公募REITs發(fā)揮“頭雁效應(yīng)”激活“群雁活力” ?引領(lǐng)我國多層次REITs市場建設(shè)開啟新篇章

    本報記者 田鵬

    隨著國家發(fā)展改革委發(fā)布的《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》于8月1日起正式實施，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場自此開啟了常態(tài)化發(fā)行新篇章。

    回顧試點工作期間，我國REITs市場建設(shè)蹄急步穩(wěn)，多層次REITs市場體系初見雛形。其中，公募REITs發(fā)展“一馬當先”。從一級市場來看，“首發(fā)+擴募”雙輪發(fā)展格局驅(qū)動之下，公募REITs發(fā)行數(shù)量和募資規(guī)模不斷創(chuàng)下歷史新高；從二級市場來看，公募REITs產(chǎn)品實現(xiàn)了定價邏輯的深度重構(gòu)，在重新定價的動態(tài)過程中，市場更為全面地關(guān)注資產(chǎn)經(jīng)營、資產(chǎn)估值與二級市場運行規(guī)律。

    在我國公募REITs提質(zhì)擴面大步向前引領(lǐng)之下，我國多層次REITs市場實現(xiàn)“趕超”、產(chǎn)品加快全面市場化正計日程功。也正是在此背景之下，進一步激活多層次市場活力、激發(fā)盤活存量資產(chǎn)能力成為下一步我國多層次REITs市場建設(shè)的重要工作內(nèi)容之一。

    公募REITs市場發(fā)展

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    為打破我國基礎(chǔ)設(shè)施投融資領(lǐng)域面臨的資金供需錯配局面，2020年4月份，中國證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，啟動基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點工作。

    歷經(jīng)一年多時間的籌備，2021年6月份，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所上市，推動試點工作正式進入實操階段。而隨著2023年6月份4單擴募項目上市，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場正式開啟“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動發(fā)展新篇章。

    據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至8月16日，我國已有41只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs完成首發(fā)募資。與此同時，據(jù)《證券日報》記者不完全統(tǒng)計，除了4只已順利完成擴募外，至少還有9只正在籌劃、申請擴募或接受審核之中。此外，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場參與主體也正持續(xù)向多元化拓展，涵蓋資產(chǎn)類型由最初的收費公路、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流和污水處理四大主流類型擴容至水利設(shè)施、保障性租賃住房、消費基礎(chǔ)設(shè)施、新能源發(fā)電等領(lǐng)域。

    一級市場保持著較高發(fā)行效率的同時，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs二級市場也從初期的高溢價發(fā)行、非理性上漲歷經(jīng)震蕩下行，再到年內(nèi)企穩(wěn)回升，基本走過了一個完整市場周期。

    據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至8月16日，已上市的41只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中，36只年內(nèi)錄得正收益。

    可以說，過去三年，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場初步經(jīng)歷了完整的周期。在此期間，市場積極探討公募REITs投資屬性，股債兼具的特性被更深層次認知，投資行為也逐步趨于理性；公募REITs高比例分紅、底層資產(chǎn)經(jīng)營表現(xiàn)相對穩(wěn)定、與股債相關(guān)性低，REITs產(chǎn)品的長期投資價值和資產(chǎn)配置價值進一步得到廣大投資者的認可。此外，投資人群體也在不斷豐富，REITs投資策略不斷多元化，基于REITs投資策略的資管產(chǎn)品不斷創(chuàng)新。

    近日，國家發(fā)展改革委對外發(fā)布《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》，部署推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行工作，完善了REITs發(fā)行的頂層設(shè)計，簡化了監(jiān)管流程，拓寬了資產(chǎn)準入范圍，優(yōu)化了項目運營收益要求等。

    政策利好之下，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場發(fā)展或?qū)⒃俅翁崴佟４鞯铝盒胁粍赢a(chǎn)金融負責人劉慧表示，從亞洲來看，新加坡、日本等國家REITs市場發(fā)展建設(shè)已有20年時間，截至目前擁有產(chǎn)品分別為40只和58只。對比我國，僅3年時間，便已有41只REITs產(chǎn)品發(fā)行上市。預(yù)計到明年年底，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品數(shù)量有望亞洲排名第一。

    此外，市場人士表示，隨著發(fā)行人和投資者更加充分地博弈，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs或成為我國資本市場第一個真正完成市場化的大宗商品。

    多層次REITs市場建設(shè)

