公募REITs發(fā)揮“頭雁效應(yīng)”激活“群雁活力” ?引領(lǐng)我國(guó)多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)開(kāi)啟新篇章

    本報(bào)記者 田鵬

    隨著國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布的《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》于8月1日起正式實(shí)施，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)自此開(kāi)啟了常態(tài)化發(fā)行新篇章。

    回顧試點(diǎn)工作期間，我國(guó)REITs市場(chǎng)建設(shè)蹄急步穩(wěn)，多層次REITs市場(chǎng)體系初見(jiàn)雛形。其中，公募REITs發(fā)展“一馬當(dāng)先”。從一級(jí)市場(chǎng)來(lái)看，“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪發(fā)展格局驅(qū)動(dòng)之下，公募REITs發(fā)行數(shù)量和募資規(guī)模不斷創(chuàng)下歷史新高；從二級(jí)市場(chǎng)來(lái)看，公募REITs產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了定價(jià)邏輯的深度重構(gòu)，在重新定價(jià)的動(dòng)態(tài)過(guò)程中，市場(chǎng)更為全面地關(guān)注資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)估值與二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律。

    在我國(guó)公募REITs提質(zhì)擴(kuò)面大步向前引領(lǐng)之下，我國(guó)多層次REITs市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“趕超”、產(chǎn)品加快全面市場(chǎng)化正計(jì)日程功。也正是在此背景之下，進(jìn)一步激活多層次市場(chǎng)活力、激發(fā)盤(pán)活存量資產(chǎn)能力成為下一步我國(guó)多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)的重要工作內(nèi)容之一。

    公募REITs市場(chǎng)發(fā)展

    或?qū)⒃俅翁崴?/strong>

    為打破我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施投融資領(lǐng)域面臨的資金供需錯(cuò)配局面，2020年4月份，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作。

    歷經(jīng)一年多時(shí)間的籌備，2021年6月份，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所上市，推動(dòng)試點(diǎn)工作正式進(jìn)入實(shí)操階段。而隨著2023年6月份4單擴(kuò)募項(xiàng)目上市，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)正式開(kāi)啟“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展新篇章。

    據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月16日，我國(guó)已有41只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs完成首發(fā)募資。與此同時(shí)，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，除了4只已順利完成擴(kuò)募外，至少還有9只正在籌劃、申請(qǐng)擴(kuò)募或接受審核之中。此外，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)參與主體也正持續(xù)向多元化拓展，涵蓋資產(chǎn)類(lèi)型由最初的收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流和污水處理四大主流類(lèi)型擴(kuò)容至水利設(shè)施、保障性租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、新能源發(fā)電等領(lǐng)域。

    一級(jí)市場(chǎng)保持著較高發(fā)行效率的同時(shí)，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs二級(jí)市場(chǎng)也從初期的高溢價(jià)發(fā)行、非理性上漲歷經(jīng)震蕩下行，再到年內(nèi)企穩(wěn)回升，基本走過(guò)了一個(gè)完整市場(chǎng)周期。

    據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月16日，已上市的41只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中，36只年內(nèi)錄得正收益。

    可以說(shuō)，過(guò)去三年，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)初步經(jīng)歷了完整的周期。在此期間，市場(chǎng)積極探討公募REITs投資屬性，股債兼具的特性被更深層次認(rèn)知，投資行為也逐步趨于理性；公募REITs高比例分紅、底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定、與股債相關(guān)性低，REITs產(chǎn)品的長(zhǎng)期投資價(jià)值和資產(chǎn)配置價(jià)值進(jìn)一步得到廣大投資者的認(rèn)可。此外，投資人群體也在不斷豐富，REITs投資策略不斷多元化，基于REITs投資策略的資管產(chǎn)品不斷創(chuàng)新。

    近日，國(guó)家發(fā)展改革委對(duì)外發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，部署推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行工作，完善了REITs發(fā)行的頂層設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)化了監(jiān)管流程，拓寬了資產(chǎn)準(zhǔn)入范圍，優(yōu)化了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益要求等。

    政策利好之下，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)發(fā)展或?qū)⒃俅翁崴?。戴德梁行不?dòng)產(chǎn)金融負(fù)責(zé)人劉慧表示，從亞洲來(lái)看，新加坡、日本等國(guó)家REITs市場(chǎng)發(fā)展建設(shè)已有20年時(shí)間，截至目前擁有產(chǎn)品分別為40只和58只。對(duì)比我國(guó)，僅3年時(shí)間，便已有41只REITs產(chǎn)品發(fā)行上市。預(yù)計(jì)到明年年底，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品數(shù)量有望亞洲排名第一。

    此外，市場(chǎng)人士表示，隨著發(fā)行人和投資者更加充分地博弈，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs或成為我國(guó)資本市場(chǎng)第一個(gè)真正完成市場(chǎng)化的大宗商品。

    多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)

    路雖遠(yuǎn)行則將至

    伴隨著公募REITs市場(chǎng)建設(shè)有序推進(jìn)，我國(guó)也在積極推進(jìn)持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS與Pre-REITs項(xiàng)目的儲(chǔ)備與立項(xiàng)，持續(xù)推動(dòng)形成多層次REITs市場(chǎng)的政策體系、發(fā)行體系與投資體系。

