奧園收購京漢收官 拉開地產(chǎn)收并購升級(jí)大幕

    近日，在宣布收購京漢股份三個(gè)月之后，千億房企奧園就火速重組京漢董事會(huì)，5名奧園背景的高管加入，京漢這家河北開發(fā)商，正式成為廣東奧園旗下成員企業(yè)。

    收并購能讓企業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式增長，此前萬科收購浙江南都、融創(chuàng)收購萬達(dá)文旅，都讓他們實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的躍升。年初，奧園定下了今年銷售增長12%的目標(biāo)，而通過此次收購，可以進(jìn)一步豐富土地儲(chǔ)備，更快實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

    值得關(guān)注的是，奧園收購京漢，是今年以來房地產(chǎn)行業(yè)第一宗公司層面的股權(quán)收購案，近年席卷地產(chǎn)行業(yè)的收并購潮正在升級(jí)，已經(jīng)從項(xiàng)目收購擴(kuò)展至股權(quán)并購，預(yù)計(jì)接下來還會(huì)發(fā)生不少此類案例，如泰禾正在尋找戰(zhàn)略股東，創(chuàng)始人黃其森甚至愿意讓出控制權(quán)。

    行業(yè)兼并整合的大勢之下，不少中小型房企即將易主，行業(yè)座次將發(fā)生巨變，甚至很多知名的房地產(chǎn)品牌、名噪一時(shí)的行業(yè)大佬，都會(huì)漸漸消失于地產(chǎn)江湖。

    三個(gè)月高效收購

    7月15日，奧園收購京漢的征程迎來新節(jié)點(diǎn)，京漢在深圳舉行了2020年第三次臨時(shí)股東大會(huì)，新的董監(jiān)高管理團(tuán)隊(duì)誕生。

    其中有6名高管來自奧園系。京漢新任董事長馬軍兼任奧園集團(tuán)執(zhí)行董事、營運(yùn)總裁、奧園地產(chǎn)集團(tuán)總裁。京漢新董事陳勇、郭士國仍在奧園集團(tuán)擔(dān)任副總裁。新董事、總裁申司昀，新任董秘蔣南、新任財(cái)務(wù)總監(jiān)林斌則剛從奧園離職。

    值得一提的是，京漢新一屆獨(dú)立董事中，出現(xiàn)一位地產(chǎn)名將——曲詠海。他曾在央企中海地產(chǎn)集團(tuán)工作22年；之后離開中海創(chuàng)業(yè)，現(xiàn)任深圳大海智地房產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營管理有限公司董事長。

    從宣布股權(quán)收購到新管理團(tuán)隊(duì)接棒，奧園僅用時(shí)三個(gè)月。這離不開奧園緊湊而清晰的收購流程規(guī)劃，將戰(zhàn)線大大縮短。

    4月7日，奧園收購京漢邁出關(guān)鍵一步，簽署《股份收購框架協(xié)議》并將5000萬元誠意金匯入共管賬戶；5月19日正式簽署了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，京漢把2.29億股、29.302%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給奧園，轉(zhuǎn)讓價(jià)款11.60億元。

    這是一場承債式收購，對于京漢所背負(fù)的債務(wù)，奧園以轉(zhuǎn)讓價(jià)款中的7.19億元相抵銷。

    雙方的交割和付款流程有兩個(gè)關(guān)鍵步驟。首先，奧園收購京漢的債權(quán)（股份質(zhì)押形式），辦理股權(quán)解押，共用1億現(xiàn)金+7.19億債務(wù)抵銷，完成第一期的股份轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付。

    6月24日，京漢被質(zhì)押股份全部解押，29.302%股份劃至奧園名下，奧園正式成為京漢第一大股東、實(shí)際控制人。

    第二個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是，按照協(xié)議，奧園在7月15日后3個(gè)工作日內(nèi)，將剩余轉(zhuǎn)讓款扣減誠意金后的余額（粗算2.91億元）支付至京漢賬戶，誠意金將解付至奧園賬戶。據(jù)京漢內(nèi)部人士確認(rèn)，各筆款項(xiàng)支付都按收購協(xié)議的約定進(jìn)行。