    路雖遠行則將至

    伴隨著公募REITs市場建設(shè)有序推進，我國也在積極推進持有型不動產(chǎn)ABS與Pre-REITs項目的儲備與立項，持續(xù)推動形成多層次REITs市場的政策體系、發(fā)行體系與投資體系。

    從政策體系建設(shè)來看，從首發(fā)審核到持續(xù)擴募、從信息披露到激勵約束、從二級市場監(jiān)測到投資者管理，我國正持續(xù)完善REITs規(guī)則體系。

    例如，重視項目質(zhì)量把關(guān)，頒布并持續(xù)更新項目申報指引和審核關(guān)注事項，促進基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策體系日趨完善，市場逐步邁入高質(zhì)量發(fā)展；致力提振投資信心，積極配合與推動REITs相關(guān)稅務(wù)政策、資產(chǎn)擴募規(guī)則、會計類規(guī)則指引先后落地；堅持投資者教育與陪伴，接連組織開展分行業(yè)業(yè)績說明會、投資者走進原始權(quán)益人、投資大家談等品牌活動，進一步增進了投資者對基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)的了解，為投資者與項目方深入交流提供了平臺，加強與投資者溝通交流，維護投資者關(guān)系等。

    從投資體系建設(shè)來看，于投資者而言，Pre-REITs屬于純非標，產(chǎn)品期限無法錯配，因而Pre-REITs具有較低的流動性和較高的收益；持有型不動產(chǎn)ABS屬于標準化資產(chǎn)，產(chǎn)品期限可以錯配，流動性稍差，但因為交易較少，因而估值較為穩(wěn)定；公募REITs屬于權(quán)益類資產(chǎn)，具有較強的流動性和相對穩(wěn)定的收益。

    于發(fā)行人而言，瑞思不動產(chǎn)研究院院長朱元偉表示，在國資“一利五率”考核體系的大背景下，盤活存量資產(chǎn)、提高管理效能是企業(yè)的必答題，多層次REITs產(chǎn)品可以與之契合，是服務(wù)實體經(jīng)濟的優(yōu)選。同時，市值管理被納入央企負責人業(yè)績考核已是大勢所趨，通過包括多層次REITs產(chǎn)品在內(nèi)的多種方式，與資本市場和投資者良性互動，也會成為越來越多企業(yè)的共識。

    由此可見，加快構(gòu)建完善我國多層次REITs市場體系，于投資者而言，可以提供更加多元化的投資選擇；于發(fā)行人而言，則可以有效盤活存量資產(chǎn)，同時實現(xiàn)管理效能的提升。然而，從實際情況來看，我國多層次REITs市場發(fā)展正面臨著多道待解“難題”。

    正如朱元偉所言，在盤活存量資產(chǎn)過程中，部分產(chǎn)品估值倒掛、私募基金難以銜接、重組帶來稅費損耗等問題有待進一步解決。此外，在實現(xiàn)市值管理過程中，則面臨著認識與重視不足、原始權(quán)益人與基金管理人的分工配合、缺乏系統(tǒng)性方法、與投資者溝通不暢等問題。

    明晰問題之所在，方能更好地施策。中金基金副總經(jīng)理李耀光建議，進一步優(yōu)化擴募項目申報流程，提升擴募項目申報效率。考慮到公募REITs擴募申報審核時對基礎(chǔ)設(shè)施的合規(guī)手續(xù)等標準有較為嚴格的要求，且不同資產(chǎn)類型及地方政策、制度可能存在差異，因此，適度優(yōu)化擴募審核流程及要求，或?qū)⒂兄谔嵘齼?yōu)質(zhì)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)擴募的積極性。

    光大理財相關(guān)業(yè)務(wù)負責人建議，推動多層次REITs市場建設(shè)首先需要厘清各證券化業(yè)務(wù)品種定位，打造多層次、全鏈條資產(chǎn)盤活市場。從Pre-REITs到持有型不動產(chǎn)ABS到公募REITs，隨著產(chǎn)品流動性的增強，資產(chǎn)的收益要求也逐步降低，這給早期進入的投資者一個較高的退出回報，由此形成一個良性循環(huán)的市場。其次，需要突出“資產(chǎn)”本質(zhì)，夯實底層資產(chǎn)價值評估，鼓勵各類經(jīng)濟主體資產(chǎn)發(fā)行。同時，還要落實各參與主體責任，健全REITs管理機制，提升資產(chǎn)運營管理能力。

（編輯 上官夢露）