

    當(dāng)初IPO，山鼎設(shè)計(jì)判斷準(zhǔn)了房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展趨勢(shì)，卻未能從中分得多少紅利。

    在上市后的四個(gè)完整年度中（2016年~2019年），山鼎設(shè)計(jì)營(yíng)業(yè)收入分別為1.58億元、1.5億元、2.16億元和2.14億元，增長(zhǎng)率分別為-14.96%、-4.94%、44.02%和-1.02%；扣非后，凈利潤(rùn)則分別為1891萬(wàn)元、1553萬(wàn)元、2675萬(wàn)元和1781萬(wàn)元，增長(zhǎng)率分別為-25.39%、-17.89%、72.28%和-33.43%。

    最終在2019年9月，華圖宏陽(yáng)投資有限公司（簡(jiǎn)稱華圖投資）作價(jià)7.5億元受讓山鼎設(shè)計(jì)30%股權(quán)，成為這家上市公司新任控股股東。

    在業(yè)內(nèi)看來(lái)，山鼎設(shè)計(jì)控股權(quán)易主，或許意味著華圖投資的母公司北京華圖宏陽(yáng)教育文化發(fā)展股份有限公司（簡(jiǎn)稱華圖教育）可能借殼山鼎設(shè)計(jì)。

    此前，有業(yè)內(nèi)人士曾指出，華圖教育明顯是有備而來(lái)，收購(gòu)山鼎設(shè)計(jì)30%的股權(quán)，這是華圖教育借殼山鼎設(shè)計(jì)的第一步，先變更控制權(quán)，再進(jìn)行資產(chǎn)注入。

    天眼查顯示，華圖教育成立于2003年，注冊(cè)資本為4.2億元，經(jīng)營(yíng)范圍包括組織文化交流、出版策劃、編輯服務(wù)等業(yè)務(wù)。其中，易定宏、伍景玉為夫妻關(guān)系，并簽訂了《一致行動(dòng)協(xié)議》，為華圖教育的實(shí)際控制人，合計(jì)持有華圖教育39.67%的股份。

    目前，華圖教育在公務(wù)員培訓(xùn)領(lǐng)域份額為12.7%，是目前國(guó)內(nèi)職業(yè)教育最大的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)之一。截至2019年9月，華圖教育已經(jīng)在全國(guó)擁有超過(guò)1000家直營(yíng)學(xué)習(xí)中心，員工超過(guò)10000人，年培訓(xùn)學(xué)員100萬(wàn)人以上。

    但需要指出的是，華圖教育2011年完成股改，2012年曾啟動(dòng)IPO輔導(dǎo)備案，2014年7月掛牌新三板，2015年借殼A股新都酒店上市未成功，2016年借殼揚(yáng)子新材未成功，2017年6月遞交A股上市申請(qǐng)，但由于審查程序等原因，其改計(jì)劃赴港上市，2018年3月向港交所遞交上市申請(qǐng)，2018年10月再次遞交申請(qǐng)資料，依然未果。

    如今，華圖投資已經(jīng)控股華圖教育近一年時(shí)間，外界對(duì)華圖教育等教育類資產(chǎn)置入上市公司的預(yù)期一直存在。從這個(gè)角度來(lái)分析，華圖山鼎若真有意將從主營(yíng)建筑設(shè)計(jì)跨界至教育領(lǐng)域，那么自然沒(méi)必要繼續(xù)對(duì)建筑設(shè)計(jì)IPO募投項(xiàng)目追加投入。