搶籌公募REITs應(yīng)理性

    作為國(guó)內(nèi)重要的金融創(chuàng)新產(chǎn)品之一，公募REITs試點(diǎn)進(jìn)展迅速。隨著首批公募REITs產(chǎn)品的發(fā)行告一段落，各類(lèi)投資者表現(xiàn)出很高的熱情，認(rèn)購(gòu)REITs堪比股票打新。

    日前，首批9只公募REITs產(chǎn)品已完成發(fā)行，基本都實(shí)現(xiàn)了比例認(rèn)購(gòu)，或刷新公募?xì)v史上最低配售比例。這既與公募REITs首募規(guī)模有關(guān)，也說(shuō)明了投資者極高的投資熱情。

    公募REITs之所以能夠快速走紅，與該類(lèi)產(chǎn)品的收益風(fēng)格、基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流充沛、首批基礎(chǔ)資產(chǎn)的資質(zhì)密切相關(guān)。基于強(qiáng)制分紅的設(shè)置，在符合條件的前提下，基金將可供分配金額的90%以上強(qiáng)制分配給投資人，其穩(wěn)定性類(lèi)似于債券。同時(shí)，由于基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流充沛，投資人能夠通過(guò)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)等因素的變化，對(duì)未來(lái)的年度收益率合理預(yù)判。此外，首批公募REITs的底層資產(chǎn)資質(zhì)優(yōu)質(zhì)，也吸引了機(jī)構(gòu)資金的認(rèn)購(gòu)。

    從海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，發(fā)達(dá)市場(chǎng)REITs擁有可觀(guān)的長(zhǎng)期收益率。根據(jù)NAREIT的數(shù)據(jù)顯示，在1972年至2021年4月底的近50年時(shí)間里，富時(shí)NAREIT美國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)中的權(quán)益型REITs年均復(fù)合收益率達(dá)到11.7%，跑贏標(biāo)普500、納斯達(dá)克指數(shù)和道瓊斯指數(shù)等主流指數(shù)。

    不過(guò)，任何一種金融資產(chǎn)投資，都不能做到一本萬(wàn)利。在穩(wěn)健的收益預(yù)期、火爆的投資熱情面前，業(yè)內(nèi)人士提醒，投資者在合理判斷另類(lèi)投資收益的同時(shí)，需要認(rèn)清有可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

    其一，從產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)看，公募REITs兼具股性、債性的雙重收益特征，需關(guān)注兩者的不確定因素。其中，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施REITs更偏債性，未來(lái)現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定，不確定因素表現(xiàn)在未來(lái)補(bǔ)貼收入、改建計(jì)劃等方面的變化，有可能會(huì)影響項(xiàng)目未來(lái)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。

    其二，就產(chǎn)品流動(dòng)性而言，公募REITs尚在試點(diǎn)階段，無(wú)論是產(chǎn)品規(guī)模還是投資者認(rèn)知，尚屬初期階段，可能出現(xiàn)交投不活躍，場(chǎng)內(nèi)流動(dòng)性不足的情況，持有人面臨折價(jià)交易變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。若部分炒作資金進(jìn)場(chǎng)，可能引發(fā)公募REITs產(chǎn)品在場(chǎng)內(nèi)凈值表現(xiàn)大開(kāi)大合。

    其三，需要正確理解“強(qiáng)制分紅”概念。公募REITs是具有強(qiáng)制分紅特征的產(chǎn)品，但也是權(quán)益類(lèi)產(chǎn)品，不是保本產(chǎn)品。盡管公募REITs產(chǎn)品在公告中披露了未來(lái)的分紅額度，但并不是業(yè)績(jī)承諾。

    其四，從產(chǎn)品投資目標(biāo)來(lái)看，公募REITs做長(zhǎng)期資產(chǎn)配置，其內(nèi)涵價(jià)值不會(huì)有特別大的波動(dòng)。尤其是公眾投資者，要和自己的投資目標(biāo)以及風(fēng)險(xiǎn)屬性相匹配，不要抱有不切實(shí)際的期望。