    從政策體系建設(shè)來(lái)看，從首發(fā)審核到持續(xù)擴(kuò)募、從信息披露到激勵(lì)約束、從二級(jí)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)到投資者管理，我國(guó)正持續(xù)完善REITs規(guī)則體系。

    例如，重視項(xiàng)目質(zhì)量把關(guān)，頒布并持續(xù)更新項(xiàng)目申報(bào)指引和審核關(guān)注事項(xiàng)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策體系日趨完善，市場(chǎng)逐步邁入高質(zhì)量發(fā)展；致力提振投資信心，積極配合與推動(dòng)REITs相關(guān)稅務(wù)政策、資產(chǎn)擴(kuò)募規(guī)則、會(huì)計(jì)類(lèi)規(guī)則指引先后落地；堅(jiān)持投資者教育與陪伴，接連組織開(kāi)展分行業(yè)業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)、投資者走進(jìn)原始權(quán)益人、投資大家談等品牌活動(dòng)，進(jìn)一步增進(jìn)了投資者對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)的了解，為投資者與項(xiàng)目方深入交流提供了平臺(tái)，加強(qiáng)與投資者溝通交流，維護(hù)投資者關(guān)系等。

    從投資體系建設(shè)來(lái)看，于投資者而言，Pre-REITs屬于純非標(biāo)，產(chǎn)品期限無(wú)法錯(cuò)配，因而Pre-REITs具有較低的流動(dòng)性和較高的收益；持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS屬于標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)，產(chǎn)品期限可以錯(cuò)配，流動(dòng)性稍差，但因?yàn)榻灰纵^少，因而估值較為穩(wěn)定；公募REITs屬于權(quán)益類(lèi)資產(chǎn)，具有較強(qiáng)的流動(dòng)性和相對(duì)穩(wěn)定的收益。

    于發(fā)行人而言，瑞思不動(dòng)產(chǎn)研究院院長(zhǎng)朱元偉表示，在國(guó)資“一利五率”考核體系的大背景下，盤(pán)活存量資產(chǎn)、提高管理效能是企業(yè)的必答題，多層次REITs產(chǎn)品可以與之契合，是服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的優(yōu)選。同時(shí)，市值管理被納入央企負(fù)責(zé)人業(yè)績(jī)考核已是大勢(shì)所趨，通過(guò)包括多層次REITs產(chǎn)品在內(nèi)的多種方式，與資本市場(chǎng)和投資者良性互動(dòng)，也會(huì)成為越來(lái)越多企業(yè)的共識(shí)。

    由此可見(jiàn)，加快構(gòu)建完善我國(guó)多層次REITs市場(chǎng)體系，于投資者而言，可以提供更加多元化的投資選擇；于發(fā)行人而言，則可以有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)管理效能的提升。然而，從實(shí)際情況來(lái)看，我國(guó)多層次REITs市場(chǎng)發(fā)展正面臨著多道待解“難題”。

    正如朱元偉所言，在盤(pán)活存量資產(chǎn)過(guò)程中，部分產(chǎn)品估值倒掛、私募基金難以銜接、重組帶來(lái)稅費(fèi)損耗等問(wèn)題有待進(jìn)一步解決。此外，在實(shí)現(xiàn)市值管理過(guò)程中，則面臨著認(rèn)識(shí)與重視不足、原始權(quán)益人與基金管理人的分工配合、缺乏系統(tǒng)性方法、與投資者溝通不暢等問(wèn)題。

    明晰問(wèn)題之所在，方能更好地施策。中金基金副總經(jīng)理李耀光建議，進(jìn)一步優(yōu)化擴(kuò)募項(xiàng)目申報(bào)流程，提升擴(kuò)募項(xiàng)目申報(bào)效率?？紤]到公募REITs擴(kuò)募申報(bào)審核時(shí)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的合規(guī)手續(xù)等標(biāo)準(zhǔn)有較為嚴(yán)格的要求，且不同資產(chǎn)類(lèi)型及地方政策、制度可能存在差異，因此，適度優(yōu)化擴(kuò)募審核流程及要求，或?qū)⒂兄谔嵘齼?yōu)質(zhì)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)擴(kuò)募的積極性。

    光大理財(cái)相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人建議，推動(dòng)多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)首先需要厘清各證券化業(yè)務(wù)品種定位，打造多層次、全鏈條資產(chǎn)盤(pán)活市場(chǎng)。從Pre-REITs到持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS到公募REITs，隨著產(chǎn)品流動(dòng)性的增強(qiáng)，資產(chǎn)的收益要求也逐步降低，這給早期進(jìn)入的投資者一個(gè)較高的退出回報(bào)，由此形成一個(gè)良性循環(huán)的市場(chǎng)。其次，需要突出“資產(chǎn)”本質(zhì)，夯實(shí)底層資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，鼓勵(lì)各類(lèi)經(jīng)濟(jì)主體資產(chǎn)發(fā)行。同時(shí)，還要落實(shí)各參與主體責(zé)任，健全REITs管理機(jī)制，提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力。

（編輯 上官夢(mèng)露）