    此外，奧園還將為京漢提供5億元的流動(dòng)性支持。7月15日的京漢股東大會(huì)，審議通過了有關(guān)借款協(xié)議。奧園將向京漢提供累計(jì)總額不超過5億元、期限不超過12個(gè)月的借款。京漢將以實(shí)際借款金額為基數(shù)，按照年利率8%支付借款利息。

    這樣，實(shí)際用時(shí)不足兩個(gè)月，奧園便完成了對京漢的股權(quán)交割和管理團(tuán)隊(duì)改選。

    “錢貨兩訖”后，2020年房地產(chǎn)行業(yè)首宗股權(quán)并購案塵埃落定，讓原本就不平靜的地產(chǎn)江湖翻出更多浪花。

    奧園加速奔跑

    收購京漢是首次邁入千億俱樂部后，奧園的第一個(gè)大動(dòng)作。

    奧園是近年來發(fā)展迅猛的房地產(chǎn)公司之一。2019年，奧園總體銷售額達(dá)1330.6億元，首次進(jìn)入千億俱樂部；2016年至2019年，奧園地產(chǎn)銷售年復(fù)合增長率達(dá)66%，高于行業(yè)平均水平。

    收購京漢，會(huì)給奧園提供豐厚的土儲(chǔ)，讓其進(jìn)入原本相對薄弱的華北市場，而且相比招拍掛凈地成本也更低。

    財(cái)報(bào)顯示，京漢股份土地儲(chǔ)備總建筑面積約123.7萬平方米、貨值約100多億元。華創(chuàng)證券認(rèn)為，收購京漢有利于奧園擴(kuò)儲(chǔ)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域深耕，提高市場份額。

    一個(gè)可參考的案例是，2017年，融創(chuàng)“世紀(jì)并購”萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目，增加了可售貨值6500億元。從2017年開始，融創(chuàng)進(jìn)入行業(yè)四強(qiáng)，并保持至今。

    在愈加激烈的市場中，頭部房企、千億房企都在試圖通過收并購來擴(kuò)大市場份額，截至去年底，市場中共有34家千億房企，正在尋求快速突圍，下一步必然是沖擊2000億。

    對于奧園這樣的后起之秀而言，這樣的收購動(dòng)作意義更為重大。招銀國際表示，收購京漢利好奧園完成銷售目標(biāo)；另一家深圳券商認(rèn)為，奧園將加快在全國市場、尤其華北的布局，加速奔向兩千億。

    對于京漢來說，成為奧園旗下企業(yè)后，將迎來新的發(fā)展階段。作為河北本地頭部開發(fā)商，談及京漢股份的“雄安基因”時(shí)，新任管理層表示，京漢看好京津冀都市圈尤其是雄安新區(qū)、環(huán)北京地區(qū)未來發(fā)展。

    京漢總裁申司昀介紹，房地產(chǎn)開發(fā)是公司的主營業(yè)務(wù)，未來將繼續(xù)堅(jiān)持這一方向。“下半年京漢重心將放在盤活資產(chǎn)、追趕業(yè)績上，之后在此基礎(chǔ)上再做出2-3年的長期戰(zhàn)略規(guī)劃。”

    至此，京漢的奧園時(shí)代已經(jīng)開啟，創(chuàng)始人田漢退出了京漢管理層，但依然持股8.28%，位列第二大股東。

    股權(quán)并購潮來襲

    一個(gè)是新晉千億房企，一個(gè)是河北知名開發(fā)商，奧園收購京漢，標(biāo)的金額雖然不大，卻是房地產(chǎn)今年首宗公司層面的股權(quán)并購。

    在30多年的房地產(chǎn)歷史上，股權(quán)收購并不是很多，尤其是發(fā)生在上市公司之間的股權(quán)收購。十多年前，萬科收購南都，曾創(chuàng)下房地產(chǎn)股權(quán)收購之最，此后多年間，房地產(chǎn)市場進(jìn)入高速發(fā)展的黃金期，鮮有大公司之間的并購。

    最近幾年來，比較知名的房地產(chǎn)股權(quán)并購案例有，中交集團(tuán)以約60.13億港元收購綠城24.29%股份，恒大收購嘉凱城成控股股東，平安通過兩次收購拿下華夏幸福25.25%股份。

    還有即將要發(fā)生的一樁案例是泰禾引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，雖然還沒有確定最后的接盤方，但如若成行，這預(yù)計(jì)是今年最大的房地產(chǎn)股權(quán)并購案。

    這樣的案例可能會(huì)越來越多。2020年以來，行業(yè)下行疊加疫情影響，中小房企生存艱難，資金充裕的房企都在擇機(jī)并購，融創(chuàng)、萬科、中海等巨頭都積極投身其中，行業(yè)饕餮盛宴開席。

    3月份的業(yè)績會(huì)上，融創(chuàng)董事局主席孫宏斌表示：“我們判斷2020年將是洗牌年，今年并購的機(jī)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過以往任何一年。”

    恒大總裁夏海鈞早已經(jīng)嗅到行業(yè)風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，2019年便表示，銷售市場的“大餅”已定，未來的市場將是存量殘殺，大企業(yè)的擴(kuò)張更多通過中小企業(yè)被兼并收購實(shí)現(xiàn)。

    這兩年的“并購達(dá)人”、世茂集團(tuán)董事局副主席許世壇則認(rèn)為，今后的房地產(chǎn)將進(jìn)入“大魚吃大魚”的時(shí)代。

    全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌預(yù)計(jì)，百強(qiáng)房企將成為股權(quán)收購的理想標(biāo)的。“地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)收購將更多集中在高杠桿、資金鏈緊張的中型房企上，對于債權(quán)、法律糾紛復(fù)雜的小型房企的收購會(huì)減少。前20強(qiáng)、前50強(qiáng)大型房企將對收購有一定知名度、土地儲(chǔ)備的百強(qiáng)房企積極性更高。”

    億翰智庫也認(rèn)為，目前，在行業(yè)增速放緩之下，規(guī)模房企競爭加劇，行業(yè)集中度將繼續(xù)走高。對于50強(qiáng)之后的房企而言，競爭優(yōu)勢已不再明顯。

    在這種趨勢下，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將進(jìn)一步提升。去年，作為房企的并購?fù)跽?，孫宏斌帶領(lǐng)融創(chuàng)中國權(quán)益銷售進(jìn)入前三，而掉隊(duì)多年的世茂以大舉收并購成為黑馬，反超龍湖，挺進(jìn)前十。

    據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，TOP20、TOP50房企的權(quán)益銷售金額集中度，已經(jīng)分別從2016年的20.82%、39.71%提升至2019年的29.91%、43.47%。

    金地董事長凌克表示，現(xiàn)在中國前20名的開發(fā)商，占有全國的市場份額大致是25%-30%；但對比美國前20名的開發(fā)商，這個(gè)比例則是65%。這意味著，中國TOP20房企還有35個(gè)百分點(diǎn)之多的提升空間。

    萬科一位高管對記者表示，從美國市場的經(jīng)驗(yàn)來看，單個(gè)開發(fā)商占有的市場份額上限約6%，但中國市場很可能突破這個(gè)數(shù)字。

    在夏海鈞看來，三年以后，中國TOP10房企大概會(huì)占到全部銷售額的40%。TOP3巨頭更是將獨(dú)占20%（即3萬億元），這意味著，前三巨頭的市場占有率將逼近7%，他們大概率將在萬科、恒大、碧桂園、融創(chuàng)之間產(chǎn)生。